Как считается Индекс УК
Рейтингом пользуются при выборе оператора для отеля, поэтому считать его в закрытую нельзя. Здесь описано всё: формула, из чего складывается редакторская оценка, откуда берутся данные, что в расчёт не входит и как оспорить результат.
Что уже проверено
Методология стоит ровно столько, сколько стоят данные под ней. Цифры ниже считаются на лету и показывают, какая часть индекса уже опирается на проверяемые источники, а какая пока нет.
Формула
+ взвешенное число объектов × 0,6
+ взвешенное число номеров ÷ 100 × 0,4
+ объектов на реконструкции × 0,3
Редакторская оценка — от 0 до 50 баллов, складывается из пяти факторов. Всё остальное — размер портфеля. Размер весит много намеренно: управлять сетью из семидесяти отелей в пятидесяти городах объективно сложнее, чем тремя в одном, и рынок это подтверждает.
Компании без портфеля в базе получают ноль, а не средний балл. На голой редакторской оценке такая УК вставала в середину списка выше операторов с реальными объектами — это искажало рейтинг. Как только объекты появляются, индекс восстанавливается сам.
Что значит «взвешенное»
Объект объекту не равен, поэтому в формулу он входит не единицей, а весом. Вес считается по двум независимым осям и перемножается: насколько глубоко компания вовлечена в объект и что это за объект по сути.
Собственность, аренда и управление идут с полным весом — во всех трёх случаях за операционный результат отвечает компания. Франшиза — с весом 0,3: франчайзер передаёт бренд и стандарты, но не управляет отелем и не отвечает за его показатели. Без этой поправки сеть, продавшая пятьдесят франшиз, обгоняла бы оператора с пятьюдесятью отелями в управлении.
Отель, санаторий, апарт-комплекс, база отдыха — полный вес. Комнаты длительного отдыха с почасовыми тарифами — 0,3. Это классифицированные средства размещения, они платят туристический налог, и обнулять их было бы неправдой; но объект на восемнадцать номеров без питания при вокзале не равен городской гостинице, а именно так его считала формула до августа 2026 года.
Оси перемножаются: франшиза на привокзальные комнаты даёт 0,3 × 0,3 = 0,09. Так и должно быть — это самая слабая связь компании с объектом из возможных.
Вторая ось появилась после разбора конкретного случая: сеть из 62 привокзальных объектов средним размером девятнадцать номеров набирала по прежней формуле больше баллов, чем оператор с семью тысячами номеров. Формула молча считала, что один объект примерно равен одному отелю. Мы предпочитаем править методику и говорить об этом, а не подгонять редакторскую оценку так, чтобы итог выглядел правдоподобно.
Редакторская оценка: пять факторов
Каждый фактор — от 0 до 10 баллов, сумма даёт от 0 до 50. Оценка выставляется редакцией по открытым источникам и по анкете компании, к каждой проставленной цифре пишется обоснование.
Сколько лет на рынке, как пережила кризисы, теряла ли объекты и по каким причинам. Зарубежные проекты идут в плюс: выйти на другой рынок — признак операционной зрелости.
Подтверждает ли портфель, отвечает ли на анкеты, раскрывает ли операционные показатели — загрузку, ADR, RevPAR. Отдельно учитывается, названа ли форма отношений по объектам: управление это, аренда или франшиза.
Есть ли публичные лица, отраслевой опыт руководителей, участие в жизни рынка. Анонимная УК — риск для собственника.
Регламенты, PMS и RMS, обучение персонала, собственные каналы продаж, брендовая структура.
Доля объектов в управлении и франшизе против собственных. Собственник-оператор получает 0–2 балла: управлять своим зданием и чужим — разные задачи, и собственнику отеля важно, умеет ли компания вторую.
Вес объекта по форме отношений
Не всякий отель под вывеской компании — её работа. Под брендом международной сети в России сплошь и рядом стоит российский оператор: франчайзер даёт бренд и стандарты, операционный результат делает кто-то другой. Поэтому объекты входят в расчёт с разным весом.
Франшиза не ноль, потому что вклад франчайзера реальный: бренд, стандарты, система бронирования, программа лояльности, обучение. И не единица, потому что за P&L отеля он не отвечает.
