Ноль процентов четвёртый год подряд. Что осталось от иностранных денег в российской недвижимости — и почему бренды приходят без них

Коротко

Иностранного капитала как покупателя на российском рынке недвижимости больше нет — четвёртый год подряд консультанты фиксируют ноль. Иностранцы теперь продавцы, и их осталось немного: в 2025 году на выходы приходилось 3% сделок против трети в 2023-м.

Частные иностранные покупатели жилья существуют, но это миграционный, а не инвестиционный спрос: Беларусь, Казахстан, Узбекистан, и 70% покупок — для собственного проживания. За всё время работы российской «золотой визы» вид на жительство за покупку недвижимости получили три человека.

В гостиничном сегменте три западные сети никуда не уходили, а две азиатские зашли заново. Но капитал во всех новых проектах российский — иностранной остаётся только вывеска.

Это вторая часть разбора. В первой мы смотрели, что происходит с россиянами, покупающими недвижимость за рубежом.

Обвал случился раньше, чем принято думать

Полный ряд по доле иностранцев среди покупателей российской недвижимости ведёт Knight Frank, ныне NF Group. Он и есть главный факт этого материала.

Год	Доля иностранного капитала
2008	47,2% — исторический максимум
2019	19,3%
2020	6,2%
2021	3,3%
I кв. 2022	1,8%
2023	0,3%
2024	0%
I кв. 2026	0%

Между 2019 и 2021 годом доля упала почти в шесть раз — с 19,3% до 3,3%. Это covid, закрытые границы и невозможность инспектировать активы, а не санкции. К моменту, когда началась специальная военная операция, иностранцам принадлежало 1,8% инвестиционного потока: остаток, который можно было обнулить одним движением, что и произошло.

Формулировка отчёта NF Group за 2024 год: «сделок с иностранным капиталом зафиксировано не было». CMWP по итогам того же года: «иностранные компании не покупали активов в России». В первом квартале 2026 года — снова ноль при общем объёме инвестиций в 184 млрд рублей.

Из этого следует вывод, неудобный для обеих сторон дискуссии. Разговоры о том, что уход иностранных инвесторов подорвал рынок недвижимости, не подтверждаются: подрывать к 2022 году было уже почти нечего. И симметрично — расчёты на то, что возвращение иностранцев рынок оживит, тоже не имеют исторической опоры: даже вернувшись к уровню 2021 года, они дали бы три процента потока.

Иностранцы теперь продавцы

Место иностранного капитала в статистике не опустело — оно перешло в другую графу.

Год	Доля сделок, где продавцом был иностранец
2022	23–29%
2023	30–33%
2024	9–10%
2025	3%

За 2022 год — ноябрь 2024-го иностранцы продали российской недвижимости на 416 млрд рублей по оценке CORE.XP и на 460 млрд по оценке NF Group. Три крупнейшие сделки дали больше 200 млрд из этой суммы. На конец 2024 года непроданными оставались активы на 110–300 млрд рублей — более свежих оценок остатка нет.

Рекордные инвестиции 2023 года, о которых тогда много писали, на треть состояли из этих выходов. То есть рынок рос не потому, что кто-то вкладывался, а потому, что кто-то уходил.

Сколько стоит выход

Условия выхода менялись пять раз, и каждый раз в одну сторону.

Когда	Обязательный дисконт	Взнос в бюджет
До декабря 2022	требования нет (фактически 20–30%)	нет
С 22.12.2022	не менее 50%	10%, добровольный
С марта 2023	не менее 50%	5–10%
С 07.07.2023	не менее 50%	15%
С 09.10.2024	не менее 60%	не менее 35%

Сделки дороже 50 млрд рублей с октября 2024 года требуют согласия Президента. В декабре 2025 года Минфин заявил, что ужесточать условия дальше не планирует.

Арифметика при действующих параметрах простая: 60% дисконта к оценке, затем 35% от рыночной стоимости в бюджет — и продавец в предельном случае получает около 5% того, что актив стоит. Потери иностранцев только на дисконтах за 2022 — первый квартал 2023 года оценивались в 22–50 млрд рублей, и это было ещё до ужесточения.

