Что не так с современными санаториями.

Санатории 5*: призрачная выгода

Застройщики и инвесторы проявляют всё больший интерес к санаторно-курортным форматам или отелям с функцией превентивной медицины. В некоторых курортных регионах в этом формате реализуется чуть ли не каждый второй проект. Связано это как с ростом спроса на оздоровительные услуги, так и существующими мерами государственной поддержки и развитием внутреннего туризма. Однако в большинстве случаев от классических здравниц остается одно название. Как сегодня выглядят современные санаторно-курортные объекты и какие ошибки делают проекты в этом формате нерентабельными?

Последние годы в России рос тренд на здоровый образ жизни. Популярность набирал отдых, направленный на восстановление и оздоровление. Новый виток развития в связи с этим получили и санаторно-курортные объекты. По всей стране, но с высокой долей концентрации в курортных регионах, заявлялись как проекты нового строительства, так и редевелопмента старых советских санаториев под современные wellness-комплексы с разнообразной инфраструктурой. Льготные программы финансирования, снижение сезонности, расширение целевой аудитории, привлечение новых туристов, включая деловых, и продление их срока пребывания – все эти радужные ожидания привели к тому, что запрос на санаторные форматы стал самым актуальным у застройщиков.

Реализация отелей всегда требовала серьезных инвестиций, а в санаторных форматах объемы и подавно были выше из-за наличия медицинской функции и дополнительных операционных затрат. В условиях турбулентности в экономике эти цифры выросли в разы. Поэтому застройщики и инвесторы стали чаще уходить в люксовый сегмент, полагая, что наличие статуса 5* на санаторных документах позволит привлечь больше денег, дороже продать проект и быстрее его окупить. Данная весьма распространенная логика у инвесторов очень часто приводит к негативным последствиям.

Что не так с новыми санаториями?

Основная проблема современных санаторных объектов заключается в том, что они реализуются через призму жилых проектов.

Из участка застройщики стремятся выжить максимум ТЭП. А нужны ли санаторному объекту функции в таком объеме и будут ли они продаваться никто не задумывается. На санаторные форматы они стремятся примерить классы из жилья (элит, премиум, бизнес и пр.), не имеющие никакого отношения ни к гостиничному сегменту в целом, ни к самим проектам в частности. В попытках уйти от законодательной базы и завуалировать суть проекта, используются термины, не имеющие правового веса. К примеру, под видом «Резиденций санаторного типа» застройщик может продавать жилье, построенное на курортных документах.

Главное – проекты разрабатываются через стандартную жилую связку: фасады-благоустройство-инфраструктура-продажи.

Задумывая проект в этом формате, девелоперы отталкиваются от инфраструктуры, приписывая гостю различные сценарии пребывания: по какой благоустроенной территории он будет ходить, в каком ресторане завтракать, а в каком ужинать, в скольких бассейнах плавать, в каком кинотеатре смотреть фильмы, в каком концертном зале слушать музыку и пр.

И тут кроется главное заблуждение. Сценарии проживания позволяют продавать жильё конечному покупателю, но не имеют значения при выборе гостем того или иного санаторно-курортного объекта.

А к гостю всё это изобилие инфраструктуры имеет весьма опосредованное отношение. Инвестору кажется, что гость будет готов за это много платить, а в конечном итоге старательно продуманные инфраструктурные излишки проекта ложатся на него тяжким экономическим бременем.

В условиях дефицита предложения, конечно, люди готовы платить баснословные деньги за размещение, но на текущий момент ситуация диаметрально противоположная. Условия на рынке диктует покупатель. И даже в рамках одной локации всегда можно подобрать более выгодную альтернативу.

А как эффективно?

Санаторий – это в первую очередь объект размещения с медицинской функцией, инфраструктура формируется от формата, а не по принципу «всё лучшее сразу».

Работая с этим форматом, важно обращать внимание на объем самой медицинской функции. Для того, чтобы качественно повысить стоимость чека и обеспечить необходимую лечебную составляющую в санатории зачастую достаточно довольно небольших площадей. Конечно, многое зависит от концепции, но в целом даже в дорогих премиальных объектах существует возможность не отдавать под эту функцию тысячи квадратных метров. Это сильно сокращает бюджет на девелопмент и позволяет при этом сохранить формат.

В любой коммерческой недвижимости необходимо выстраивать девелоперский продукт: что строим и для кого? Когда вы реализует санаторный комплекс, у вас должны быть все нормативы, актуальные для коммерческой недвижимости, а не жилья. И ценообразование должно исходить из коммерческой составляющей.