Завидово: 1 700 номеров, 42 млрд и второй девелопер. Курорт номер один — по какому счёту

«Коммерсантъ» сообщил о новом инвесторе в Завидово: ЗПИФ «Пятый семейный фонд» под управлением УК «Экто Прайм» получил 49% в ООО «Сельхозтех» — головной компании проекта «Малое Завидово», который с 2015 года развивает основатель ГК «Голутвинская слобода» Андрей Огиренко. В проекте — коттеджные посёлки и четырёхзвёздочный отель Elite World Resort «Завидово» на 306 номеров, под который одобрен кредит банка «Дом.РФ» на 4,7 млрд рублей.

Это уже второй крупный девелопер на одном берегу Иваньковского водохранилища. Первый — группа «Васта» Сергея Бачина — за восемнадцать лет построил здесь курорт на 1 700 номеров с аквапарком, гольф-полем и яхт-клубами, а в ноябре 2025 года открыл вторую очередь за 41,8 млрд рублей. Завидово всё чаще называют главным курортом Центральной России, а сама «Васта» — крупнейшим туристическим кластером страны. Мы собрали в одном месте, что там уже стоит, сколько это стоило и что из заявленного пока остаётся на бумаге.

Что уже стоит на берегу

Сводка HotelInsider по данным Корпорации развития Тверской области, сообщений о вводе объектов и нашего материала о смене управления апартаментами. Годы ввода первых объектов — по открытым источникам, без сверки с разрешениями на ввод.

Итого около 1 700 номеров, две трети из которых появились за один день — в середине ноября 2025 года, с открытием второй очереди. До второй очереди Завидово было курортом на 500 с небольшим номеров с одним сетевым отелем; после — крупнейшей загородной площадкой размещения в Центральной России под единым управлением. Карточка управляющей компании — в нашем индексе УК: 14 объектов, 2 372 юнита, третье место среди собственников.

Сколько это стоило и кто платил

Вторая очередь обошлась в 41,8 млрд рублей, из которых 29,3 млрд — деньги ВЭБ.РФ. Это 70% бюджета проекта и, в пересчёте на новый номер, 37 млн рублей — с аквапарком, конгресс-холлом и склоном внутри. Для сравнения: ЛСР оценивает себестоимость своего санаторного проекта в Сестрорецке в 25 млн за номер, а «Газпром» выставляет готовые черноморские санатории по 6–7 млн.

К этому добавляются льготы резидента ОЭЗ: налог на прибыль 12,5–13,5% вместо 17,5–18,5%, ноль по налогу на имущество десять лет и по земельному — пять. Суммарные заявленные инвестиции четырёх резидентов зоны Корпорация развития Тверской области оценивала в 33,5 млрд рублей, из которых 32,6 — «Завидово Парк». Проект, кстати, подорожал по ходу стройки: в январе 2022 года ВЭБ.РФ говорил о 29 млрд общего бюджета, к открытию сумма выросла до 41,8 млрд.

Иначе говоря, Завидово — не столько история частного капитала, сколько история институтов развития: ВЭБ.РФ, «Туризм.РФ» и нацпроект «Туризм и гостеприимство» названы партнёрами проекта во всех официальных сообщениях. Это не упрёк, а важное для инвестора обстоятельство: у курорта есть стоимость денег, с которой частному проекту рядом конкурировать трудно.

Новый сосед: «Малое Завидово»

Проект Андрея Огиренко стоит на соседних 1,5 тыс. га в Конаковском округе и развивается с 2015 года. Первоначальный план — десять лет и 5 млрд рублей. К 2026 году из него реализуется коттеджный посёлок «Лесной берег»: 120 га, 250 участков ИЖС, на сайте проекта — от 5,95 до 26,6 млн рублей за участок при полном инженерном обеспечении; дороги и озеро строились в 2024–2025 годах, въездная группа и первые бульвары обещаны на 2026-й, третья очередь дорог — на 2027–2028-й. Второй посёлок, «Водный мир» на 55 га, анонсирован, но не начат.

Гостиничная часть — Elite World Resort «Завидово», 306 номеров категории «четыре звезды». Проект включён Минэкономразвития в перечень заёмщиков по программе льготного кредитования туристического нацпроекта, банк «Дом.РФ» одобрил 4,7 млрд рублей. Это 15,4 млн рублей кредита на номер — без учёта собственных средств, размер которых не раскрыт. Строит ООО «Завидовские зори», которым через «Сельхозтех» владеет Огиренко; та же компания — учредитель ООО «Лесной берег».

Новый партнёр — ЗПИФ «Пятый семейный фонд» под управлением «Экто Прайм». «Коммерсантъ» связывает фонд с Константином Саниным, чья компания «Экто» ведёт совместные проекты со структурами «Лукойла»: завод автохимии «Инсотех» в Торжке, производство полимерных труб в Когалыме, половину дилера Mercedes-Benz «Лукавто». Отсюда версия газеты о том, что за фондом могут стоять деньги нефтяной компании. Мы эту связь не проверяли: ЗПИФ по своей природе не раскрывает пайщиков, и всё, что известно, — это фамилия управляющего и круг его партнёров.