Крайний случай последних лет — не выход, а изъятие. Складской портфель Raven Russia площадью около 2 млн кв. м: сделка 2022 года по передаче контроля российскому менеджменту признана Генпрокуратурой притворной, активы обращены в доход государства и 30 июня 2026 года проданы с четвёртой попытки торгов за 47,2 млрд рублей при рыночной оценке в 120–160 млрд. Именно эта сделка обеспечила рост инвестиций в недвижимость в первом полугодии 2026 года: без неё объём был бы ниже прошлогоднего.

Гостиничный сегмент: ушли не все

Здесь картина сложнее, чем принято излагать, и для нашего рынка она важнее остального.

Оператор	Что произошло	Работают ли объекты под брендом
Marriott	ушла в июне 2022	нет; The Ritz-Carlton → The Carlton, Marriott Grand → «Сафмар Грандъ»
IHG	ушла в июне 2022	нет; два Holiday Inn → Edge by Rotana, Crowne Plaza → Soluxe
Hyatt	прекратила договоры в марте 2022	нет; Hyatt Regency Sochi → Grand Karat
Wyndham, Four Seasons, Belmond, Sokos, BWH, CPI	ушли	нет
Hilton	не объявляла об уходе	да, 22 отеля
Accor	не ушла, локализовалась	да, 50+ отелей
Radisson	не ушла, развитие «на паузе»	да, 38 отелей
Kempinski	формально осталась	один объект — «Балчуг»

Механика одинаковая у всех троих оставшихся: почти все объекты принадлежат российским собственникам, а сеть — франчайзер или управляющий. Расторжение франшизы отель не закрывает, а роялти прекращает. Уходить было экономически бессмысленно.

Проверка августа 2026 года показывает разную степень присутствия. На глобальном сайте Hilton доступны к бронированию 22 российских отеля — Hilton, DoubleTree, Hampton, Hilton Garden Inn и Curio Collection, — с ценами в рублях и тарифом Honors Discount. Accor удалила российские объекты со своего международного сайта 14 октября 2024 года и работает через отдельный домен с собственной локальной программой лояльности; глобальная ALL в России не действует. Radisson бронируется на глобальном сайте, но программа Radisson Rewards в России приостановлена. Российских отелей Marriott в системе нет вовсе.

Мы об этом уже писали в разборе пермского Hampton: покупатель международного бренда в России получает узнаваемость, а канал продаж — только если сеть, как Hilton, оставила объекты в глобальной системе.

Radisson — единственная западная сеть, у которой в России продолжается ввод: Radisson Hotel Perm открылся 2 июня 2025 года, это единственное открытие международного оператора за весь год.

Новые бренды приходят. Деньги — нет

Двум азиатским сетям Россия открылась заново.

Rotana (ОАЭ) вышла в октябре 2023 года с двумя московскими объектами, бывшими Holiday Inn. В январе 2024 года подписала франшизный договор с «Группой ЛСР» на три отеля в Сочи на 652 номера, включая отреставрированную «Приморскую» 1936 года постройки. Заявленное открытие — 2026 год, подтверждения на август у нас нет.

Dusit International (Таиланд) открыла 1 мая 2026 года первый в России отель — Miracleon Dusit Thani в Анапе на 182 номера. Инвестиции 3,3 млрд рублей, инвестор — местный предприниматель Валерий Димоев. Российское направление сети возглавил Алексис Деларофф, двадцать лет руководивший Accor в России. Заявлено 10 подписанных договоров на 1 500 номеров и цель в 22 отеля.

Обратите внимание на конструкцию обеих сделок. Rotana — франшиза, девелопер российский. Dusit в Анапе — бренд иностранный, 3,3 млрд рублей российские. Соглашения ПМЭФ-2026 по гостиничным проектам, от кластеров в Ленобласти на 53 млрд рублей до Сочи и Коктебеля, иностранных участников не содержат вовсе.

