Крупнейший арендодатель страны не продал инвесторам ни одного метра. Заводим ДОМ.РФ в Индекс УК

Индекс УК до сих пор отвечал на один вопрос: кто управляет доходной недвижимостью, которую купили частные инвесторы. Апарт-отель построен, юниты проданы поштучно, управляющая компания собирает выручку и делится ею с собственниками — эта конструкция описывала весь рынок, который мы считали.

Рядом всё это время работал игрок другого устройства и большего масштаба. Мы его не считали, и это было ошибкой.

Что такое аренда от ДОМ.РФ

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОМ.РФ» сформирован в 2016 году по поручению президента — для реализации проектов арендного жилья с привлечением частных инвестиций. Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России 3 июня 2016 года за номером 3164. Управляет фондом ООО «ДОМ.РФ Управление активами» с лицензией Банка России от 10 октября 2016 года.

Паи торгуются на Московской бирже — ISIN RU000A0JXP78, третий уровень листинга. В декабре 2022 года к нему добавился второй, комбинированный фонд «ДОМ.РФ Аренда», паи которого ограничены в обороте и предназначены только для квалифицированных инвесторов.

Разница с апарт-рынком не в размере, а в конструкции. Там инвестор покупает конкретный юнит, становится его собственником и несёт риск конкретной квартиры: не сдалась — не заработал. Здесь инвестор покупает долю в портфеле целиком, а риск простоя отдельной квартиры размазан по всему фонду. Управляющая компания при этом не посредник между собственником и жильцом, а хозяин метров.

Сколько и где

Официальный счётчик на сайте компании: 12 504 квартиры, 20 проектов, 9 регионов, свыше 70 млрд рублей инвестиций. Это операционная фаза — то, что реально сдаётся.

В отраслевых разборах ходят другие числа: 84 проекта, 23 тысячи квартир, 140 млрд вложений. Они описывают портфель на всех стадиях, вместе со стройкой, и сравнивать их с чужими действующими портфелями некорректно — ровно так же, как нельзя засчитывать отельной сети объекты, у которых пока есть только разрешение на строительство.

Портфель разложен на четыре программы, и это не маркетинговая нарезка: у каждой свой заказчик и свой критерий успеха.

Коммерческая аренда — 143 тыс. кв. м и 3 123 квартиры и апартамента. Семь домов в Москве: «Лайнер», «Символ», «Парк Легенд», «Матч Поинт», «Октябрьское поле» двумя очередями и «Сердце Столицы». В регионах — «Современник» в Воронеже, «Южные кварталы» в Екатеринбурге, «Береговой» в Тюмени, «Суббота» в Липецке. Это единственная программа, которая работает по рыночным ставкам и которую вообще можно сравнивать с частной арендой.

Корпоративная аренда — десять проектов, два в Москве и восемь в регионах: Тобольск для «СИБУР Холдинга», Большой Камень для судостроительного комплекса «Звезда», Южно-Сахалинск, посёлок Нижний Куранах в Якутии для «Полюса», «Мильфей» и «Сколтех» для фонда «Сколково». Предприятие снимает дом целиком под своих сотрудников. В условиях есть пункт, которого нет ни у одного частного оператора: гарантированная цена выкупа объекта по истечении срока аренды в пять-десять лет.

Студенческая аренда — дом «Амурская» в Москве на 186 квартир, арендатор НИУ ВШЭ, заселён во втором квартале 2021 года.

Льготная аренда — пилот в воронежском «Современнике» совместно с правительством области, для отдельных категорий граждан, которым недоступна ипотека.

Зачем это отельному рынку

Затем, что две последние программы — не бизнес, а инструмент государственной политики, и мерить их доходностью бессмысленно. А первые две прямо конкурируют за того же жильца и те же метры, что и апарт-отели с посуточными операторами.

Разрыв в обещаниях виден невооружённым глазом. На апарт-рынке инвестору показывают 14–20% годовых — мы считали эти цифры две недели назад и получали 8–9% по рыночному RevPAR, а управляющие практики называют рыночным консенсусом 6–12%. Институциональный фонд с портфелем в 12,5 тысячи квартир, господдержкой и налоговыми льготами в 22 регионах не обещает ничего подобного. Разница не в том, что кто-то лучше управляет. Разница в том, кому адресовано обещание: в одном случае — квалифицированному инвестору, который прочтёт правила доверительного управления, в другом — частному лицу, которому продают квартиру.

Есть и вторая причина, менее очевидная. ДОМ.РФ приводит собственную статистику рынка: 63% россиян хотя бы раз снимали жильё, 7 млн семей арендуют сейчас, 46% никогда не заключали договор с собственником, 97% арендуемого жилья находится в теневом секторе. Это тот же рынок, на котором работают операторы посуточной аренды, и та же теневая масса, из которой они забирают свою долю. Считать один его край и не считать другой — значит не понимать масштаба ни того, ни другого.

Что мы сделали в индексе

ДОМ.РФ заведён в блок «УК доходной недвижимости» третьей группой — «Собственный арендный фонд — метры не продаются».

Пришлось заводить новую группу, и вот почему. Блок делится не по типу объекта, а по тому, что досталось частному инвестору: комплекс целиком или юниты по отдельности. К институциональному арендодателю ни одна из формулировок неприменима — инвестору не досталось метров вообще, ему досталась доля в фонде. Поставить такой компании подпись «объект продан комплексом» значило бы написать в таблице индекса неправду о её бизнес-модели.

Отдельным разделом, как посуточную аренду, мы её не выносили. Там единица учёта другая — квартира вместо номера, — и своя таблица была неизбежна. Здесь единица та же, объект тот же, жилой дом целиком; отличается только то, кому принадлежат метры.

Чего мы пока не знаем

Стоимость чистых активов фонда и расчётную стоимость пая на актуальную дату — эти данные раскрываются отдельно, и мы не приводим цифры, которых не видели в первоисточнике.

Фактическую загрузку арендных домов. Ни один российский арендный оператор её не раскрывает, и без неё нельзя сопоставить экономику института с экономикой апарт-отеля.

Как соотносятся ставки коммерческой программы с рыночными в тех же локациях. Это считаемо, и мы это посчитаем.

Запрос в пресс-службу ДОМ.РФ направлен. Ответы опубликуем.