Смена оператора на двести тысяч объектов: чему берлинский спор учит гостиничный рынок

В Берлине снова обсуждают передачу квартир крупных жилищных концернов в общественную собственность. Мы не беремся судить, правильно это или нет — в этом споре у нас нет ни компетенции, ни своей стороны. Но в нём есть операционный сюжет, который читается как наш: это крупнейшая смена оператора из когда-либо задуманных.

Что предлагается

Законопроект инициативы Deutsche Wohnen und Co enteignen касается компаний, у которых в Берлине больше трёх тысяч квартир. Под него попадают 200–220 тысяч квартир. Крупнейший затронутый игрок — Vonovia, около 130 тысяч квартир в городе.

Управлять ими предлагается не через существующие городские компании, а через новую структуру публичного права — Gemeingut Wohnen. На её создание отведено восемнадцать месяцев, после чего весь фонд переходит к ней разом, а не частями.

Компенсацию прежним владельцам проект предусматривает, по собственному описанию инициативы, в размере 40–60 процентов обычной рыночной стоимости — столетними облигациями под 3,5 процента годовых, обслуживаемыми из арендных поступлений.

Кто за и кто против

Инициативу продвигает DWE, добившаяся успешного референдума в 2021 году. Политически её поддерживают Die Linke и Grüne; левые в случае участия в правительстве намерены внести собственный законопроект, во многом опирающийся на проект DWE.

Против выступают сами жилищные концерны, часть строительной отрасли и рынка недвижимости, банки, берлинские CDU и SPD, а также федеральное правительство. Спор о конституционности и о цене продолжается годами, и решать его будут не мы.

Почему мы об этом пишем

Уберите из описания слово «квартиры» и подставьте «номера». Получится текст, который мы публикуем по несколько раз в год.

Объект переходит от одного управляющего к другому. Прежний оператор обязан продолжать работу в переходный период — собирать плату, чинить, убирать, содержать территорию, — но уже без права повышать цены, расторгать договоры и получать прибыль. Новый оператор должен к назначенному дню иметь персонал, офис, IT-системы и технику. Жилец, он же гость, первое время не должен заметить ничего.

Это описание любой смены управляющей компании. Отличается только масштаб: двести тысяч объектов вместо одного отеля и восемнадцать месяцев вместо трёх.

Арифметика, которой нет ни в законопроекте, ни в комментариях

Главный вопрос — не юридический, а кадровый: сколько человек нужно новой структуре. Ответа на него публично нет. Но его можно посчитать из двух известных пар чисел.

Degewo управляет примерно 83 тысячами квартир силами около 1600 сотрудников. У Vonovia в Берлине около 130 тысяч квартир и примерно 2500 сотрудников.

Это 51,9 и 52,0 квартиры на одного работника. Коэффициент совпадает до десятых — значит он отраслевой, а не случайность конкретной компании.

Разделите 200–220 тысяч на 52. Получится от 3,8 до 4,2 тысячи человек, которых надо нанять за восемнадцать месяцев. Причём брать их в основном придётся у тех самых концернов и их подрядчиков — других людей с нужным опытом в городе просто нет. Инициатива на это и рассчитывает; сколько сотрудников реально согласится перейти, не знает никто.

Для гостиничного читателя это знакомое место до боли. Удержится ли команда — и есть главный вопрос любой смены оператора. Договор подписывают собственники, а завтрак гостю подаёт тот же человек, что и вчера, или уже не тот.

Переходный период и его встроенная проблема

Самая любопытная деталь — статус прежнего владельца на эти полтора года. Он управляет, но не зарабатывает. Не может ни поднять плату, ни расторгнуть договор, ни получить прибыль от этих квартир.

Это не злой умысел законопроекта, а следствие его логики: нельзя позволить уходящему собственнику выжимать актив напоследок. Но у такой конструкции есть предсказуемое следствие, и его стоит назвать вслух. Оператор, которому на полтора года запретили и зарабатывать, и терять, содержит объект ровно по минимальному стандарту. Не хуже — накажут. Но и не лучше: незачем.

В гостиничном переходе это выглядит так же и заканчивается тем же: последние месяцы перед сменой вывески — обычно худшие месяцы объекта за весь срок договора. Ни один оператор не станет в это время менять матрасы.

Что из этого применимо у нас

Три вещи, и ни одна не про экспроприацию.

Коэффициент. Пятьдесят два объекта на сотрудника — это цифра для жилого фонда, и в гостинице она несопоставимо ниже. Но сам подход — считать переход в людях, а не в квадратных метрах — мы применяем редко, а стоило бы. В анонсах новых сетевых проектов число сотрудников не называется почти никогда.

Переходный период надо проектировать отдельно. В берлинском проекте на него отведено восемнадцать месяцев и написаны правила. В типовом российском договоре управления переход описан куда беднее, и именно там теряются и люди, и данные, и репутация объекта.

Инвентаризация до, а не после. В Берлине признают: точный список объектов и их техническое состояние станут понятны только после запуска процедуры. То есть решение принимается раньше, чем известно, что именно переходит. Нам это знакомо по каждой второй сверке портфеля — и заканчивается всегда одинаково.

Чего мы не знаем

Пройдёт ли закон вообще. Проекта в его финальном виде нет, позиция правящей коалиции отрицательная, конституционный спор не разрешён.

Данных о персонале мы не проверяли. Числа по Degewo и Vonovia приводит Tagesspiegel; независимо, по отчётности компаний, мы их не подтверждали. Расчёт коэффициента — наш, и он не прочнее исходных чисел.

Сколько людей реально перейдёт. Это и есть главная неизвестная всего проекта, и у неё нет даже оценочного значения.

Что с состоянием фонда. Пока список не составлен, неизвестен ни объём отложенного ремонта, ни его стоимость.

Источники: описание законопроекта на сайте инициативы Deutsche Wohnen und Co enteignen; изложение материала Tagesspiegel о практической стороне перехода. Расчёт нагрузки на сотрудника — HotelInsider.