25 млн за номер: ЛСР сдала «Сестрорецкий курорт» — первый из пяти отелей пайплайна

Корпус № 3 санатория «Сестрорецкий курорт» получил разрешение на ввод в эксплуатацию: 399 номеров, 31 177 квадратных метров, лечебный центр с бассейном на минеральной воде и бальнеологией, открытие — в ноябре. По данным NSP, инвестиции составили 10 млрд рублей. Для «ЛСР. Отельный бизнес» это первый из пяти заявленных объектов, дошедший до ввода, а по цене за номер — один из самых дорогих санаторных проектов страны.

Что сдано

«Сестрорецкий курорт» — санаторий 1898 года на первой линии Финского залива, 37 гектаров парка. В 2021 году ЛСР купила 87,18% акционерного общества, которое им владеет, и начала перестройку: снос старых корпусов весной 2023-го вызвал протесты градозащитников и жителей, к ситуации подключались Следственный комитет и КГИОП. Сейчас достроен новый лечебный корпус на 399 номеров и воссоздан Курзал — концертный зал начала века, разрушенный в войну; для чего он будет использоваться, компания пока не объявила.

Ценовая планка объявлена: двухместный номер с видом на парк — от 25 тысяч рублей в сутки без питания и 27 тысяч с питанием, номера с видом на залив дороже. Это тарифы петербургских пятизвёздочных отелей, а не санаторной путёвки, и они задают сегмент: медицинский курорт премиум-класса для тех, кто раньше ехал за этим в Карловы Вары или Баден-Баден.

Сколько это стоит на номер

10 млрд рублей на 399 номеров — 25 млн на номер. На этой неделе мы считали анапский «Фиолето 2» курорта Miracleon: 9,5 млрд на 447 номеров с аквапарком, 21 млн на номер, и Dusit Thani там же — 18 млн. Сестрорецк дороже обоих, и это объяснимо: реконструкция исторической территории с охранным статусом, воссоздание Курзала, медицинское оснащение и петербургская стоимость строительства. В апрельской карточке ЛСР мы приводили ранее называвшуюся оценку «около 13 млрд» — итоговая цифра оказалась ниже, что для гостиничной стройки редкость.

Окупаемость при такой цене входа считается не годами, а десятилетиями: даже при среднем тарифе 25 тысяч и загрузке 60% выручка корпуса — порядка 2,2 млрд рублей в год до питания и медицины. Для ЛСР это, очевидно, не финансовая модель отдельного объекта, а вложение девелопера в актив, который держит стоимость земли на первой линии залива и формирует спрос вокруг.

Что это значит для карточки ЛСР

В Индексе УК у «ЛСР. Отельный бизнес» 823 действующих номера и пайплайн около 1 949, который мы по правилу индекса держали строчками в заметке, а не объектами. Разрешение на ввод — это документ, и «Сестрорецкий курорт» мы заводим в карточку стройкой с открытием в ноябре 2026 года; в действующий фонд он перейдёт после реального заезда гостей. Остальные четыре проекта — «Приморская» и «Волна» в Сочи, гостиница на Красного Курсанта и второй корпус на Лиговском — остаются в статусе намерений: по «Приморской» сроки уже переносились с 2026 на 2027 год, по «Волне» заявлена осень 2026-го, и ввода пока не было.

Показательно, что первым до финиша дошёл не сочинский проект под международным брендом, а петербургский санаторий на собственной территории группы. Для девелопера, который строит отели рядом с жильём, это логично: контроль над участком и согласованиями важнее скорости.

Чего мы не знаем

Не объявлено, кто будет управлять объектом операционно — собственная команда санатория или привлечённый оператор, — и есть ли у корпуса медицинская лицензия к дате открытия: без неё «санаторий» продаёт спа, а не лечение. Не раскрыта структура инвестиций и доля, приходящаяся на Курзал. Наконец, неизвестно, как разрешён конфликт с градозащитниками: были ли предписания по итогам проверок 2023 года и учтены ли они в принятом объекте. Редакция направила вопросы в ЛСР и дополнит материал ответом.