В июне 2026 года министр экономического развития Максим Решетников на форуме «Путешествуй!» пригласил инвесторов из ОАЭ строить и управлять российской гостиничной инфраструктурой. Ни компаний, ни объектов, ни сумм названо не было. Это приглашение, а не сделка, и различать эти вещи стоит строго.

Итог по сегменту: иностранное участие в российских отелях свелось к бренду и стандартам. Капитал во всех новых проектах российский. Заодно это объясняет, почему доля качественного номерного фонда под управлением российских операторов выросла с 26% до 48% за три года: наш индекс управляющих компаний фиксирует ту же картину с другой стороны.

Частные покупатели: спрос есть, инвестиций нет

Здесь придётся начать с честного предупреждения. Официальной статистики сделок с жильём в разрезе гражданства покупателя в России не существует. Росреестр такую разбивку не публикует; ни один крупный застройщик — ни ПИК, ни «Самолёт», ни ЛСР, ни Setl Group — долю иностранных покупателей не раскрывает. Всё, что есть, — оценки риелторских ассоциаций по собственным клиентским базам. Более того, цифры Российской гильдии риелторов от апреля 2026 года и аналитического центра «АСТОРИУС» от июля совпадают до процента, то есть это, скорее всего, один массив, а не два независимых замера.

С этой оговоркой картина такая.

Гражданство	Доля среди иностранных покупателей
Беларусь	21%
Казахстан	18%
Узбекистан	15%
Таджикистан	~10%
Туркменистан	~10%
Китай	~2%

География: Москва 65%, Подмосковье 15%, Петербург около 10%. Бюджеты: 65% сделок до 20 млн рублей. И главная строка — 70% покупок совершается для собственного проживания с горизонтом от года до пяти лет, а не ради дохода.

Отдельный сюжет — китайские покупатели: их доля в элитной загородной недвижимости Подмосковья выросла с 0,5% до 7% за год, в отдельных посёлках на Новорижском шоссе доходит до 80% сделок при чеке 350–400 млн рублей. Цифру стоит цитировать аккуратно: она из исследования Metrium Premium от марта 2025 года, а в 2026-м тиражируется как свежая.

В Сочи, где можно было бы ожидать иностранного курортного спроса, его нет: в структуре покупателей 60% — Москва и Петербург, 30% — Урал, Сибирь и Дальний Восток, иностранцы отдельной строкой не выделены вовсе.

Три вида на жительство

Российская «золотая виза» существует с 2023 года. ВНЖ без предварительного РВП можно получить, купив недвижимость: в Москве от 50 млн рублей кадастровой стоимости, на Дальнем Востоке от 20 млн, в остальных регионах от 25 млн.

Результат за два с половиной года работы, по данным Минэкономразвития на июнь 2026 года:

Показатель	Значение
Всего привлечено	3,3 млрд руб.
Положительных заключений	35
Фактически получили ВНЖ	17 человек
Из них по основанию «покупка недвижимости»	3 заявки

Три человека за всё время. Для сравнения: латвийская программа ВНЖ за недвижимость с 2010 по 2017 год привлекла 1,19 млрд евро и 7 300 заявок инвесторов, из которых около 90% — выходцы из бывшего СССР. Российский механизм как канал притока частного капитала в недвижимость не работает — и, судя по отсутствию законопроектов о его переделке, задачи такой не ставится.

Что мешает на самом деле, а что нет

Распространённое представление, что иностранцу трудно купить недвижимость в России, верно только отчасти и не в той части, где принято думать.

Гражданам дружественных стран не нужно ничего. Китай, ОАЭ, Индия, Иран, Турция, Казахстан, Беларусь, Узбекистан покупают на общих основаниях с россиянами. Никаких разрешений.

Гражданам недружественных стран физически тоже можно. Решением подкомиссии правительственной комиссии от 17 марта 2022 года физлицам разрешены покупка и продажа недвижимости без отдельного разрешения при условии зачисления средств на счёт типа «С». Указ №81 бьёт прежде всего по юрлицам. Указ №435 от 1 июля 2025 года дополнительно вывел из-под согласования безвозмездные сделки между близкими родственниками.

