Минэкономразвития опубликовало проект федерального закона «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц». Если его примут, он вступит в силу 1 марта 2028 года. В пересказах это звучит как «дольщикам разрешат вкладываться в отели», но это можно и сейчас — по 214-ФЗ на этом построен весь рынок апарт-отелей.
Меняется другое: государство впервые описывает, чем гостиничный номер, купленный по ДДУ, отличается от квартиры, — и распространяет эти правила на уже построенные объекты. Мы прочитали текст проекта и пояснительную записку целиком. Пересказы в прессе в целом точны, но в одном месте с текстом расходятся, а самое важное — договор оператора с собственниками — почти обходят.
Только гостиница и только три звезды и выше. Привлекать деньги граждан можно на строительство гостиницы категории не ниже «три звезды», на участке, вид разрешённого использования которого предусматривает размещение гостиниц. Сам застройщик должен соответствовать требованиям 214-ФЗ для работы через эскроу.
Оператор — до первого договора. У застройщика должен быть заключён договор управления гостиницей с оператором из реестра гостиничных операторов. Если этот договор прекращается, новые ДДУ заключать нельзя, пока не подписан договор с другим оператором из реестра. Сведения об операторе раскрываются в проектной декларации в ЕИСЖС, а участникам строительства о смене сообщают в течение двух рабочих дней.
Реестр операторов. Он появляется в законе о туристской деятельности и, по пояснительной записке, будет вестись на базе ГИС «Электронная путёвка». Требований к операторам в самом законе нет — их установит порядок ведения реестра.
Эскроу раскрывается в два шага. 80% — в течение десяти рабочих дней после того, как в ЕИСЖС появится информация о вводе объекта. Остаток — после того, как гостиница получит категорию и попадёт в реестр классифицированных средств размещения. Если сведения о категории не появятся в течение шести месяцев после срока, указанного в договоре, участник строительства вправе расторгнуть ДДУ и получить деньги с процентами в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ за каждый день.
В проекте появляется новый тип договора: «договор, предусматривающий управление гостиницей». Это не аренда и не агентский договор, о которых спорит рынок. Это третья конструкция, и заключается она между оператором и собственниками помещений.
По договору оператор обязан оказывать гостиничные услуги, содержать и ремонтировать гостиницу, выплачивать собственникам доход и отчитываться перед ними. Собственники обязаны не мешать ему работать.
Договор состоит из общих и индивидуальных условий. Общие условия оператор устанавливает в одностороннем порядке, и к ним применяется статья 428 Гражданского кодекса — это договор присоединения. Обсуждать их с каждым собственником оператор не обязан.
Обязательные условия договора названы прямо. Среди них:
Отдельная статья вводит общее имущество гостиницы: холлы, зоны регистрации, лифты, коридоры, технические этажи, инженерное оборудование принадлежат собственникам номеров на праве общей долевой собственности. Почти та же логика, что в многоквартирном доме.
«Не менее 11 месяцев в году». Эту цифру приводили в пересказах проекта. В тексте её нет. Запрет на проживание и на цели, не связанные с гостиничными услугами, действует всегда, а не одиннадцать месяцев из двенадцати.
Остальные пересказы в целом точны. Смена оператора устроена так: если оператора исключили из реестра или он прекратил деятельность, уполномоченный орган в течение двух рабочих дней определяет нового. Тот управляет гостиницей без договора до выбора оператора самими собственниками, но не дольше шести месяцев.
Это главная часть проекта для рынка. Операторы гостиниц, где номера принадлежат разным собственникам и которые введены до вступления закона в силу, обязаны до 1 марта 2030 года передать сведения о себе и о договорах управления в уполномоченный орган и Росреестр. С этой же даты к таким объектам применяются правила об управлении операторами из реестра.
Пояснительная записка прямо называет мишень: застройщиков, которые строят «жилые» апартаменты под видом гостиниц, заполняя курорты «"квази-жилым" фондом, не обеспеченным социальной инфраструктурой».
Масштаб, по данным, которые приводит «Российская газета»: в разделе туристической недвижимости ЕИСЖС около 900 объектов, из них к гостиницам аналитики ДОМ.РФ относят около 150. По данным Commonwealth Partnership, из 112 исследованных проектов 50 — квазижильё и апартаменты.
В августе основатель УК 25/7 Мария Онучина в интервью HotelInsider назвала три пункта, которые записала бы в такой закон. Сверяем с текстом.
«Управляющая компания — до старта продаж». Попал целиком: без договора с оператором из реестра ДДУ заключать нельзя.
«Договоры аренды, а не агентские». Не попал — но и агентский не победил. Закон вводит собственную конструкцию договора управления с обязательными условиями.
«Требования к уставному капиталу УК и понятный владелец». В законе нет. Требования к операторам отнесены к порядку ведения реестра, который ещё предстоит написать.
И то, что она называла «хорошо бы ещё прописать», — как проводится реновация и кто принимает решения. Попало: фонд капремонта на спецсчёте собственников и выбор оператора собственниками.
Деньги девелопера привязаны к реестру классификации. Тот самый реестр, по которому мы сверяем фонд в каждом разборе, становится условием для последней части эскроу. Расхождения между заявленным и классифицированным станут вопросом денег.
«Сансара» в Саках. Вторая очередь, по ответу застройщика, вводится в IV квартале 2031 года — после вступления закона в силу, хотя продаётся уже сейчас. В доходном пуле 662 лота из 1 647. Переходные положения говорят об объектах, введённых до вступления закона; про здание, договоры по которому заключены до 1 марта 2028 года, а ввод — после, в тексте прямого ответа нет. От этого зависит, что будет с остальными почти тысячей лотов.
«Фазотрон» в Сочи. Апарт-отель по вывеске, квартиры в агрегаторе, оператор не назван. Пояснительная записка описывает ровно этот тип проекта как то, против чего закон и написан.
Индекс УК. Государственный реестр операторов станет пропуском к договорам с застройщиками. Критерии допуска — главный открытый вопрос для каждой компании нашего индекса.
Требований к операторам для включения в реестр — они будут в подзаконном порядке.
Распространяются ли правила 2030 года на апарт-комплексы, проданные как жильё. Текст говорит о гостиницах и объектах, где номера принадлежат разным собственникам; прямого ответа про апартаменты в нём нет.
Какие правила действуют для объектов, проданных по ДДУ до 1 марта 2028 года, но введённых после.
Что делать собственнику, не согласному с общими условиями договора присоединения, которые оператор устанавливает в одностороннем порядке.
Размер взносов в фонд капремонта и кто их определяет.
Будем рады комментариям управляющих компаний, девелоперов и юристов, работающих с 214-ФЗ: что в проекте рабочее, а что — нет. Опубликуем.