Второй частный город: DNS строит под Владивостоком район на 25 тысяч человек — а первый отель там откроется в 2032-м

Неделю назад мы разбирали Доброград — город, который Владимир Седов строит на деньги от продажи Askona, и в котором отель появился раньше жителей. В семи тысячах километров восточнее строится второй частный город России. Его делает DNS — тот самый ритейлер электроники из Владивостока. И там всё устроено ровно наоборот: жильё сдают уже третий год, а первый отель откроется не раньше 2032-го.

Сравнение двух проектов даёт отельерам редкую вещь — понимание, от чего вообще зависит место гостиницы в проекте комплексного развития территории.

Что строит DNS

«DNS Сити» — 125 гектаров в Надеждинском округе Приморского края, в двадцати минутах езды от Владивостока. По проекту: более 60 многоквартирных домов переменной этажности от 4 до 13 этажей, около 657 тысяч квадратных метров жилья, расчёт на 25 тысяч жителей. Два образовательных центра по 1 750 мест каждый (школа на 1 100 и детский сад на 650), более 60 тысяч квадратных метров коммерции, двор-парк на 1,5 гектара, 3,5 километра прогулочных аллей и 5 километров велодорожек по периметру.

Мастер-план делало испанское бюро Citythinking. Первый дом на 272 квартиры сдали досрочно в конце 2024 года. К маю 2026-го жизнь в «DNS Сити» выбрали более 650 семей. Полное завершение проекта заявлено на 2030–2032 годы.

Сейчас девелопер запускает общественно-деловой центр: четыре здания на въезде в район у примыкания к региональной трассе — три под торгово-общественную функцию с супермаркетом и фудкортом, одно под офисы. Строит его отдельное подразделение группы, «DNS Аренда». Логика та же, что у Седова с инфраструктурой Доброграда, только вместо гостиницы — офис.

«Я действительно искренне считаю, что Владивосток не сильно обременён инфраструктурой, и кому, как не нам её строить», — говорил совладелец и президент DNS Group Дмитрий Алексеев на круглом столе во Владивостокском государственном университете в мае. Он же добавил, что рассчитывает на ОДЦ «в том числе как на аргумент для покупки жилья и переезда» — то есть прямо описал ту функцию, которую в Доброграде выполняет отель.

Кто такой девелопер

DNS Девелопмент входит в структуру DNS Group и ведёт полный цикл: концепция, проектирование, собственный домостроительный комбинат «Приморье» для производства ЖБИ, строительство и последующее управление объектами. В портфеле — индустриально-логистический комплекс «Авиаполис Янковский», ЖК «Формат» со своими школой и детсадом, коттеджный посёлок «Новый Де-Фриз».

Собственное управление объектами — та же развилка, на которой Askona выбрала свою УК вместо стороннего оператора. Для гостиничной части это будет иметь значение, когда она появится.

Дмитрий Алексеев во Владивостоке известен не только ритейлом: DNS вложила более 300 млн рублей в Нагорный парк — один из крупнейших современных парков города. В интервью он не раз ссылался на Ванкувер и на принцип «сначала люди — потом экономика».

Большая рамка: город-спутник

«DNS Сити» — не самостоятельный город, а ядро более крупной конструкции. В сентябре 2021 года на Восточном экономическом форуме Минвостокразвития, КРДВ, «ВЭБ.РФ» и правительство Приморья подписали соглашение о создании города-спутника Владивостока в Надеждинском районе. Проект идёт в границах ТОР «Приморье», где уже работают более сотни предприятий-резидентов и создано около 18 тысяч рабочих мест.

Заявленный масштаб — более 2 млн квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости, расчётное население от 80 тысяч человек. Потребность в инвестициях глава КРДВ оценивал в 1,24–1,4 трлн рублей; из федерального бюджета на инфраструктуру территории уже выделено 32 млрд. DNS Девелопмент стал первым частным инвестором проекта.

Причина, по которой всё это затевается, простая и географическая. Владивосток сидит на оконечности полуострова Муравьёва-Амурского, где, по оценкам градостроителей, физически помещается немногим больше 600 тысяч жителей. Расти городу некуда — только на север, в Надеждинский район. Спрос на жильё здесь не надо создавать, он уже есть.

Вот отсюда и разная последовательность. В Доброграде отель строили, потому что без него никто бы не приехал смотреть чистое поле под Ковровом. Под Владивостоком смотреть приезжать не надо: люди уже живут в пробках на въезде в город.

