Гостиницы по ДДУ: что в законопроекте Минэкономразвития — и почему он касается уже построенных объектов

Минэкономразвития опубликовало проект федерального закона «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц». Если его примут, он вступит в силу 1 марта 2028 года. В пересказах это звучит как «дольщикам разрешат вкладываться в отели», но это можно и сейчас — по 214-ФЗ на этом построен весь рынок апарт-отелей.

Меняется другое: государство впервые описывает, чем гостиничный номер, купленный по ДДУ, отличается от квартиры, — и распространяет эти правила на уже построенные объекты. Мы прочитали текст проекта и пояснительную записку целиком. Пересказы в прессе в целом точны, но в одном месте с текстом расходятся, а самое важное — договор оператора с собственниками — почти обходят.

Что в проекте

Только гостиница и только три звезды и выше. Привлекать деньги граждан можно на строительство гостиницы категории не ниже «три звезды», на участке, вид разрешённого использования которого предусматривает размещение гостиниц. Сам застройщик должен соответствовать требованиям 214-ФЗ для работы через эскроу.

Оператор — до первого договора. У застройщика должен быть заключён договор управления гостиницей с оператором из реестра гостиничных операторов. Если этот договор прекращается, новые ДДУ заключать нельзя, пока не подписан договор с другим оператором из реестра. Сведения об операторе раскрываются в проектной декларации в ЕИСЖС, а участникам строительства о смене сообщают в течение двух рабочих дней.

Реестр операторов. Он появляется в законе о туристской деятельности и, по пояснительной записке, будет вестись на базе ГИС «Электронная путёвка». Требований к операторам в самом законе нет — их установит порядок ведения реестра.

Эскроу раскрывается в два шага. 80% — в течение десяти рабочих дней после того, как в ЕИСЖС появится информация о вводе объекта. Остаток — после того, как гостиница получит категорию и попадёт в реестр классифицированных средств размещения. Если сведения о категории не появятся в течение шести месяцев после срока, указанного в договоре, участник строительства вправе расторгнуть ДДУ и получить деньги с процентами в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ за каждый день.

Самое важное — договор с собственником

В проекте появляется новый тип договора: «договор, предусматривающий управление гостиницей». Это не аренда и не агентский договор, о которых спорит рынок. Это третья конструкция, и заключается она между оператором и собственниками помещений.

По договору оператор обязан оказывать гостиничные услуги, содержать и ремонтировать гостиницу, выплачивать собственникам доход и отчитываться перед ними. Собственники обязаны не мешать ему работать.

Договор состоит из общих и индивидуальных условий. Общие условия оператор устанавливает в одностороннем порядке, и к ним применяется статья 428 Гражданского кодекса — это договор присоединения. Обсуждать их с каждым собственником оператор не обязан.

Обязательные условия договора названы прямо. Среди них:

• Запрет использовать номера для постоянного проживания и в любых целях, не связанных с гостиничными услугами.
• Запрет передавать номер во временное владение или пользование третьим лицам на время действия договора — то есть сдавать самому нельзя.
• Объём финансирования эксплуатации гостиницы и его источники.
• Ответственность оператора за недобросовестное управление, в том числе за то, что гостиница не начала работать.
• Фонд капитального ремонта гостиницы и замены оборудования — на специальном счёте, права на который принадлежат собственникам.
• Состав общего имущества — одинаковый для всех собственников.

Отдельная статья вводит общее имущество гостиницы: холлы, зоны регистрации, лифты, коридоры, технические этажи, инженерное оборудование принадлежат собственникам номеров на праве общей долевой собственности. Почти та же логика, что в многоквартирном доме.

Чего в проекте нет, хотя о нём пишут

«Не менее 11 месяцев в году». Эту цифру приводили в пересказах проекта. В тексте её нет. Запрет на проживание и на цели, не связанные с гостиничными услугами, действует всегда, а не одиннадцать месяцев из двенадцати.

Остальные пересказы в целом точны. Смена оператора устроена так: если оператора исключили из реестра или он прекратил деятельность, уполномоченный орган в течение двух рабочих дней определяет нового. Тот управляет гостиницей без договора до выбора оператора самими собственниками, но не дольше шести месяцев.

Что будет с уже построенными объектами

Это главная часть проекта для рынка. Операторы гостиниц, где номера принадлежат разным собственникам и которые введены до вступления закона в силу, обязаны до 1 марта 2030 года передать сведения о себе и о договорах управления в уполномоченный орган и Росреестр. С этой же даты к таким объектам применяются правила об управлении операторами из реестра.

Пояснительная записка прямо называет мишень: застройщиков, которые строят «жилые» апартаменты под видом гостиниц, заполняя курорты «"квази-жилым" фондом, не обеспеченным социальной инфраструктурой».

Масштаб, по данным, которые приводит «Российская газета»: в разделе туристической недвижимости ЕИСЖС около 900 объектов, из них к гостиницам аналитики ДОМ.РФ относят около 150. По данным Commonwealth Partnership, из 112 исследованных проектов 50 — квазижильё и апартаменты.

Что из предложений рынка попало в закон

В августе основатель УК 25/7 Мария Онучина в интервью HotelInsider назвала три пункта, которые записала бы в такой закон. Сверяем с текстом.

«Управляющая компания — до старта продаж». Попал целиком: без договора с оператором из реестра ДДУ заключать нельзя.

«Договоры аренды, а не агентские». Не попал — но и агентский не победил. Закон вводит собственную конструкцию договора управления с обязательными условиями.

«Требования к уставному капиталу УК и понятный владелец». В законе нет. Требования к операторам отнесены к порядку ведения реестра, который ещё предстоит написать.

И то, что она называла «хорошо бы ещё прописать», — как проводится реновация и кто принимает решения. Попало: фонд капремонта на спецсчёте собственников и выбор оператора собственниками.

Что это значит для объектов, которые мы разбирали

Деньги девелопера привязаны к реестру классификации. Тот самый реестр, по которому мы сверяем фонд в каждом разборе, становится условием для последней части эскроу. Расхождения между заявленным и классифицированным станут вопросом денег.

«Сансара» в Саках. Вторая очередь, по ответу застройщика, вводится в IV квартале 2031 года — после вступления закона в силу, хотя продаётся уже сейчас. В доходном пуле 662 лота из 1 647. Переходные положения говорят об объектах, введённых до вступления закона; про здание, договоры по которому заключены до 1 марта 2028 года, а ввод — после, в тексте прямого ответа нет. От этого зависит, что будет с остальными почти тысячей лотов.

«Фазотрон» в Сочи. Апарт-отель по вывеске, квартиры в агрегаторе, оператор не назван. Пояснительная записка описывает ровно этот тип проекта как то, против чего закон и написан.

Индекс УК. Государственный реестр операторов станет пропуском к договорам с застройщиками. Критерии допуска — главный открытый вопрос для каждой компании нашего индекса.

Чего мы не знаем

Требований к операторам для включения в реестр — они будут в подзаконном порядке.

Распространяются ли правила 2030 года на апарт-комплексы, проданные как жильё. Текст говорит о гостиницах и объектах, где номера принадлежат разным собственникам; прямого ответа про апартаменты в нём нет.

Какие правила действуют для объектов, проданных по ДДУ до 1 марта 2028 года, но введённых после.

Что делать собственнику, не согласному с общими условиями договора присоединения, которые оператор устанавливает в одностороннем порядке.

Размер взносов в фонд капремонта и кто их определяет.

Будем рады комментариям управляющих компаний, девелоперов и юристов, работающих с 214-ФЗ: что в проекте рабочее, а что — нет. Опубликуем.