hotelinsider
Войти
Карта инвестора Карта России · 85 регионов Курорты и территории Санатории Стройки
Каталог объектов

Доходная недвижимость и инвестиции в апарт-отели

Апарт-отели с продажей юнитов, гостиницы, санатории, загородные и курортные объекты — готовые и строящиеся. По каждому объекту: доходность, окупаемость, номерной фонд и управляющая компания. Отдельно отмечены объекты, по которым есть фактические выплаты собственникам, а не только обещанная застройщиком цифра. Стройка — в разделе Строительство отелей.

Что такое доходная гостиничная недвижимость

Доходная недвижимость в гостиничном сегменте — это объекты, которые покупают не для проживания, а ради дохода от сдачи. Инвестор приобретает юнит — номер или апартамент в составе апарт-отеля, санатория или курортного комплекса, — а управляющая компания сдаёт его гостям и перечисляет собственнику долю выручки по оговорённой схеме.

От покупки квартиры это отличается принципиально. Юнит в апарт-отеле чаще всего имеет статус нежилого помещения: прописаться нельзя, ставки коммунальных платежей и налога на имущество выше, ипотечные программы ограничены. Взамен инвестор получает управляемый доход и не занимается поиском арендаторов сам.

Как считается доходность

На рынке встречаются три разные схемы, и цифра «доходность 12% годовых» в каждой означает своё.

  • — Гарантированная доходность. УК платит фиксированный процент независимо от загрузки, обычно первые год-два. Предсказуемо, но гарантия стоит денег: её закладывают в цену юнита, а после окончания срока выплаты падают до рыночных.
  • — Котловой метод. Выручка всего отеля собирается в общий котёл и делится между собственниками пропорционально площади или категории юнита. Риск и результат общие, конкретный номер значения не имеет.
  • — Индивидуальный расчёт. Собственник получает долю выручки именно своего юнита. Больше зависимость от этажа, вида и категории номера.

Отдельно стоит различать доходность до и после расходов. Заявленная цифра часто считается от выручки, тогда как до собственника доходит сумма за вычетом операционных затрат, вознаграждения УК, коммунальных платежей и налогов.

Что проверять перед покупкой

Главный вопрос — есть ли по объекту фактические выплаты собственникам или пока только расчёт застройщика. Это разные вещи: обещанная доходность — маркетинговый прогноз, отчёт о выплатах — свершившийся факт. В каталоге такие объекты помечены отдельно.

  • — Кто управляет объектом. Доход зависит от оператора сильнее, чем от локации: одно и то же здание при разной загрузке и тарифе даёт разный результат. Опыт и портфель УК смотрите в Индексе УК.
  • — Загрузка и средний тариф. Если компания их не раскрывает, проверить обещанную доходность нечем.
  • — Срок и условия договора с УК. Что происходит по окончании, можно ли сменить оператора, есть ли право пользоваться юнитом самому и сколько дней в году.
  • — Статус помещения. Жилое или нежилое — от этого зависят налог, коммунальные тарифы и возможность прописки.
  • — Ликвидность на выходе. Юнит в апарт-отеле продаётся дольше квартиры, а круг покупателей уже.

Материалы каталога носят информационный характер и не являются инвестиционной рекомендацией. Данные о доходности приводятся со ссылкой на источник — застройщика, управляющую компанию или отчёт о выплатах; редакция не проверяет их достоверность за пределами того, что раскрыто публично.

Частые вопросы о доходной недвижимости

Чем апарт-отель отличается от жилого комплекса с апартаментами? +
Апарт-отель — это гостиница: у него есть управляющая компания, служба приёма, уборка, стандарты обслуживания, и он живёт за счёт краткосрочного размещения гостей. Комплекс апартаментов без оператора — это просто нежилые помещения, которые собственник сдаёт сам. Внешне объекты бывают похожи, но доход, риски и обязанности владельца принципиально разные.
Какая доходность у апарт-отелей в России? +
Единой цифры нет, и заявленная доходность сильно расходится с фактической. Разброс определяется не метражом, а локацией, годом запуска и качеством управления: по объектам одной сети доход на квадратный метр может отличаться более чем вдвое. Смотреть стоит на фактические выплаты собственникам за прошлые периоды, а не на прогноз в презентации.
Что такое гарантированная доходность и в чём подвох? +
Управляющая компания обязуется платить фиксированный процент независимо от загрузки, обычно в первые год-два после запуска. Подвоха как такового нет, но гарантия не бесплатна: её стоимость закладывается в цену юнита. Важно понимать, что произойдёт после окончания гарантийного периода — выплаты перейдут на рыночную схему и, как правило, снизятся.
Можно ли жить в купленном юните самому? +
Обычно да, но ограниченное число дней в году и по согласованию с управляющей компанией — на время вашего проживания юнит выпадает из ротации и не приносит дохода. Конкретные условия прописаны в договоре с УК, и они у разных операторов заметно отличаются. Прописаться в нежилом помещении нельзя.
Как проверить управляющую компанию объекта? +
Посмотрите её портфель: сколько объектов, какой номерной фонд, сколько лет на рынке, теряла ли объекты. Отдельно — раскрывает ли компания загрузку и средний тариф: если нет, проверить обещанную доходность будет нечем. Все управляющие компании доходной недвижимости собраны в Индексе УК с оценкой по открытой методологии.
Для собственников и УК

Поделитесь доходностью своего объекта

Опубликуем выплаты собственникам и операционные метрики после проверки. Это даёт прозрачность инвесторам и поднимает доверие к вашему объекту в индустрии. Бесплатно, с ссылкой на ваш источник.

Я УК Я собственник