Где здесь отель

В планах города-спутника гостиницы значились с самого начала — вместе с набережной Де-Фриз, смотровой площадкой и спортивными объектами. В июле 2026 года эта строчка стала конкретной.

ООО «Де-Фриз Резорт», резидент ТОР «Приморье», получило разрешение на строительство первого этапа многофункционального спортивно-гостиничного комплекса на полуострове Де-Фриз. Состав: гостиница на 150 номеров, крытые теннисные корты, падел-площадки, фитнес-зона, 50-метровый бассейн, спа и велнес-пространство. Объём частных инвестиций — 1,34 млрд рублей, 68 рабочих мест. Заявлены экологические решения: сохранение лесного массива, минимизация пятна застройки, тепловые насосы вместо котельных со снижением выбросов на 50–60%. Ввод — 2032 год.

Это первый рекреационный объект будущего города-спутника. И три вещи в нём стоит отметить отдельно.

Первое: его строит не DNS. Гостиничную функцию в проекте берёт на себя отдельный инвестор — то есть девелопер жилья не считает отель своей задачей. В Доброграде наоборот: там гостиница внутри холдинга, потому что она обслуживает продажи. Здесь продажи идут и без неё.

Второе: это не курорт. 150 номеров с 50-метровым бассейном, теннисом и падел-кортами в двадцати минутах от миллионной агломерации — это загородный спортивно-событийный объект для местного рынка, а не для туриста с материка. Ближайший аналог по логике — не сочинский резорт, а подмосковные спорт-отели, живущие на сборах, корпоративах и уикендах жителей города.

Третье: горизонт 2032. Между разрешением на строительство и вводом — шесть лет. Для гостиничного объекта на 1,34 млрд это очень длинная дистанция, и она говорит о том, что инвестор считает не текущий спрос, а спрос выросшего города.

Гостиничный контекст Владивостока

Пока рынок агломерации выглядит так. К ВЭФ-2026 во Владивостоке и Артёме подготовили 22 гостиницы с фондом около 1,5 тысячи мест; ещё 26 гостиниц категории от трёх до пяти звёзд с общим фондом более 900 номеров считаются резервом расширения географии расселения. Дефицит качественного номерного фонда — стандартная формулировка во всех обзорах региона.

На этом фоне 150 номеров Де-Фриза — не мелочь: это порядка десятой части того, что город с трудом собирает под главный форум года.

Спрос при этом растёт: в марте 2026 года международными рейсами во Владивостоке воспользовались 77 тысяч пассажиров — на 34% больше, чем годом ранее. Заходит и китайский капитал: компания Hainan Shanren Real Estate Development заявляла 12 млрд рублей инвестиций в комплекс на острове Русский с пятизвёздочным отелем, апарт-отелем, экопарком и аквапарком.

То есть окно 2027–2032 для гостиничных проектов в агломерации открыто, и в нём уже тесновато.

Две модели рядом

Доброград и «DNS Сити» отвечают на один вопрос — как построить город с нуля на частные деньги — и приходят к противоположным решениям по гостинице.

В Доброграде отель первый, свой и убыточный: он создаёт поток там, где его нет, и работает витриной проекта. Оправдан, пока продаёт территорию.

Под Владивостоком отель десятый, чужой и отложенный: спрос на жильё уже сформирован географией и ТОР, отель нужен не для продаж, а как элемент городской среды выросшего района. Оправдан, когда население наберётся.

Практический вывод для тех, кто заходит в проекты КРТ, из этого получается один. Решение «строить ли гостиницу и на каком этапе» определяется не масштабом проекта и не амбициями девелопера, а тем, откуда берётся первичный спрос на недвижимость. Если территорию надо показывать — отель идёт первым и считается как маркетинговый актив. Если территория продаётся сама — отель идёт последним и должен считаться как нормальный гостиничный бизнес, со своей загрузкой и своим оператором.

Спутать эти две логики — самый дорогой способ ошибиться в финмодели. Ровно об этом говорил в интервью HotelInsider основатель Development Systems Сергей Веселов.

По данным КРДВ, EastRussia, PrimaMedia, VladNews и материалов ГК «DNS Девелопмент». Смежные материалы: Доброград: отель как инструмент девелопмента территории, объекты нацпроекта «Туризм и гостеприимство».