Три числа одного портфеля. Сколько номеров у AYS!Group — 400, 700 или 950

Мы завели в Индекс УК сеть AYS!Group — российского оператора, выросшего из Шерегеша. По собственным данным компании: 13 отелей и 28 баров и ресторанов, первый отель открыт в 2008 году, география — Шерегеш, Роза Хутор, Алтай, Москва, Новосибирск.

Заводя карточку, мы наткнулись на то, ради чего индекс и существует: у одной компании оказалось три разных числа собственного фонда в трёх её же источниках.

400, 700 или 950

Числа компании не обязаны совпадать между собой: у них могут быть разные периметры — своё управление, франшиза, объекты партнёров, построенное и планируемое. Но периметр нигде не назван, и читатель остаётся с тремя цифрами без правил их сложения. Для сети, которая продаёт номера частным инвесторам, это не мелочь: именно от размера портфеля человек оценивает, с кем имеет дело.

Поэтому мы посчитали сами — и считали не по сайтам, а по государственному реестру классифицированных средств размещения.

469 по реестру, 589 по всему списку

Мы собрали двенадцать объектов сети и 7 октября сверили каждый напрямую в реестре. Девять подтвердились записями — с номерами свидетельств, адресами и правообладателями. По ним выходит 469 единиц размещения.

Ещё три записи в реестре не нашлось: WOW.Aparts в Шерегеше (112 апартаментов по данным местного портала и OneTwoTrip), «Шале Космос» (два отдельных шале по сайту объекта) и «ШерХан», где запись есть, но даёт 2 единицы против шести коттеджей по прежнему источнику — и оформлена на физлицо. С ними по всему списку получается 589.

Единицы разнородны: номера, апартаменты, шале, коттеджи, тентхаусы и дома. Это единицы размещения, а не «номера», и складывать их можно только с этой оговоркой — что мы и делаем.

Ни 469, ни 589 не равны ни одному из трёх чисел компании. Ближе всего июльское «400», но оно меньше нашего, а не больше — то есть за три месяца сеть выросла либо периметр был уже. «Более 700 в управлении» с реестром не сходится ни при каком способе счёта из тех, что нам видны.

Что удалось завести и на каком основании

В карточку встали двенадцать объектов, и они разделены по тому, чем подтверждена связь.

Шесть названы на сайте самой управляющей компании — AYS Design Hotel и Чепош Парк, AYS Club и WOW.Aparts в Шерегеше, отель 6-12-24 в Новосибирске, Hartwell в Москве. У нас это статус «официально заявлено УК».

Ещё шесть есть только на витрине бронирования ayshotel.ru — Let It Snow и Boogel Woogel на Розе Хутор, «Елена», «Шале Космос» и «ШерХан» в Шерегеше, Ороктой Парк на Алтае, WOW.Aparts в Москве. Витрину ведёт не сама сеть: в реквизитах стоит ИП Бежаев С.А. из Новосибирска, названный «эксклюзивным представителем сети». Продажа номеров и договор управления — разные вещи, поэтому такие объекты у нас помечены как заявленные третьей стороной.

Номерного фонда по объектам не публикует ни один из двух сайтов. В карточках у нас стоит прочерк, и он означает «не сверяли», а не «нет данных у компании».

Третий сайт — и он самый интересный

У группы есть инвестиционное крыло: отдельный ресурс, где номера продаются частным лицам. Юрлицо там другое — ООО «УДАЧА», ИНН 5406640258, Новосибирск.

Схема описана прямо: право собственности на номер оформляется на инвестора как на объект недвижимости, затем заключается агентский договор с управляющей компанией, выплаты ежемесячно или ежеквартально. Объекты: Hartwell Sheregesh и «Шермонт» в Шерегеше (строятся), WOW.Aparts в Москве (готовый), Чепош Парк на Алтае (все лоты проданы), плюс перепродажа лотов в WOW.Aparts & SPA.