Сам Огиренко на этом рынке не новичок, но и не отельер: «Голутвинская слобода» создавалась в 1990-х для реконструкции исторического квартала на Якиманке, инвестором тогда выступала топливная компания «Нафтам», совладелец Внешторгбанка и Мосбизнесбанка. Гостиница на 306 номеров для группы, известной жилой и коммерческой недвижимостью, — новый профиль.

Курорт номер один?

Смотря по какому счёту.

По номерному фонду — нет. 1 700 номеров Завидово — это меньше одной Красной Поляны, где счёт идёт на десятки тысяч, и сопоставимо с одним крупным сочинским комплексом. Но среди всесезонных загородных курортов в радиусе выходного дня от Москвы конкурентов по размеру у Завидово действительно нет: ближайшие по концепции подмосковные комплексы в разы меньше.

По турпотоку — цель заявлена, результат не назван. В 2024 году курорт посетили более 700 тыс. гостей. В 2022-м, на старте стройки, Бачин говорил о 200–250 тыс. и цели в миллион. При открытии второй очереди в ноябре 2025 года миллион ожидали уже по итогам 2025-го; в январе 2026-го губернатор Тверской области говорил о миллионе как о плане на 2026 год. Итоговую цифру за 2025 год мы в открытых источниках не нашли.

По деньгам региона — здесь самое интересное. Росстат подсчитал доходы средств размещения за январь–июль 2026 года: Тверская область — 7,4 млрд рублей, третье место в ЦФО после Москвы (91,6 млрд) и Подмосковья (53,5 млрд). Но прирост — всего 7,1% год к году при среднем по округу 12,5%. Ярославская область прибавила 27,7%, Калужская — 88,7%, Тульская — 43,8%. То есть первые семь месяцев с 1 130 новыми номерами и аквапарком не дали Тверской области роста доходов даже на уровне соседей.

Росстат, доходы коллективных средств размещения за январь–июль 2026 года; приведены семь крупнейших регионов округа. Данные по инфографике «Коммерсанта» от 08.09.2026.

Объяснений может быть несколько, и мы не знаем, какое верное. Статистика Росстата по коллективным средствам размещения строится на отчётности юрлиц и может запаздывать за фактическим вводом — новые отели попадают в выборку не сразу. Апартаменты «Бревиса» могут учитываться не как гостиничные доходы. Наконец, новые 1 130 номеров могли просто заполняться медленнее, чем рассчитывали, — на это косвенно указывает и сдвиг «миллиона гостей» на год. Какая из версий ближе к правде, покажет годовая статистика.

Что это значит для инвестора

Второй девелопер — признак сложившегося рынка. «Малое Завидово» приходит не на пустой берег, а к готовому спросу, дороге М-11, аквапарку и узнаваемому имени. Это классическая логика кластера: якорь берёт на себя риск первопроходца, соседи пользуются трафиком. Для Огиренко это плюс; для «Васты» — первый конкурент за того же гостя в четырёх звёздах, причём ровно в той категории, где она только что добавила 690 номеров.

Модель «коттеджи плюс отель» проверяется на прочность. Станислав Ивашкевич в комментарии «Коммерсанту» замечает, что в больших загородных проектах гостиница и посёлок обычно работают в связке, но сейчас продажи загородной недвижимости минимальны, а гостиничные стройки идут вяло. Экспозиция в высокобюджетном загородном сегменте за первое полугодие 2026 года выросла на 31%. У «Малого Завидово» за одиннадцать лет из 1,5 тыс. га освоено 120, и именно продажи участков должны финансировать всё остальное.

Стоимость денег решает. У «Васты» — 70% бюджета от ВЭБ.РФ и налоговые льготы ОЭЗ. У Огиренко — льготный кредит «Дом.РФ» по нацпроекту, что тоже немало, но участок вне зоны и без десятилетнего нуля по налогу на имущество. Разница в экономике двух соседних четырёхзвёздочных отелей будет заложена ещё до открытия.

Для отельера в радиусе 150 км от Москвы Завидово — новый ценовой ориентир. 1 130 номеров с аквапарком задают планку того, что семья из Москвы ждёт от загородных выходных за ту же цену. Загородные отели Подмосковья и Тверской области без инфраструктуры такого масштаба конкурируют теперь не друг с другом, а с ним.

Чего мы не знаем

Сколько гостей принял курорт в 2025 году и какая загрузка у трёх новых отелей. «Васта» не раскрывает операционные показатели, а публичные цифры — это планы и данные за 2024 год.

Почему доходы средств размещения Тверской области растут медленнее округа. Версии выше — наши; ни Росстат, ни «Васта» их не комментировали.

Кто пайщики «Пятого семейного фонда». Связь с «Лукойлом» — версия «Коммерсанта», построенная на партнёрствах управляющего; документально она не подтверждена ни газетой, ни нами.

Срок и полный бюджет Elite World Resort «Завидово», оператора будущего отеля и то, будет ли он работать под этой маркой или под сетевым брендом. Известны только номерной фонд и сумма одобренного кредита.

Сколько собственных средств вложено в «Малое Завидово» за одиннадцать лет и сколько из 250 участков «Лесного берега» продано.

У нас есть вопросы к «Васте» — об итогах 2025 года и загрузке новых отелей — и к «Голутвинской слободе» — о сроках и модели гостиничного проекта. Ответы опубликуем полностью.