Двадцать два года из двухсот пятидесяти: почему гостиница — не свойство здания

Первого ноября 2025 года пятизвёздочный отель «Талион Империал» на углу Невского и Мойки перестал работать. Новость эта уже не новость — ей почти год. Интересно в ней другое.

Мы привыкли думать про гостиницу как про свойство здания. «Это отель» звучит так же, как «это кирпичное». Между тем гостиничная функция — не свойство, а текущий бизнес-план, и дом на Невском, 15 показывает это с редкой наглядностью: за двести пятьдесят лет он был кем угодно, а отелем — двадцать два года.

Кем был этот дом до того, как стал отелем

Перечень стоит привести целиком, потому что он и есть аргумент.

Дом построили в 1768 году для генерал-полицмейстера Николая Чичерина. При нём в здании работали купеческие лавки, первая частная типография Гартунга и Музыкальное общество. С 1792 года домом владел князь Алексей Куракин — здесь начиналась карьера Сперанского.

С 1806-го хозяином стал Андрей Косиковский, и вот при нём в доме открылся ресторан Talon — тот самый, куда у Пушкина мчался Онегин, уверенный, что там его уже ждёт Каверин. Рядом работали типография Плюшара, книжная лавка и редакция «Отечественных записок».

В 1858 году дом купили Елисеевы и держали его до начала XX века: семейные покои, Благородное собрание, Общество любителей шахматной игры. После революции, с 1919 по 1923 год, здесь был горьковский Дом искусств — тот самый ДИСК, где жили писатели и художники. Потом, с 1923-го, кинотеатры: «Светлая лента», а с 1931 года «Баррикада», которая продержалась до девяностых. В девяностые в здании работало казино — оно закрылось с запретом игорного бизнеса.

И только в начале двухтысячных дом стал гостиницей. «Фонтанка» датирует открытие 2003 годом.

Сложите: лавки, типография, ресторан, дворянское собрание, дом писателей, кинотеатр, казино, отель, бизнес-центр. Кинотеатр «Баррикада» занимал эти стены около шестидесяти лет — почти втрое дольше, чем пятизвёздочная гостиница.

Как считал покупатель

Здесь самое неудобное для отрасли место.

Отель ушёл с банкротных торгов в сентябре 2025 года. Стартовая цена — 9 млрд рублей, ушёл за 4,41 млрд. Покупателем стало ООО «Лига», связанное с холдингом «Империя» Андрея Фоменко — это сеть бизнес-центров «Сенатор». Александр Ебралидзе, при котором отель открылся, был признан банкротом ещё в 2022 году, а продать гостиницу пытались с 2011-го, когда за неё просили 12 млрд.

Теперь посмотрим, в каком ряду эта покупка стояла у самого покупателя. По подсчётам «Делового Петербурга», за 2025 год «Империя» приобрела четыре здания общей площадью около 50 тыс. м², потратив примерно 8 млрд рублей: торговый центр «Адмирал», банковское здание на Садовой, штаб-квартиру «МегаФона» — и пятизвёздочный отель во дворце Елисеевых.

Четыре позиции в одном списке. Дворец с историей в двести пятьдесят лет учитывался там ровно как 9,8 тыс. м² в центре — наравне с офисом сотового оператора.

Гостиницу покупали не как гостиницу. Её покупали как офисный метр, который пока занят чем-то другим.

Арифметика, из-за которой это произошло

Управляющий директор «Сенатора» Дмитрий Золин объяснил решение без риторики: «объект не являлся прибыльным», и «эффективнее будет использовать в офисной недвижимости». Глобальной реконструкции не планируется — идёт постепенная перепрофилизация.

Рядом стоят три числа. В проект, по оценкам, вложили не менее 500 млн долларов. Просили за него 9 млрд рублей. Получили 4,41 млрд.

И деталь, которая говорит о приоритетах больше, чем любые заявления: сдавать помещения под офисы начали с середины октября 2025 года — то есть за две недели до того, как отель официально закрылся. Гостиница ещё работала, когда в ней уже показывали площади арендаторам. Объект сохранит имя, но другое: он станет бизнес-центром «Сенатор».

Что здание потеряло вместе с функцией

Смена назначения не отменяет охранного статуса. Объект числится памятником регионального значения под именем «Дом Чичерина Н. И. (Елисеева) с домом Косиковского А. И.».

В апреле 2026 года КГИОП сообщил, что на фасаде со стороны Большой Морской, 14 обнаружены самовольные окрасочные работы на уровне первого этажа. Комитет заявил, что пойдёт в суд с требованием привести окраску в порядок и попросит принять обеспечительные меры — запретить несогласованные работы. Это не первый эпизод: 19 марта суд уже частично удовлетворил иск КГИОП по невыполненным реставрационным обязательствам из соглашения 2017 года, правда, снизив неустойку.