Заявленные цифры — «прогнозная доходность до 30%», загрузка «до 86%», «до 90%», «до 97%». Рядом компания честно пишет: «прогнозы по доходности не гарантируются» и «в инвестициях доходность не может быть гарантирована». Эту оговорку стоит отметить отдельно: она есть далеко не у всех, кто продаёт номера.

Но предлог «до» делает всю работу. «Доходность до 30%» — это не доходность, а верхняя граница прогноза, и ей не противоречит ни 8%, ни ноль. «Загрузка до 97%» у объекта, где все лоты проданы, — утверждение о лучшем месяце, а не о годе.

Клуб

Там же сказано, что около 90% объектов реализуются внутри клуба, а до 60% инвестиционных лотов выкупается резидентами до публичного доступа.

Для продавца это признак спроса. Для покупателя — предупреждение о ликвидности: если актив почти не выходит на открытый рынок при входе, то и выходить из него придётся тем же узким кругом. Цену такой выход определяет иначе, чем биржа или даже обычная вторичка.

Приаэропортовый проект — и одно имя на обеих сторонах стола

В июле 2026 года объявлено «стратегическое партнёрство» AYS GROUP и ME HOTEL: семь новых отелей в Астрахани, Челябинске, Тюмени, Волгограде, Мурманске, Магадане и Барнауле. AYS отвечает за реконструкцию и управление, ME HOTEL — за технологии, продажи и коммерческое развитие. Это и есть источник цифры «18 отелей и более 950 номеров» — после запуска всех объектов.

Сегмент выбран небанально: приаэропортовые гостиницы в городах, где горнолыжного спроса нет вовсе. И опыт в нём у сети уже есть: отель 6-12-24 на 51 номер стоит в Оби у аэропорта Толмачёво — это самый крупный после курортных объект портфеля и единственный, работающий на транзитном спросе. Обещание с датами — к нему вернёмся, когда объекты начнут открываться.

Но сначала о том, чего в сообщении нет. ME HOTEL — это компания Сергея Бежаева: на её сайте он назван основателем, юрлицо — ООО «МИОТЕЛЬ», Новосибирск. А в профиле спикера отраслевого форума, где он выступал в мае 2025 года, тот же человек представлен как директор по маркетингу и продажам AYS HOTELS и автор системы me hotel одновременно.

Иными словами, соглашение, поданное как партнёрство двух компаний, заключено между оператором и ИТ-компанией, продажами у которых занимается один и тот же человек. Это не нарушение — так устроены десятки групп, и внутренний подрядчик часто работает лучше внешнего. Но «стратегическое партнёрство» в пресс-релизе читается как внешняя проверка твоей бизнес-модели рынком, а здесь её нет, и сказать об этом должен был сам релиз.

Что показали правообладатели

Реестровая запись называет не только фонд, но и того, на кого объект оформлен. И здесь сверка дала главное.

AYS Club и «Елена» в Шерегеше записаны на ООО «УДАЧА», ИНН 5406640258. Это то же самое юрлицо, что стоит в реквизитах инвестиционной витрины, где номера продаются частным лицам. Совпадение не по названию, а по ИНН — то есть то, что в принципе нельзя списать на однофамильцев.

Остальные объекты оформлены на разные компании: три на Розе Хутор — на ООО «КАМПУС», WOW.Aparts в Москве — на ООО «АЭРОФУД», отель 6-12-24 в Оби — на ООО «АЭРООТЕЛЬ», Ороктой Парк — на ООО «КОЛА», Чепош Парк — на ООО «ФЕОДОН», «ШерХан» — на физическое лицо. Семь разных правообладателей и одно физлицо на двенадцать объектов.

Само по себе это обычная схема: объект на отдельном юрлице — норма рынка. Важно другое, и сказать это надо точно: реестр подтверждает, что объект существует и каков его фонд, но не подтверждает, кто им управляет. Договоров управления в реестре нет. Поэтому в нашем индексе после сверки у этих объектов стоит подтверждённый фонд и неподтверждённая связь с управляющей компанией — ровно то, что мы знаем.

