«Газпром» продаёт три санатория у моря за 5,4 млрд: сколько это за номер

«Газпром» выставил на торги три санаторно-курортных актива на Черноморском побережье Краснодарского края общей стоимостью почти 5,4 млрд рублей: оздоровительный центр «Кубанская нива» в Анапе, санаторий имени Ломоносова в Геленджике и санаторий «Дюна» в Витязево. Суммарная площадь зданий — 51 тыс. кв. м.

Новость сама по себе не первая и не последняя: группа распродаёт непрофильные санатории уже несколько лет. Интереснее другое — за это время накопилась история сделок, по которой видно, что рынок покупает, за сколько и с какой скидкой. Мы её собрали и посчитали главную для инвестора величину: цену за номер.

Что выставлено сейчас

По данным издания «Всё о стройке» и площадки непрофильных активов «Газпрома». * Цена «Кубанской нивы» отдельно не названа: она получена вычитанием двух других лотов из общей суммы 5,4 млрд и потому приблизительна. Расчёт за номер — HotelInsider.

Два лота из трёх — классические советские санатории с номерным фондом, и по ним цена за номер считается прямо: 6,3 млн рублей в Геленджике и 7,1 млн в Витязево. Третий — детский оздоровительный центр на тридцати гектарах, где номеров в гостиничном смысле нет, а стоимость определяет земля: около 88 млн рублей за гектар на первой линии Пионерского проспекта.

«Кубанская нива» продаётся не первый раз, но это другой лот

Здесь легко ошибиться, и мы почти ошиблись сами. В январе 2025 года «Газпром добыча Уренгой» уже выставлял «Кубанскую ниву» — за 792 млн рублей с возможностью снижения до 435 млн. На фоне этих цифр нынешние 2,6 млрд выглядят как рост в три с лишним раза.

Это не так. Тогда в лот входила малая часть комплекса: четыре участка общей площадью 12 520 кв. м, дом детского творчества на 2 335 кв. м, лечебный комплекс на 3 535 кв. м и теннисный корт. Сейчас выставлен весь центр — около 30 га и 24 здания. Сопоставимы не цены, а подход: в 2025 году актив пробовали продать по частям, теперь — целиком. Сменилась и схема торгов: по данным Агентства бизнес-новостей, извещение от 19 июня 2026 года предусматривает комбинированный формат — сначала на повышение, при отсутствии заявок пошаговое снижение.

Продавцов у центра трое — «Газпром добыча Уренгой», «ЛОК Витязь» и Племзавод имени Чапаева, и это одна из причин, почему собрать лот целиком заняло полтора года.

Что показывают прошлые сделки

За последний год группа закрыла две заметные продажи в этом же сегменте, и обе дают ориентир.

Санаторий «Факел», Кисловодск, август 2025. Продавец — «Газпром трансгаз Ставрополь». Старт 882,9 млн рублей, итог 1,04 млрд — плюс 17,8% к начальной цене, два участника. Купила московская компания, зарегистрированная за два месяца до торгов. Бальнеологический курорт с круглогодичным спросом ушёл с премией.

Санаторий «Юг», Сочи, декабрь 2025. Продавец — «Газпром добыча Астрахань». 155 номеров на 304 места в четырёх корпусах и восьми коттеджах, 164 тыс. кв. м земли в аренде до 2066 года, 250 метров пляжа. В сентябре актив оценили в 2 млрд, в октябре переоценили в 1,7 млрд с НДС, в декабре продали за 1,564 млрд без НДС компании «Капитал недвижимость». Участников было двое, второй предложения не подал. Пересчитанный к базе без НДС старт — около 1,42 млрд, так что формально объект ушёл на 10% выше начальной цены, но ниже первой оценки.

За номер «Юг» обошёлся покупателю примерно в 10,1 млн рублей — и это с землёй в аренде, а не в собственности.

Цена за номер: три ориентира

Цены по санаториям «Газпрома» — стартовые для текущих торгов и фактическая для «Юга»; ЛСР — из нашего материала о сдаче «Сестрорецкого курорта». Сопоставление грубое: разные регионы, разное состояние фонда, разные права на землю.

Разрыв между купить и построить — три с половиной — четыре раза. Это и есть главный аргумент за покупку советского санатория: даже если в реконструкцию придётся вложить столько же, сколько в покупку, инвестор остаётся вдвое ниже себестоимости новой стройки. Обратная сторона аргумента — состояние фонда. Корпуса 1970–80-х годов часто дешевле снести, чем привести к современным нормам, и тогда покупатель платит фактически за землю и пляж.

Отдельный вопрос — что именно приносит доход в санатории. В разборе данных NF GROUP мы показывали, что в верхнем сегменте цену делает медицина, а не номер: разрыв между пятью звёздами и люксовыми программами — трёхкратный. Покупатель геленджикского или анапского корпуса покупает не гостиницу, а право построить на этой базе медицинский продукт. Без него это пляжный отель с сезоном в четыре месяца.

Что это значит для инвестора

Рынок различает бальнеологию и пляж. Кисловодск ушёл с премией 18% при двух участниках. Сочинский «Юг» переоценивался вниз до торгов и ушёл при одном реальном претенденте. Три новых лота — все пляжные. Ждать за них конкуренции стоит меньше, чем за минеральную воду.

Комбинированная схема — сигнал сама по себе. Торги на повышение с автоматическим снижением при отсутствии заявок означают, что продавец допускает уход ниже старта. Для покупателя это аргумент не торопиться с первой заявкой: у «Кубанской нивы» в 2025 году минимальная цена была на 45% ниже начальной.

Земля решает больше, чем здания. «Юг» продан с землёй в аренде до 2066 года. По трём новым лотам права на землю в публикациях не раскрыты — а это разница между активом и долгосрочной арендой имущественного комплекса.

Чего мы не знаем

Точную начальную цену «Кубанской нивы». Мы получили её вычитанием из общей суммы, и она приблизительна.

Права на землю по всем трём лотам: собственность или аренда, и если аренда — до какого года. Без этого цена за номер сопоставима лишь условно.

Продавцов санатория имени Ломоносова и «Дюны» — какие дочерние структуры группы выставляют эти объекты.

Состояние номерного фонда и год последней реконструкции. Для советских корпусов это определяет, покупают ли отель или площадку.

Продан ли частичный лот «Кубанской нивы» 2025 года или он вошёл в нынешний. По описанию нынешний лот включает лечебный комплекс и дом детского творчества, которые выставлялись тогда, — но подтверждения мы не нашли.

Даты торгов и размер задатка по трём лотам — их надо смотреть в извещениях на площадке.