Если известно, какая компания фактически управляет объектом, он засчитывается ей полным весом и отмечается в обеих карточках. Пересечение портфелей здесь не ошибка: здание одно, но франчайзер и оператор причастны к нему по-разному, и обе связи стоит видеть.
Компании, которая форму отношений не раскрывает, портфель не дисконтируется — наказывать за отсутствие данных неправильно. Но нераскрытие вычитается из фактора прозрачности и отмечается в карточке. Без этого понижающий вес превращался бы в штраф за честность: проседал бы тот, кто назвал свои франчайзинговые объекты, и выигрывал бы тот, кто промолчал.
Откуда берутся данные
- 1. Единый реестр классифицированных средств размещения. Номерной фонд и категория звёзд — официальные, из государственного реестра. Номер записи мы храним у объекта, чтобы цифру можно было проверить независимо от нас: tourism.fsa.gov.ru. Это приоритетный источник — он выше и сайта оператора, и агрегаторов.
- 2. Анкета компании. Раз в квартал редакция рассылает УК анкету актуализации портфеля. Данные из неё помечаются как подтверждённые компанией.
- 3. Официальные публикации. Сайты операторов, пресс-релизы, годовые отчёты, раскрытие эмитентов.
- 4. Отраслевые СМИ и исследования. Публикации с проверяемой атрибуцией.
- 5. Агрегаторы — в последнюю очередь. Только там, где официальных данных нет. Такие цифры помечаются, и мы заменяем их при первом же официальном раскрытии.
Когда источники расходятся, мы публикуем цифру приоритетного источника, а расхождение фиксируем. Оценок и экстраполяций в индексе нет: если данных нет, в карточке стоит прочерк, а не правдоподобное число.
Что в расчёт не входит
- — Строящиеся объекты. Договор подписан, но компания ими ещё не управляет. Показываем отдельно в разделе «Строительство отелей».
- — Объекты на реконструкции учитываются в портфеле, но отмечаются: гостей они не принимают.
- — Соглашения о намерениях и протоколы. Заявленный портфель развития — не портфель.
- — Реклама, подписка и партнёрский статус. На балл не влияют вообще.
- — Отношения компании с редакцией. Критика в наших материалах балл не понижает, участие в проектах — не повышает.
Сегменты и сопоставимость
Баллы сравнимы только внутри одного сегмента. Бутик-оператор, региональная сеть, федеральный игрок и УК доходной недвижимости решают разные задачи, и одинаковый балл у них означает разное. Индекс 70 у бутика и 70 у мега-федеральной сети — две разные величины, ставить их рядом бессмысленно.
Деньги и рейтинг
Присутствие в индексе бесплатное для всех. Редакция заводит компанию сама, по открытым данным, независимо от того, платит она нам или нет.
Подписка покупает оформление и дистрибуцию: расширенную карточку, видео, презентацию, приоритетное размещение в витрине. Она не покупает ни балл, ни позицию, ни фактуру. Данные о размере портфеля публикуются бесплатно и полностью — иначе неплатящая УК выглядела бы меньше, чем она есть, и рейтинг перестал бы быть рейтингом.
Это ограничение мы соблюдаем и в переговорах с рекламодателями: предмет сделки — presentation и охват, а не место в таблице.
Что открыто, а что по подписке
Методика открыта целиком и останется открытой: рейтинг, устройство которого не показано, — это не рейтинг, а мнение. Платит компания не за право прочитать правила, а за работу редакции по её объекту.
- — Формула и веса по форме управления
- — Пять факторов и что в каждый входит
- — Источники данных и их приоритет
- — Что в расчёт не входит
- — Портфель, номерной фонд и балл всех компаний
- — Разбор карточки по пяти факторам с обоснованием каждого балла
- — Бенчмарк против сегмента: где компания отстаёт и на сколько
- — Что конкретно сделать, чтобы поднять оценку
- — Квартальный аналитический отчёт по рынку и УК
- — Динамика балла и прогноз позиции
Как исправить данные или оспорить оценку
Мы ошибаемся — источники противоречат друг другу, компании не всё публикуют. Если в карточке неверный портфель, номерной фонд или форма управления, напишите на info@hotelinsider.ru с указанием источника. Правим по проверяемым данным, без условий и без оплаты.
Не согласны с редакторской оценкой — запросите обоснование по каждому из пяти факторов. Оно у нас записано по каждой компании, и мы его покажем.