Недострой как материал: четыре отельные победы Architecture MasterPrize выросли из чужих зданий

20 октября объявили победителей Architecture MasterPrize — одиннадцатого сезона международной архитектурной премии, в этом году собравшей работы из 92 стран против 72 годом раньше. Мы посмотрели отельную часть списка не ради перечня лауреатов, а ради одной закономерности. Она такая: почти половина отельных побед этого года — не новые здания. Это переделка чужого недостроя, старого жилого дома и двух работающих гостиниц.

Для рынка, где недострой считается браком, а советский фонд — обузой, это стоит разобрать.

Сначала о том, что победило

В категории «Hospitality Architecture» девять победителей, и отелей среди них три. Все три высших места — Best of Best — достались не гостиницам: студиям Mira Earth Studios в Энсенаде (бюро Juniette Bermudez), винодельне Robert Mondavi в Напе (Aidlin Darling Design совместно с BAR Architects & Interiors) и визит-центру Volcano-In во Внутренней Монголии (PLAT ASIA).

Собственно отели в архитектурной номинации такие: Desert Rock Resort — Oppenheim Architecture для Red Sea Global на побережье Красного моря в Саудовской Аравии; Laiva Plaza Hotel мексиканского бюро RA! в Сан-Хосе-дель-Кабо; вторая очередь курорта Xiazhu Lake Shenghua в провинции Чжэцзян.

В интерьерной номинации отелей больше. Два Best of Best — отельные: Kimpton Tsim Sha Tsui в Гонконге (via architecture limited, заказчики Empire Group Holdings и IHG) и Spectacular Suites at Hotel W Barcelona (External Reference Architects). Дальше — ISEYA Flagship Hotel в Чанше, BRIGHT QI на скале в Фуцзяни, OR Inn Beipu на Тайване и Kimpton Aqeos на Хайнане.

Ещё два отеля выиграли вне гостиничных категорий — в «Restoration & Renovation»: Central Hotel в Дублине (McCullough Mulvin Architects) и реновация отеля MORAVA в Татранской Ломнице (Šebo Lichý Architects и GRAU architects).

Четыре из них — переделка

Kimpton Aqeos Hainan. Бюро YANG & ASSOCIATES GROUP описывает исходную точку прямо: недостроенное здание на берегу Clear Water Bay. Из него сделали люксовый курорт под брендом Kimpton — то есть под управлением IHG, с требованиями сети к планировкам, площадям и инженерии. Недострой здесь не обременение, с которым смирились, а исходный материал проекта.

OR Inn Beipu. Тайваньское бюро HTDLA переделало в гостиницу резиденцию 1970-х годов — дом местного учёного. Не памятник, не усадьба, а обычное частное жильё полувековой давности.

Central Hotel, Дублин и Hotel MORAVA, Татранская Ломница. Две реновации действующих гостиниц, обе попали в отдельную премиальную категорию и выиграли в ней. Переделка собственного фонда здесь не ремонт между сезонами, а самостоятельный архитектурный жанр со своей номинацией.

Итого: из примерно десяти отельных побед года четыре выросли из уже существующих зданий. Не как компромисс, а как сильная работа, которую жюри поставило выше новых строек.

Почему это разговор про Россию

Потому что у нас такого фонда больше, чем где бы то ни было, и он почти не считается ресурсом.

Порядок величин такой. По оценке Дмитрия Богданова (АМОС), которую приводит отраслевое издание CRE, к качественному фонду в стране относят не более 145 тысяч номеров из почти 1,2 миллиона. Наш собственный счёт по Единому реестру классифицированных средств размещения на 9 октября 2026 года: 2 233 действующие записи категорий «четыре» и «пять звёзд» на 190 517 номеров, из них 1 857 записей — четыре звезды и 374 — пять. Медианная запись — всего 45 номеров.

Две эти цифры, 145 тысяч и 190 тысяч, между собой не сходятся, и мы не станем их примирять: это разные определения. Реестр считает пройденную классификацию, оценка АМОС — соответствие рыночному представлению о качестве. Важно другое, и в обеих версиях оно одинаково: около миллиона номеров в стране не относятся ни к одной из этих категорий.

Миллион номеров — это и есть материал для переделки. Советские гостиницы и санатории, ведомственные базы, общежития, недостроенные корпуса. Не экзотический жанр, а основной сценарий развития фонда на ближайшие годы — просто потому, что новых участков в центрах городов и на побережье почти не осталось, а стоимость нового строительства при нынешней ставке делает большинство проектов неокупаемыми.

Случаи, когда это получается, у нас есть. Мы разбирали такой: база отдыха, за два года ставшая санаторием. Но это пока истории про операционную смену назначения, а не про архитектуру.

Хайнань и Сочи: одно здание, два исхода

Сопоставление напрашивается само, и оно неприятное.

На Хайнане недостроенный корпус на берегу стал курортом международной сети и получил международную премию. В Сочи объект на улице Волжской, который мы разбирали на прошлой неделе, в феврале 2024 года получил судебный запрет на строительные работы — кроме работ по сносу. Основанием, по сообщению городского издания, стали превышение этажности и отсутствие разрешения на строительство на один из корпусов.

Мы не сравниваем качество проектов — мы сравниваем развилку. В одном случае недострой превращают в продукт, в другом он годами стоит, а единственное разрешённое с ним действие — разобрать.

И разница здесь не в архитектурном таланте. Она в том, что переделка требует ясного ответа на три вопроса: что на этом участке разрешено, кто отвечает за уже вложенные чужие деньги и по какой процедуре здание меняет назначение. Там, где ответы есть, архитектор работает. Там, где их нет, он не начинает.

Что мешает переделывать у нас

Вид разрешённого использования. Превратить жилое или офисное здание в средство размещения — значит менять ВРИ участка. Это отдельная процедура со своим сроком и своим риском отказа, и начинать проект, не пройдя её, бессмысленно.

Классификация под старые планировки. Требования к номеру — по площади, санузлу, инженерии — писались в расчёте на новое строительство. Здание 1970-х под них подгоняется не всегда, а где подгоняется — с потерей номерного фонда.

Чужие обязательства. У недостроя почти всегда есть люди, вложившие деньги раньше. Пока их требования не урегулированы, новый проект не начинается, какой бы ни была архитектурная идея.

Ни одно из трёх препятствий не архитектурное. Это и есть главный вывод из списка лауреатов: жанр существует, работы в нём выигрывают премии, а у нас он упирается не в проектирование.

Чего мы не знаем

Сколько в России недостроенных гостиничных объектов. Сводной публичной цифры по незавершённым средствам размещения мы не нашли — проблемные объекты считаются по жилью, а апарт-комплексы попадают в эту статистику не всегда.

Сколько гостиниц у нас проходит через реновацию. Реестр фиксирует категорию, а не то, новое это здание или переделанное. Отделить одно от другого по открытым данным нельзя.

Экономику переделки. Сколько стоит довести советский корпус до четырёх звёзд против нового строительства — цифр по российским проектам в открытом доступе почти нет, а те, что называются, обычно идут без состава работ.

Полный список лауреатов. Мы разобрали победителей; почётные упоминания премии отдельным списком не проверяли — среди них отельных работ может быть больше. Российских бюро в списке победителей по странам нет, но за почётные упоминания мы не ручаемся.

Эти вопросы остаются открытыми. Будем рады данным — от проектировщиков, работавших с реконструкцией гостиниц, и от операторов, заходивших в переделанные здания; опубликуем в материале.