Путин предложил ограничить продажу апартаментов: из 4 239 юнитов в шести проектах продать можно будет 424

На форуме-съезде «Деловой России» министр экономического развития Максим Решетников представил законопроект, который меняет правила для курортных апартаментов. Владимир Путин подход поддержал и добавил к нему второй вариант: ограничить долю апартаментов, которые можно продать, пятью-пятнадцатью процентами проекта. Остальное — только гостиница.

Мы посчитали, что это значит для проектов, которые разбирали сами. Цифра получилась такая, что её стоит поставить первой.

Шесть проектов, 4 239 апартаментов, при лимите 10% остаётся 424

Это те курортные апарт-проекты, которые мы разобрали по открытым данным за последние два месяца. Фонд — апартаментная часть, гостиничные номера в тех же комплексах не считаем.

При лимите в десять процентов на продажу из этих 4 239 юнитов продать можно было бы 424. При пяти — 212, при пятнадцати — 636. Остальные три-четыре тысячи апартаментов сегодня финансируются деньгами частных покупателей, и этот источник пришлось бы заменить банковским кредитом или собственными средствами девелопера.

Шесть проектов — это далеко не весь рынок. Мы берём только те, по которым сами проверяли цифры; реальный объём кратно больше.

Что именно предложено, кроме лимита

Лимит — только половина новости, и, возможно, не главная. Законопроект Минэкономразвития устроен сложнее.

Деньги физлиц разрешают привлекать на отели через ДДУ. Тот же механизм, что в жилье: договор долевого участия, эскроу-счета, защита по 214-ФЗ. Сегодня это серая зона, и застройщики курортных апартаментов собирают деньги кто как умеет.

Снимают запрет на ДДУ в туристско-рекреационных ОЭЗ. Поправки ко второму чтению уже внесены в правительство, Решетников ждёт решения в течение месяца-полутора. Председатель комитета по туризму «Деловой России» Роман Баталов говорит прямо: сейчас закон фактически закрывает частному инвестору вход в гостиничные юниты внутри туристических ОЭЗ.

Юнит обременяется договором управления с профессиональной компанией. Не рекомендация, а обременение — то есть следует за объектом, а не за сделкой.

Собственник не может жить в своём юните круглый год. Формулировка министра: номер должен работать как гостиничный одиннадцать месяцев в году.

У объекта обязательны единая стойка приёма и ресторан. Это отсекает комплексы, которые называются апарт-отелем, но устроены как жилой дом.

Одиннадцать месяцев против того, что продают сегодня

Самое прямое столкновение нового правила с действующей практикой лежит в рекламе.

Апарт-комплекс Cosmos Stay Odyssey Residence в Евпатории — 195 апартаментов, открытие в мае 2026 года — продаётся с прямым обещанием: инвестор может проживать в любом доступном номере, включая пентхаусы, столько, сколько захочет, а стоимость проживания вычитается из операционной прибыли.

Это не исключение, это стандартная формула курортного апарт-рынка: «вложение, которое приносит доход, и своя квартира у моря на отпуск». Второе продаёт лучше первого. Правило «одиннадцать месяцев работает как гостиничный номер» оставляет собственнику один месяц — и убирает ровно ту половину предложения, на которой держатся продажи.

Отсюда и вопрос, который предстоит решить отрасли: если убрать «живите сколько хотите», чем заменить этот аргумент. Ответ, по-видимому, только один — доходностью, которую можно проверить. А её сегодня проверить почти негде: обещания идут вилками «до 20%» без раскрытой базы расчёта.

Кто такая профессиональная управляющая компания

Обременение договором управления — пункт, который меняет рынок сильнее лимита, и при этом в предложении нет главного: определения.

Профессиональная компания — это кто? Сетевой оператор с портфелем? Компания с лицензией, которой не существует? Юрлицо с ОКВЭД 55? От ответа зависит, кто получит рынок и кто с него уйдёт.

Масштаб этого рынка мы считали на этой неделе дважды, с разных сторон. По данным Becar за третий квартал: в Петербурге 428 отелей категорий 3–5★, из них 19 под международными брендами и 183 под российскими операторами. Остальные 226 отелей и 14 тысяч номеров — 37% фонда города — работают вне какого-либо сетевого оператора. По данным NF GROUP: у трети заметных открытий года оператор не назван вовсе.

Если договор управления станет обязательным, все эти объекты должны будут кого-то найти. Для управляющих компаний это самое крупное расширение рынка за последние годы. Для собственников — вопрос, кого именно им предложат и на каких условиях.