Четыре лица в одном городе

Соберём вместе то, что разбросано по сайтам. Вокруг сети существуют как минимум четыре отдельных лица, и все новосибирские.

По реквизитам соответствующих сайтов и по записям реестра классификации, сверено 7 октября 2026 года.

Три из четырёх публично связаны одним именем: Бежаев основал me hotel, ведёт как ИП витрину бронирования сети и отвечает в сети за маркетинг и продажи. Четвёртое — ООО «УДАЧА» — связано с сетью иначе и жёстче: на него, по реестру, оформлены два работающих объекта.

Для читателя, который рассматривает покупку номера, это и есть главное, что стоит знать заранее: оператор, витрина бронирования, система продаж и продавец инвестиционных лотов — не независимые друг от друга стороны. Ни одна из них не проверяет другую со стороны рынка.

Два хвоста, которые мы зафиксировали по дороге

Hartwell. Московский отель на Садовой-Кудринской, который сеть называет своим, с 2026 года работает под брендом «Альянс»: в подвале сайта объекта стоит ООО «Альянс Отели» рядом с прежним ООО «Hartwell Hotel». Объект перешёл новому оператору в аренду — то есть риск загрузки взял на себя он. В нашем индексе это первый переход, который мы записали как состояние, а не как пропавшую строку: у AYS! объект помечен ушедшим, у «Альянса» — пришедшим. На сайте AYS!Group на 7 октября отель по-прежнему числится своим; расхождение мы записали, а не замолчали. При этом в Шерегеше сеть строит Hartwell Sheregesh — бренд остаётся с ней.

«Шермонт». В материале о сервисных апартаментах мы писали, что оператор «Шермонта» не назван и объекта у нас нет, а запросы направлены. На инвестиционной витрине AYS проект «Шермонт» в Шерегеше есть, и управляющая компания у него указана своя — «Шермонт». Тот ли это объект, что в списке NF GROUP, мы не устанавливаем: совпадение названия основанием не считаем. Запрос остаётся в силе.

Чего мы не знаем

Чем связаны между собой эти юрлица: доли, участие, договоры — из открытых источников это не следует, и мы утверждаем только то, что написано на сайтах и в реестровых записях. На каких основаниях сеть управляет объектами, оформленными на семь разных владельцев: аренда, управление, собственность — реестр на это не отвечает. Фонда трёх объектов, которых в реестре не нашлось. Юрлица и ИНН самой управляющей компании: на её сайте их нет, а ИП с витрины бронирования и ООО «УДАЧА» с инвестиционной витрины — это другие лица, и как они соотносятся с оператором, из открытых источников не следует. Какой периметр стоит за каждым из трёх чисел фонда. Фактической доходности проданных лотов: публикуются прогнозы, а не отчёты. Условий агентского договора.

Комментариев компании мы к этой публикации не запрашивали и опираемся на её собственные сайты, сообщение о партнёрстве и государственный реестр. Если AYS!Group объяснит, что стоит за каждым из трёх её чисел, и назовёт основания управления по объектам — опубликуем полностью и поправим карточку.

Обещанный процент мы на этой неделе разбирали трижды: у московских студий, где оператор не назван у 26 объектов из 29, в Ольгинке, где сеть уходит с объекта, и в Сочи, где семь операторов отказались подтвердить прежнюю гарантию. Здесь тот же вопрос в мягкой форме: кто и из чего платит, если «до» не наступит.

Источники: aysgroup.ru, ayshotel.ru и инвестиционная витрина группы (сверено 7 октября 2026 года); frontdesk.ru, 9 июля 2026 года (соглашение с ME HOTEL); mehotel.ru (основатель и юрлицо); профиль спикера на siberiahotels.ru, май 2025 года (должность в AYS HOTELS); alliance-mayakovskaya.ru; реестр классифицированных средств размещения (девять записей сверены напрямую 7 октября 2026 года); Индекс УК HotelInsider.