Сервисных апартаментов стало 17,8 тысячи — каждый девятый качественный номер в стране. У трети новых объектов нет оператора

NF GROUP опубликовала срез по сервисным апартаментам: на сентябрь 2026 года качественный номерной фонд такого формата в составе отелей и апарт-отелей России — 17,8 тыс. единиц. За девять месяцев введено 2,3 тыс. номеров, на 53% больше, чем за тот же период 2025-го.

Цифры хорошие, и в них есть три вещи, о которых стоит поговорить отдельно.

Сколько это на самом деле

Пересчитаем заявленное в понятные величины.

Расчёт HotelInsider по данным NF GROUP.

Из последней строки следует ещё одна величина, которой в сообщении нет: если 17,8 тыс. юнитов — это 11% качественного номерного фонда страны, то весь качественный фонд составляет около 162 тыс. номеров. Полезный ориентир: сетевой фонд, по оценкам, которые мы приводили на этой неделе, в 2026 году достигнет примерно 91 тыс. номеров. Периметры разные, но порядок величин теперь понятен с обеих сторон.

Половина рынка — в одном городе

Санкт-Петербург держит 8,8 тыс. юнитов, то есть 49% всего российского рынка сервисных апартаментов. Краснодарский край — 25%, и 89% этого объёма приходится на Большой Сочи. Москва — 8%, и доля за год снизилась на процентный пункт. Остальные регионы — 18%, плюс пять пунктов за год.

Два города и один курортный кластер держат больше восьмидесяти процентов формата. При этом Петербург — это городские апартаменты, а Сочи — курортные: один бизнес называется одним словом, но устроен по-разному.

Разница не косметическая. Городской апарт-отель живёт на деловом и событийном спросе, с ровной загрузкой и коротким средним заездом. Курортный — на сезоне, с провалами в межсезонье и длинным заездом. Инвестору, который читает «доходность сервисных апартаментов» как единую цифру, стоит помнить, что внутри неё две разные экономики.

Партнёр NF GROUP Ольга Широкова называет перспективные направления расширения: Крым, Краснодарский край за пределами Большого Сочи, Алтай, Калининградская область, Карачаево-Черкесия. Рост доли «остальных регионов» на пять пунктов за год — это уже начавшееся движение, а не прогноз.

И третье: у трети заметных открытий нет оператора

В сообщении приведён список самых заметных объектов, открытых за январь-сентябрь. Это 1 516 номеров в пяти проектах.

По данным NF GROUP. Категория всех объектов 4*, кроме «Шермонта» — 5*.

У двух объектов из пяти оператор не назван. Это 485 номеров, или 32% списка — включая единственный пятизвёздочный проект в нём.

Мы проверили это по своей базе, и результат оказался буквально зеркальным. Три объекта с названным оператором — LAVICON, Cosmos и AZIMUT — в нашем индексе есть, все три. «Шермонта» и SKYSOUL нет ни в одной записи.

Объект без названного оператора выпадает из отраслевого учёта не по злому умыслу, а механически: его некуда прицепить. Он есть в статистике номерного фонда и отсутствует везде, где рынок описывается через компании.

Для 290 номеров категории пять звёзд это особенно заметно. Крупный объект может год работать, попадать в отраслевые срезы по квадратным метрам и при этом оставаться безымянным в том, что касается управления.

Чем «сервисные апартаменты» отличаются от квартиры

Тут важно не смешивать два рынка, которые в обиходе называются одинаково.

Сервисные апартаменты из этого среза — это юниты в составе отелей и апарт-отелей. Они классифицированы, попадают в реестр и считаются как номерной фонд. Пример разбирали подробно: у Cosmos Stay Алтай Катунь — 309 классифицированных апартаментов, и объект на прошлой неделе взял CRE Awards в номинации «Апарт-отели».

Квартира, которую собственник сдаёт посуточно, — другое. Она не средство размещения, не классифицируется, в реестр не попадает и в эти 17,8 тыс. не входит ни одной единицей.

То есть рост на 53% — это рост наблюдаемой, учтённой части рынка краткосрочного проживания. Вторая часть растёт параллельно и в статистике не отражается вовсе. Насколько она больше или меньше — достоверных оценок нет, и мы их не приводим.

Что из этого следует отельеру

Формат перестал быть петербургской историей. Плюс пять процентных пунктов у «остальных регионов» за год — это скорость, при которой через два-три года конкуренция с апарт-форматом доедет до городов, где её сейчас нет.

11% качественного фонда — это уже не ниша. Каждый девятый качественный номер в стране — сервисный апартамент. При сохранении темпа доля продолжит расти быстрее классического гостиничного фонда.

И проверяйте, кто управляет. Если консультанты не могут назвать оператора у трети заметных открытий, то покупатель юнита тем более не знает, кто будет управлять его квадратными метрами. Это первый вопрос при входе в формат, а не последний.

Чего мы не знаем

Кто управляет «Шермонтом» и SKYSOUL. Оператор не назван, в нашей базе объектов нет. Запросы направлены.

Доли выведенных объектов. Приведён ввод, но не выбытие: сколько юнитов за тот же период ушло из профессионального управления в частную сдачу, не считает никто.

Загрузки и доходности. Срез описывает предложение. Что происходит со спросом на 2,3 тыс. новых юнитов, из него не следует.

Источник: сообщение NF GROUP от 05.10.2026, поступившее в редакцию. Расчёты прироста, фонда на начало года и производной оценки качественного фонда — редакционные. Сверка списка объектов — по данным Индекса УК HotelInsider.