Обвал чего: предложение апартаментов Петербурга считают линейками, которые расходятся вчетверо

«Ждёт ли обвал сегмент апарт-отелей в Петербурге» — так называется разбор, вышедший 20 октября на «Недвижимости и строительстве Петербурга». В нём сходятся четыре спикера, и спорят они, по сути, об одном: хватит ли спроса на то предложение, которое строится.

Спор содержательный. Проблема в том, что величина, вокруг которой он идёт, в том же тексте названа двумя несовместимыми способами — а в сравнении с нашими данными расходится вчетверо.

Четыре раза

В лиде материала сказано: в Петербурге «построено 70 сервисных апарт-отелей на 35 тыс юнитов», а «проектируется и строится ещё 13 объектов на 8,5 тыс. номеров». Единица счёта в одном абзаце меняется — сначала юниты, потом номера, — и это не оговорка: в теле статьи то же строящееся названо уже «порядка 8,6 тыс. юнитов».

Две недели назад мы разбирали срез NF GROUP по тому же сегменту. По нему качественный фонд сервисных апартаментов всей России на сентябрь 2026 года — 17,8 тыс. единиц, из них на Петербург приходится 8,8 тыс. юнитов, то есть 49% российского рынка. В тексте «НСП» для России названы 58 тыс. построенных сервисных апартаментов и ещё 92 тыс. в стройке — эти цифры привёл заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов.

Разрыв по городу — почти четырёхкратный, по стране — больше чем втрое. Обе цифры публикуются как факт, обе исходят от людей, которые этим рынком живут. Значит, дело не в ошибке.

Юнит — не номер

Разницу мы измерили на конкретном объекте в материале про кондо-отели. У VALO Hospitality 2 833 юнита в управлении против 1 931 номера в реестре классификации по шести действующим объектам. Коэффициент — 1,47. Юнит — это проданная единица недвижимости; номер — то, что реально работает как гостиница и прошло классификацию.

Но четырёхкратный разрыв коэффициентом 1,47 не закрывается. Значит, периметры расходятся не только единицей счёта, но и составом: NF GROUP считает качественный фонд в составе отелей и апарт-отелей, рыночный счёт — все проданные юниты, включая те, которые собственники оставили себе, сдают сами или держат пустыми.

Есть и третья проверка, которая показывает, насколько велика цена вопроса. По отчёту Becar за третий квартал в Петербурге 428 гостиниц категорий 3–5★ на 37,9 тыс. номеров. Если принять цифру в 35 тыс. апартаментных юнитов, выходит, что апарт-сегмент почти сравнялся со всем классическим гостиничным фондом города. Это возможно — но утверждение такого масштаба требует, чтобы обе величины считались одинаково. Они не считаются.

Почему это не придирка к терминам

От величины предложения зависит весь спор об обвале. Тридцать пять тысяч юнитов на город — это одна картина рынка, восемь тысяч восемьсот работающих номеров — другая, и выводы из них противоположные. Прогноз, построенный на величине, известной с точностью до четырёх раз, нельзя ни подтвердить, ни опровергнуть: любая сторона права внутри своей линейки.

Для частного инвестора это не академический вопрос. Он покупает юнит, а доход получает с номера — и только если юнит попал в доходную программу. Чем больше разрыв между двумя числами, тем больше в рынке единиц, которые проданы как доходная недвижимость, но доходом не работают.

Где счёты сходятся: восемь процентов

Зато по доходности в материале «НСП» сказано то, что совпадает с нашим собственным расчётом, сделанным другим способом и по другому объекту.

Агапов называет честной доходностью сегодня 8% годовых и говорит, что в строящихся проектах выше 10% не получается. В августе мы пересчитывали обещания по Cosmos Stay Алтай Катунь: сайт продаж обещал «до 2,8 млн в год» и «капитализацию 14,05%» при удержании управляющей компанией 40–45% выручки. Перемножение давало собственнику 1,5–1,7 млн в год — на студии за 18,9 млн это 8,1–8,9% до налогов.

Два независимых счёта — наш и представителя сети апарт-отелей — сошлись на восьми процентах. На витринах при этом продолжают стоять другие числа: «до 20% годовых» в проекте «Сансара» в Саках, «14,05%» на Катуни. Разница между 8% и 20% — это не разброс оценок, это разные вещи: вторая цифра обычно включает ожидаемый рост стоимости юнита, а он не доход, пока юнит не продан.

Что в тексте бесспорно

Операционное ухудшение никем из четырёх спикеров не оспаривается. Агапов называет снижение темпов продаж и цен, рост себестоимости на 15%, недоступность ипотеки, снижение загрузки, ADR и RevPAR и рост стоимости привлечения гостя. По данным «Островка», средняя стоимость проживания в апарт-отелях за 2026 год немного снизилась к прошлому году — 6,1 тыс. рублей.

Наш собственный замер говорит то же самое с другой стороны: по Becar средний тариф в Петербурге за три квартала рос в среднем на 2% при годовой инфляции 6,3% — то есть в реальном выражении ночь в городском отеле за год подешевела примерно на 4%, а в трёхзвёздочном сегменте почти на 7%.

Возражения против обвала тоже звучат. Директор УК Well Александр Погодин напоминает, что тринадцать лет назад обвал предсказывали при запуске первого крупного апарт-отеля, а рынок с тех пор вырос. Управляющий партнёр «Кронвелл Групп» Алексей Мусакин оценивает нынешний турпоток Петербурга примерно в 7–8 млн человек против 10 млн в начале двухтысячных и приводит другую рамку: в России 92 млн официальных поездок в год, около 30 млн человек ездят по 3–4 раза, тогда как в США этот показатель — десять. Предел, по его словам, существует, но с нынешним объёмом стройки серьёзных проблем он не видит.

Чего мы не знаем

Чей периметр у 35 тысяч. В материале «НСП» цифры по Петербургу приведены без указания источника — сказано лишь, что их называет «один эксперт». Пока не известно, что именно вошло в этот счёт, сравнивать его с данными NF GROUP можно только так, как мы это сделали: как две разные линейки, а не как спор о факте.

Совпадают ли определения. «Сервисный апартамент» — не термин закона. У каждого аналитика своя граница: по наличию управляющей компании, по классификации, по типу помещения. Единого определения, по которому два среза можно свести, сегодня нет.

Сколько юнитов реально в доходных программах. Это главная неизвестная всего сегмента, и она не публикуется никем. Пока её нет, ни одна из сторон спора об обвале не может доказать свою правоту: обвал измеряется работающими номерами, а считают проданные юниты.