ДОМ.РФ предлагает закрепить раскрытие данных о туробъектах. Сейчас категорию указывают 15% из них

На форуме «Курортная недвижимость» ДОМ.РФ предложил законодательно закрепить состав данных, которые застройщики туристической недвижимости обязаны раскрывать. Руководитель проекта наш.дом.рф Даниил Головачёв представил сервис со сведениями о строящихся туристических объектах — на момент выступления там было почти 900 объектов. Об этом пишет Habitora.

Логика простая: механизм раскрытия, который работает в жилищном строительстве, можно перенести на туристическое. Мы эту логику поддерживаем и ниже объясним, почему мы в этом вопросе сторона заинтересованная.

Но сначала цифра, которая в пересказе есть, а вывода из неё нет.

Категорию указали 15% объектов

По данным издания, предварительную классификацию в сервисе указали 139 гостиниц. Это из почти 900 объектов — то есть 15%. Остальные 761 строящийся объект не сообщают, какой категории они будут.

Из тех 139, что указали, 131 заявила категорию не ниже трёх звёзд. Это 94%. Звучит обнадёживающе ровно до того момента, пока не вспомнить, что предварительная категория — это намерение застройщика, а не запись в реестре.

Разница между намерением и записью — не формальность. У нас есть свежие примеры из собственных сверок.

Одна из управляющая компания прислала нам в октябре список своего портфеля, где объект значилась как три звезды. В Едином реестре у объекта стоит четыре. Расхождение в пользу объекта, но это расхождение: компания сама не знала точной категории собственного отеля.

Второй пример жёстче. В квартальной сводке по Петербургу Port Comfort Nevsky проходит как открытие на 165 номеров. По прямому ответу Inreit нашей редакции от 25 августа 2026 года, на тот момент в управление по актам приёмки было передано 48 номеров, введено пять этажей из девяти. В Индексе объект с тех пор стоит двумя строками. Обе цифры верны — просто считают они разное.

Именно поэтому заявленная категория и подтверждённая запись должны лежать в системе раздельно и быть помечены как разные сущности. Если этого не сделать, через два года мы получим базу, где 94% объектов «не ниже трёх звёзд», и ни один из этих процентов нельзя будет проверить.

«Гостиница» в разрешении на строительство

Отдельная сложность, которую, как сообщает издание, называет сам ДОМ.РФ: слово «гостиница» в разрешении на строительство стоит у проектов, которые фактически представляют собой апартаменты для длительного проживания.

Это ровно та проблема, цену которой мы считали на прошлой неделе. В шести курортных апарт-проектах, которые мы разобрали по открытым данным, 4 239 апартаментов. Все они строятся как объекты, которые в документах выглядят гостиничными, а продаются как недвижимость для собственного проживания.

Пока в разрешении на строительство «гостиница» означает и гостиницу, и квазижильё, никакое раскрытие данных эту пару не разделит. Это не упрёк сервису — это граница того, что сервис может сделать без изменения классификатора.

Операторы собираются добровольно

Сведения об операторах, по сообщению издания, собираются на добровольной основе, а указание категории обязательным не является.

Мы считали размер этой дыры дважды за последний месяц, с разных сторон. По данным Becar за третий квартал: в Петербурге 226 отелей и 14 тысяч номеров — 37% фонда города — работают вне какого-либо сетевого оператора. По данным NF GROUP: у трети заметных открытий года оператор не назван вовсе.

Если добровольное раскрытие оператора останется добровольным, в базе окажутся те же самые две трети. Для частного инвестора, который на эту базу и рассчитан, отсутствие оператора — не недостающее поле, а главный факт об объекте.

При этом добровольное раскрытие возможно — просто его почти никто не делает. Пока готовился этот материал, Cosmos Hotel Group прислала в редакцию форму управления по всему своему портфелю: 55 объектов с разделением на собственные, франчайзинговые и работающие по договору управления. Это ровно тот состав данных, который сегодня в систему никто подавать не обязан. Мы сверяем присланное с реестром классификации и вернёмся к этим цифрам отдельным материалом; здесь важен сам факт — компания такого размера раскрыла форму управления по каждому объекту, не дожидаясь, пока это станет требованием.

Для масштаба

Почти 900 строящихся туристических объектов в сервисе — это много или мало? Для сравнения: в нашей выгрузке действующих записей Единого реестра объектов классификации на 9 октября 2026 года 2 233 записи категорий четыре и пять звёзд на 190,5 тыс. номеров.

То есть строящихся объектов в сервисе примерно 40% от числа действующих высококатегорийных. Это существенный объём — и тем важнее, в каком виде он попадёт в систему.

У нас своя методика, и чужие данные ей не помеха

Скажем прямо: мы сторона заинтересованная. Мы ведём Индекс управляющих компаний, где объекты сверяются с Единым реестром, форма отношений — управление, аренда, франшиза — проставляется по каждому объекту отдельно, франчайзинговые объекты входят в расчёт с понижающим весом, а нераскрытая форма управления снижает оценку прозрачности. Методика опубликована целиком, вместе с весами.

Важно, что методика меряет не наличие данных, а то, что из них следует. Раскрытый состав полей не заменит ни одного веса в расчёте: знать, что у объекта есть оператор, и понимать, что именно этот оператор делает на объекте, — разные вещи.

Сейчас половина нашей работы уходит не на расчёт, а на добычу сырья: запросы в компании, сверка списков с реестром, уточнение по каждому объекту отдельно. Если часть этих данных начнут вести централизованно, наша методика не обесценится — она станет работать чаще, шире и быстрее. Поэтому предложение мы поддерживаем, и выгода тут у нас прямая.

Чего мы не знаем

Состава предлагаемого раскрытия. Какие именно поля ДОМ.РФ предлагает сделать обязательными — из пересказа не следует.

Как будет проверяться достоверность. Раскрытие без проверки даёт не прозрачность, а заверенную застройщиком витрину.

Мы не присутствовали на форуме и работаем по публикации Habitora. Сам сервис наш.дом.рф нам для машинной проверки недоступен, поэтому цифры 900, 139 и 131 мы приводим со ссылкой на издание и не подтверждаем самостоятельно.

На какую дату приведены эти числа: сказано «на момент выступления», точной даты среза нет.

Источники: публикация Habitora о выступлении руководителя проекта наш.дом.рф Даниила Головачёва на форуме «Курортная недвижимость» — предложение закрепить состав раскрытия, число объектов в сервисе, данные о предварительной классификации и порядке сбора сведений об операторах; данные Becar Asset Management за III квартал 2026 года и NF GROUP — доля объектов без сетевого оператора; ответ Inreit редакции от 25.08.2026 — номерной фонд Port Comfort Nevsky; список портфеля, присланный УК «Васта» в редакцию в октябре 2026 года; выгрузка действующих записей Единого реестра объектов классификации 4★/5★ на 09.10.2026. Расчёт долей, сопоставление с реестром и выводы — редакции.