Проблема не на входе, а на выходе. Продал квартиру — деньги упали на счёт типа «С», с которого доступны уплата налогов, покупка ОФЗ и переводы на другие такие же счета. Вывезти капитал нельзя. Купить легко, выйти невозможно — зеркальное отражение ситуации, в которой оказались россияне с дачами в Финляндии.

Земля — отдельная история, и она касается нас напрямую. Указом №26 от 2011 года иностранцы не могут иметь в собственности земельные участки на приграничных территориях. Крым и Севастополь входят в перечень почти целиком. А 27 июля 2026 года указом №521 в перечень включена федеральная территория «Сириус» — она стала 381-й в списке. Норма касается только земли: квартиру в Сириусе или Ялте иностранец купить может, дом с участком — нет. Что происходит с уже оформленными участками, в опубликованных материалах не разъясняется.

Валютный контроль недооценивают. Любой расчёт с нерезидентом, даже в рублях и даже с гражданином дружественной страны, — валютная операция: только безналично, только через уполномоченный банк, с прямым указанием в договоре. Штраф за нарушение — 20–40% суммы сделки. На практике это срывает больше сделок, чем указ №81.

Налог с продажи для налогового нерезидента — 30% против 13–15% для резидента. Освобождение по сроку владения применяется, вычеты — нет.

Что из этого забрать

Первое. Иностранный капитал в российской недвижимости — тема закрытая не с 2022 года, а с 2020-го, и ждать его возвращения как фактора рынка не стоит: даже в лучший из последних докризисных лет он давал одну пятую потока, а в 2021-м — три процента. Планировать проект в расчёте на иностранного соинвестора сегодня не на чем.

Второе, для отельеров. Международный бренд в России сейчас доступен — Rotana, Dusit, а из западных Hilton и Radisson работают, — но это франшиза или управление, а не деньги. Разговор с сетью надо начинать с вопроса о том, останется ли объект в глобальной системе бронирования: у Hilton остаётся (но не факт, что надолго), у Accor нет. Это разница между вывеской с каналом продаж и вывеской без него.

Третье, для тех, кто продаёт курортные участки иностранцам. С 27 июля 2026 года «Сириус» — приграничная территория. Земля иностранцу больше не продаётся, квартира продаётся. Проверять статус локации до сделки теперь обязательно.

Чего мы не знаем

Сколько сделок с жильём в России заключают иностранцы. Официальной статистики нет, а два публичных источника оценок, похоже, опираются на один массив.

Сколько иностранцев владеет паями ЗПИФ недвижимости. Запрета нет, счета типа «Ин» с июля 2025 года позволяют нерезидентам держать паи и выводить доход за рубеж, но недвижимость в перечень допустимых для этих счетов активов не входит, а статистики по фондам нет ни у Мосбиржи, ни у ЦБ.

Закрылась ли сделка по «Балчуг Кемпински»: покупатель был найден к январю 2025 года, подтверждения закрытия нет.

Открылись ли три сочинских отеля Rotana, заявленных на 2026 год.

Что будет с земельными участками иностранцев в «Сириусе», оформленными до 27 июля 2026 года. В прошлые расширения перечня собственникам давали год на отчуждение под угрозой принудительной продажи через суд.

Источники: Knight Frank и NF Group — ряд доли иностранного капитала 2008–2026; CORE.XP, IBC Real Estate, CMWP, Nikoliers — объёмы инвестиций и сделки выхода; выписки из протоколов подкомиссии правительственной комиссии №118/1, №171/5 и №268/1 — дисконт и взнос в бюджет; указы Президента №81, №435, №26, №521; Минэкономразвития — статистика ВНЖ за инвестиции; сайты Hilton, Accor и Radisson — проверка бронирования в августе 2026 года; Российская гильдия риелторов, «АСТОРИУС», Metrium Premium — оценки по частным покупателям; публикации «Коммерсанта», РБК, «Ведомостей», «Делового Петербурга», ТАСС и Интерфакса. Сопоставления и расчёт цены выхода — HotelInsider.