Польша: +13% RevPAR за год и сети в очереди. Почему сосед вырос там, где Прибалтика просела

Польша — самый интересный сосед для сравнения, и Варшава здесь ключевая: город с той же ролью для своего региона, что Москва для нашего, — деловая столица, транспортный хаб, концентрация штаб-квартир и конгрессов, только в меньшем масштабе. Как и Прибалтика, Польша потеряла восточный туристический поток; в отличие от Прибалтики, её гостиничный рынок за пять лет не просто восстановился, а обогнал допандемийные показатели и стал главным драйвером роста в Центральной Европе. Разбираем, за счёт чего это получилось — и что из польского опыта переносимо на российские рынки.

Цифры: догнали 2019-й и ушли дальше

Ключевой индикатор — RevPAR: в 2025 году Польша показала рост на 13,2% год к году, войдя вместе с Германией в число европейских рынков с двузначной динамикой. Для сравнения, весь регион CEE-6 прибавил 8,9% (при росте ADR на 4,6% и загрузки на 2,7 п.п.) — Польша выросла в полтора раза быстрее соседей. В мае 2025-го страна показала самую высокую загрузку в европейской выборке — 83,5%; в среднем по году загрузка держится около 70%, а ADR и RevPAR прибавляют 5–7% и уверенно выше уровня 2019 года.

Восстановление шло быстро и на внутреннем спросе: ещё в 2022-м число ночёвок выросло на 23% год к году, а к 2024-му рынок превысил показатели 2019 года на 7% по проданным номеро-ночам. Деловой сегмент отставал дольше — Варшава к концу 2023-го вернула 81% номеро-ночей от 2019 года, но уже 98% выручки: гость поехал реже, зато дороже. Знакомая для российского рынка картина, только с более ранним стартом восстановления.

Варшава при этом — лидер региона по темпам RevPAR среди столиц CEE, и растёт она одновременно с предложением: новые объекты не мешают динамике, потому что деловой и конгрессный спрос догоняет ввод. Для Москвы это близкая модель: тот же тип спроса, та же зависимость от корпоративного и событийного календаря, только польская столица прошла восстановительный цикл на два-три года раньше.

Что вытянуло рынок

Три фактора, каждый из которых стоит примерить на себя.

Внутренний спрос как база. Восстановление обеспечили поляки внутри страны — иностранный поток подтягивался позже. Ровно та же логика, что вытащила российские курорты после 2022 года.

Сдержанный ввод предложения. С 2015 по 2023 год номерной фонд Польши рос в среднем всего на 3% в год. Дефицит нового предложения в момент восстановления спроса — прямой путь к росту тарифов и загрузки одновременно. Это ровно то преимущество, которое сейчас есть у Новосибирска и которое он рискует потерять к 2029 году, когда пайплайн удвоит фонд.

Приход брендов на растущий рынок. Сегодня в Польше 532 сетевых отеля на 74 тысячи номеров при общем рынке в 2 629 объектов — то есть проникновение международных сетей всё ещё ниже 50%, и это пространство они активно занимают: Marriott заявил больше десяти отелей и два новых для страны бренда (Le Méridien и Element), IHG подписала Crowne Plaza в Катовице, Ennismore зашёл с первым объектом, Mövenpick открывает отель в Гдыне. Сети идут туда, где растёт RevPAR, — и своим приходом дополнительно разгоняют стандарты и тарифы.

Обратная сторона: издержки и ESG

Польские отельеры жалуются на то же, что и российские: инфляция, зарплаты, коммуналка. Показательна варшавская статистика: операционные расходы отелей выросли на 25–30% к 2019 году, но за счёт роста выручки валовая операционная прибыль на занятый номер всё равно оказалась на 7–17% выше допандемийной. То есть рост тарифов обогнал рост издержек — именно этого сейчас не хватает Петербургу, где, по данным Becar, тариф растёт медленнее инфляции.

Вторая особенность, которой у нас пока нет как рыночного фактора, — ESG. Варшава входит в десятку европейских городов по доле отелей с зелёными сертификатами, Польша лидирует в CEE по числу объектов с BREEAM и LEED. И это не благотворительность: по опросам операторов, за отель с сильными ESG-показателями 42% готовы платить более высокую аренду, а 30% — больше key money. Сертификация превратилась в фактор стоимости актива.

Что из этого применимо у нас

Польский кейс показывает, что потеря одного крупного рынка-донора не приговор, если внутренний спрос достаточно велик и платёжеспособен — Прибалтике не хватило именно масштаба внутреннего рынка, России и Польше его хватает.

Второй урок жёстче: окно высокой доходности открывается, когда спрос растёт быстрее предложения, и закрывается вводом новых объектов. Польша прожила в этом окне пять лет благодаря скромным темпам стройки. Российским региональным рынкам, где сейчас заявлены масштабные пайплайны, стоит смотреть на польские 3% годового прироста фонда как на ориентир здорового темпа — и считать, что будет при 10–15%.

И третий: ESG в Европе перестал быть темой для презентаций и стал влиять на арендные ставки и оценку активов. У нас это направление пока в зачаточном состоянии — но именно так через несколько лет будут разговаривать банки и институциональные инвесторы.

По данным CoStar, Cushman & Wakefield, Horwath HTL и отраслевой прессы CEE. Серия «Соседи»: Прибалтика без российского туриста.