12 млрд долларов за девять месяцев: цифра, которой у нас нет

JLL подвела итоги девяти месяцев по сделкам с отелями в Азиатско-Тихоокеанском регионе: 12 млрд долларов, рост на 50% к прошлому году, лучший результат за этот период с 2019-го. Прогноз на весь 2026 год компания подняла с 13,3 до 15 млрд, на 2027-й ожидает около 13,7 млрд.

Интересна здесь не сама цифра. Интересно, что она существует.

Что именно посчитали

Объём сделок разложен по странам: Япония — 39% регионального оборота, или 4,7 млрд долларов, материковый Китай — 15%, Австралия — 11%. По типам покупателей: частные компании 31%, инвестиционные управляющие и фонды private equity 19%, публичные компании 14%. RevPAR по региону за январь — август вырос на 5%.

Отдельно JLL опросила 120 владельцев и инвесторов. Вкладывать в этом году собираются 88% — столько же, сколько годом раньше, и на восемь пунктов больше, чем в 2024-м. Те же 88% предпочитают традиционные отели, прежде всего сегмент upper-upscale. Рост стоимости заимствований отметили 63%, расширения ставок капитализации ждут 58%. Спред между ценами покупателей и продавцов — 6%, за год не изменился.

«Рынок явно вошёл в новую фазу зрелости», — говорит гендиректор JLL Hotels & Hospitality по Азиатско-Тихоокеанскому региону Нихат Эрджан. Глава направления инвестиционных продаж по Азии Жюльен Наури добавляет, что значима не только величина оборота, но «широта и качество активности».

Чего в этом наборе нет у нас

Ни одной из перечисленных величин по российскому гостиничному рынку публично не существует. Нет годового объёма сделок с отелями. Нет разбивки по типам покупателей. Нет спреда между ожиданиями продавца и покупателя. Нет замера доли сделок с заёмными деньгами.

Это не теоретическая претензия — весь октябрь мы в неё упирались. В Воронеже две суммы, относящиеся к одному курорту, стали известны через госзакупки и арбитраж, а не из сообщения о проекте. В Темрюкском районе объявлены шесть проектов на 28 млрд рублей — без разделения на частные вложения и бюджетные меры поддержки. В Калининграде названы 120 млрд рублей на весь многофункциональный комплекс, а сколько приходится на гостиницу — не раскрыто. По апартаментам Петербурга оценки предложения расходятся почти вчетверо.

Каждый раз мы пишем одно и то же: разбивки нет, источник не раскрывает, проверить нечем.

Почему это не просто сравнение не в нашу пользу

Сразу оговоримся, чтобы не сравнивать несравнимое. 12 млрд долларов у JLL — это сделки с существующими активами: кто-то продал отель, кто-то купил. Российские миллиарды из наших же материалов — это заявленные инвестиции в строительство, то есть намерение вложить, а не состоявшаяся транзакция. Величины разной природы, и складывать их бессмысленно.

Сравнивать имеет смысл другое — состав того, что публикуется. В АТР участник рынка может ответить на вопрос, сколько денег за девять месяцев сменило владельца, из каких стран они пришли и чем отличается покупатель-фонд от покупателя-частника. В России на вопрос «сколько сделок с отелями прошло за год и на какую сумму» ответа нет ни у кого, кого мы спрашивали.

Практическое следствие простое. Без объёма сделок нельзя сказать ни «рынок растёт», ни «рынок встал» — любое такое утверждение остаётся ощущением. Нельзя посчитать доходность входа, потому что неизвестно, по каким ценам входят другие. И нельзя оспорить чужой прогноз: спорить о динамике без знаменателя — это спор о том, чьё впечатление убедительнее.

Заметим и то, что в опросе JLL 88% инвесторов выбирают традиционные отели, а не апартаменты и не альтернативные форматы. У нас доля апарт-формата в новом предложении — один из главных сюжетов года, и сопоставить эти предпочтения было бы содержательно. Но для этого нужна российская сторона сравнения, которой нет.

Чего мы не знаем

Методику JLL. Что компания считает сделкой, с какого порога учитывает объект и входят ли в оборот портфельные транзакции, из публикации не следует. Без этого цифру можно использовать как ориентир, но не как эталон.

Ведёт ли кто-нибудь такой счёт по России непублично. Консультанты, работающие с гостиничными активами, видят сделки, через которые проходят сами. Сводного замера мы не встречали, но это не доказывает, что его нет, — возможно, он просто не публикуется.

Почему его нет. Версий как минимум две: сделок слишком мало для статистики либо стороны не раскрывают цены. Какая верна, мы не знаем, и это разные диагнозы с разными выводами.