№ 1 · Бутик-оператор

ACADEMIA

Отели-особняки в объектах культурного наследия

Группа компаний ACADEMIA (бренд ACADEMILAND)

Портфель собран редакцией по открытым источникам. Компания данные не подтверждала. Как мы это проверяем

Индекс

34,5

Описание

Петербургский бутик-оператор и девелопер отелей в объектах культурного наследия. Группа проходит весь цикл сама: покупает исторический особняк, проектирует приспособление, реставрирует, продаёт помещения частным инвесторам и берёт объект в аренду целиком как якорный арендатор по договору от 10 лет. Три действующих отеля 4★ в Петербурге (106 номеров), шесть проектов в работе в Петербурге, Пушкине и Москве, апартаменты в Дубае. Заявленная загрузка — 83%, доля прямых продаж с собственного сайта — 49%. Выручка группы 2024 — 153 млн ₽, чистая прибыль — 18,7 млн ₽ (данные компании).

С 2022 года группа работает в Дубае через собственного оператора HOLIDAY HOMES ACADEMIA LAND: выкупает апартаменты на дистресс-сделках, проводит полный ремонт, продаёт инвесторам и берёт в управление по договору EJARY с гарантированной ставкой 7% годовых в долларах. Два проекта — ACADEMIA Land JBR и Beach Walk. Зарубежные объекты входят в портфель компании в индексе наравне с российскими.

Оценка HotelInsider

Одна из немногих российских компаний, публикующих на сайте отчёт о прибылях и убытках, баланс и структуру группы — по прозрачности это верхняя часть индекса. Продукт подтверждён внешними премиями, а не только собственными заявлениями.

Ключевое, на что смотреть инвестору: модель здесь арендная, а не долевая. Оператор арендует объект целиком и платит фиксированную ставку — доход собственника не зависит от загрузки, но и рост выручки отеля ему не достаётся. Устойчивость такой схемы держится на операционной прибыли оператора: пока три отеля дают 153 млн ₽ выручки, обязательства покрываются, но портфель обязательств вырастет кратно, когда откроются шесть строящихся объектов на 350+ номеров.

Второе ограничение — портфель полностью внутренний: ACADEMIA управляет только объектами, которые сама и построила. Контрактов на управление чужими активами нет, поэтому по фактору «работа с чужими активами» оценка ниже, чем у операторов, выигрывающих управление на рынке.