Раз уж мы этот вопрос поставили, ответим на него сами. Критерий профессиональности не нужно изобретать с нуля — его можно собрать из того, что и так проверяется по открытым источникам. Мы ведём Индекс управляющих компаний именно так: объекты сверяются с Единым реестром классификации, форма отношений проставляется по каждому объекту отдельно — управление, аренда, франшиза, — франчайзинговые объекты входят в расчёт с понижающим весом, потому что операционный результат там делает не владелец бренда, а нераскрытая форма управления снижает оценку прозрачности. Методика опубликована целиком, вместе с весами.

Это не лицензия и не государственный реестр — это редакционная методика, которую можно оспаривать и улучшать, и мы будем рады, если её начнут оспаривать предметно. Но если регулятору нужен критерий, начинать с уже работающего списка дешевле, чем с чистого листа. Президент предложил посоветоваться с бизнесом — считайте это нашим ответом на вопрос, кого считать профессиональной управляющей компанией.

Чего в предложении нет

Переходных положений. И это, на наш взгляд, главный пробел.

Посмотрите на таблицу выше ещё раз: деньги по этим проектам собирают сегодня, а сдача — 2029-й, 2030-й, 2032-й. «Сансара» продаёт апартаменты прямо сейчас, со сдачей в третьем квартале 2029 года. Если правило вводится в 2027-м, что происходит с юнитами, проданными в 2026-м? Обременение задним числом невозможно; значит либо правило касается только новых проектов — и тогда у нынешних продавцов есть два года окна, что само по себе разгонит продажи, — либо придётся переписывать уже заключённые договоры.

Второй пробел: ни одна цифра лимита не обоснована публично. Пять, десять или пятнадцать процентов — разница между этими значениями втрое, а модель проекта от неё меняется принципиально. Путин произнёс их как пример и прямо предложил посоветоваться с бизнесом: «И с бизнесом надо посоветоваться, что для бизнеса наиболее привлекательно».

Мы это уже писали

Скажем честно: половина законопроекта — это то, к чему рынок шёл и о чём мы писали раньше.

В разборе краха Akon City мы формулировали вывод для покупателя курортной недвижимости так: гостиничные юниты должны продаваться через понятные механизмы — ДДУ с эскроу и договоры с гарантиями, а не через «инвестиционные программы», токены и клубные взносы. Законопроект предлагает ровно первое.

В чек-листе покупателя доходного номера первым пунктом стоит проверка схемы продажи: ДДУ с эскроу или что-то иное. Если ДДУ для отелей узаконят, этот пункт из рекомендации станет нормой.

Так что в части механизма мы законопроект скорее поддерживаем. Спорная часть — лимит: он решает проблему квазижилья, но одновременно убирает источник финансирования у отрасли, где банковский кредит дорог, а собственных средств у девелоперов курортного сегмента немного.

Чего мы не знаем

Текста законопроекта. Мы работаем по сообщениям с форума и публикациям; документ не опубликован.

Будут ли лимит и обременение договором управления применяться вместе или это альтернативы. Путин назвал их двумя вариантами — «можно и так, и так делать».

Как считается доля на продажу: от числа юнитов, от площади или от стоимости. Три разных способа дают три разных проекта.

Что считается «проживанием» в оставшийся месяц и кто это контролирует.

Распространяется ли правило на апартаменты вне курортных территорий — городской апарт-рынок Москвы и Петербурга устроен иначе, и там «квазижильё» не курортная проблема, а вопрос нагрузки на социальную инфраструктуру.

Вопрос к рынку

Президент предложил посоветоваться с бизнесом. Мы берём это буквально и собираем позицию отрасли.

Если вы управляющая компания, девелопер апарт-проекта, оператор или инвестор в юниты — напишите нам, что для вас работает лучше: обременение договором управления с ограничением на проживание или лимит на долю продаваемых апартаментов. И какая цифра лимита делает проект нежизнеспособным.

Ответы соберём в сводный материал через неделю. Позицию компании опубликуем полностью и без сокращений; если нужна анонимность — скажите, опубликуем без названия, но с указанием типа компании и размера портфеля.

Источники: выступление министра экономического развития Максима Решетникова и реплики Владимира Путина на форуме-съезде «Деловой России» 15 октября 2026 года по сообщениям «Интерфакса», ТАСС и «Ленты.ру» — содержание законопроекта, параметры обременения, цитаты; комментарий Романа Баталова («Деловая Россия») об ограничениях ДДУ в туристско-рекреационных ОЭЗ; собственные разборы HotelInsider по шести апарт-проектам — номерной фонд и стадии; данные Becar Asset Management за III квартал 2026 года и NF GROUP — доля объектов без сетевого оператора. Подсчёт апартаментного фонда по проектам, пересчёт под лимиты 5, 10 и 15 процентов и выводы — редакции. Текст законопроекта на момент публикации не опубликован.