Отдельно стоит сказать то, чего мы не утверждаем. Самовольная окраска — это нарушение регламента работ на памятнике, а не приговор новому собственнику и не доказательство небрежного отношения к зданию вообще. Позиции владельца по этому эпизоду мы не видели.

Два «Сенатора», и это не один и тот же

Здесь легко ошибиться, и ошибиться публично.

Сеть бизнес-центров «Сенатор» — это холдинг «Империя», управляющий директор Дмитрий Золин; именно она купила «Талион». По итогам 2025 года сеть перешагнула 50 адресов и 471 тыс. м² действующих площадей; по арендопригодной площади — 296 тыс. м² — это второе место в Петербурге после «Газпрома» с его 342 тыс. м².

А есть строительный холдинг «Сенатор» Александра Леушина. Это он в конце 2020 года выкупил корпус «Л» санатория «Северная Ривьера» в Зеленогорске — 1,6 га, 11,7 тыс. м², около 400 млн рублей вместе с землёй — и превратил его в апарт-комплекс «Морская Ривьера» на 243 юнита. Проект давно завершён, апартаменты продаются готовыми.

И тот же «Сенатор» Леушина получил городскую поддержку сразу на два гостиничных проекта в Курортном районе: санаторно-курортный комплекс пять звёзд на 188 номеров в Солнечном и комплекс четыре звезды на 150 номеров. Строить планируют с 2025–2026 годов, завершить не позднее 2030-го.

Свидетельств того, что эти две компании связаны, мы не нашли — совпадает название. Но картина получается почти литературная: один «Сенатор» выводит из гостиничного оборота 9,8 тыс. м² в центре города, другой «Сенатор» строит 338 номеров на его окраине, причём с господдержкой.

Почему это не единичный случай

Если бы дело было только в «Талионе», разговор закончился бы на словах «неудачный проект неудачного собственника». Но фон говорит иначе.

За первый квартал 2026 года в России ликвидировано 1,08 тыс. компаний гостиничного профиля — на 16,3% больше, чем годом раньше; новых зарегистрировано 1,36 тыс., что на 11% меньше (данные «Контур.Фокуса»). Средняя стоимость ночи в Петербурге весной — 6,59 тыс. рублей, минус 3% год к году (Travelline). Прибытия иностранцев в первом квартале упали на 30–40%. Ввод нового номерного фонда в Петербурге в 2026 году прогнозируется меньше 600 номеров — на треть ниже прошлогоднего (Nikoliers).

Вот в такой год здание в лучшей точке города считает, что офис доходнее гостиницы. И считает не в теории — оно уже пересчитало.

Что из этого следует

Три вещи, которые стоит держать в голове.

Первое. Отель конкурирует не только с другими отелями. Он конкурирует с офисом, апартаментами и торговлей за один и тот же метр. Доходность на квадратный метр — единственный язык, на котором этот спор ведётся, и гостиничная функция выигрывает его не всегда и не везде.

Второе. Дворец — не преимущество, а обременение. Охранный статус ограничивает планировки, запрещает лишние этажи и требует реставрационных вложений. Офису с этим жить легче: ему не нужны ни санузел в каждой комнате, ни лифтовые холлы под чемоданы, ни круглосуточный персонал.

Третье. Номерной фонд города — величина, которая умеет уменьшаться. Мы привыкли считать только ввод. Между тем в том же сентябре, когда «Талион» уходил с торгов, в Мякинине заявляли отель на 1202 номера. Фонд прибывает и убывает одновременно, и вторую половину этого движения почти никто не считает.

Чего мы не знаем

Номерного фонда «Талиона». Подтверждённой цифры у нас нет, поэтому её здесь и нет.

Точной даты открытия. «Фонтанка» называет 2003 год, другие источники датируют появление гостиницы в этих стенах 2000-м и говорят о «Елисеев Палас Отеле». Когда именно он стал «Талион Империал», мы не проверили.

Что было на торгах. В одной публикации говорится, что «Лига» выиграла аукцион ещё в 2023 году, в других — что сделка состоялась в сентябре 2025-го. Возможно, торги шли в несколько этапов; мы этого не выясняли и дату 2023 года не утверждаем.

Пытались ли продать отель как отель. Был ли среди претендентов гостиничный инвестор или оператор — публичных сведений мы не нашли.

Планов нового собственника в деталях. Компания их не комментировала. Останется ли в здании хоть какая-то гостиничная или ресторанная функция — неизвестно.

Уголовного сюжета вокруг прежнего владельца. В прессе встречаются сообщения о судебном деле в отношении Александра Ебралидзе. Мы их не проверяли и поэтому не пересказываем: банкротство — установленный факт, всё остальное требует документов, которых у нас нет.

Источники: «Деловой Петербург», «Фонтанка», РБК Петербург, «Недвижимость и строительство Петербурга», прогулки по Петербургу (история здания), данные «Контур.Фокуса», Travelline и Nikoliers в изложении отраслевой прессы.