На отраслевых конференциях начал звучать термин «кондо-отель». Звучит он пока неуверенно и чаще как синоним апарт-отеля — но появился он не просто так. Апарт-отелем сегодня называют три разные вещи, и это перестало быть удобным обобщением.
Мы в этом участвовали: в нашем собственном каталоге «апарт-отель» до сих пор один тип на всё. Исправляем — и заодно предлагаем рабочее определение, пока термин не размыли так же.
Первое. Объект, который целиком принадлежит одному владельцу — фонду, девелоперу, институциональному инвестору — и работает как средство размещения с апартаментным номерным фондом. Юниты не продаются. Это гостиничный бизнес, просто с кухнями в номерах.
Второе. Объект, где юниты распроданы частным инвесторам, но все они переданы единому оператору, который распоряжается ими как номерным фондом: заселяет, обслуживает, считает доход и распределяет его по договору. Снаружи это отель, внутри — сотня собственников.
Третье. Объект, где юниты распроданы, а единого управления нет. Кто-то сдаёт сам, кто-то живёт, кто-то не появляется годами. Ресепшен есть, отеля нет.
Одним словом «апарт-отель» покупателю описывают все три. Между тем для него это три разных продукта с разным риском: в первом он вообще ничего не покупает, во втором покупает долю в операционном бизнесе, в третьем — квартиру с дополнительными обязательствами.
Мы предлагаем считать кондо-отелем объект, где выполняются оба условия:
Первое: юниты принадлежат множеству собственников. Не фонду, не девелоперу, а частным владельцам, каждый со своим правом собственности на конкретный юнит.
Второе: все юниты переданы единому оператору, который распоряжается ими как единым номерным фондом и распределяет доход по договору.
Второе условие важнее первого, и именно его обычно опускают. Множественная собственность без единого оператора — это не кондо-отель. Это проданные апартаменты, и называть их отелем некорректно независимо от того, что написано на фасаде.
Разница не терминологическая. Это ровно тот объект, из-за которого обсуждается лимит на долю юнитов в продажу: предложение Минэкономразвития обременить юнит договором управления с профессиональной компанией направлено именно на третий случай — превратить проданные апартаменты в кондо-отель принудительно.
У кондо-отеля есть измеримый признак, который мы считаем по своим объектам: расхождение между числом юнитов под управлением и числом номеров в реестре классификации.
Первый такой замер мы сделали по VALO Hospitality в сентябре 2026 года: 2 833 юнита в управлении против 1 931 номера в реестре по шести действующим объектам. Разрыв около трети портфеля.
Оговорка обязательна: точная величина зависит от того, вошли ли 147 реестровых номеров объединённого VALO SOUL в запись VALO Business, и это у компании не уточнено. Но порядок разрыва от этого не меняется.
Что он означает. Юнит в доходной программе и классифицированный гостиничный номер — разные сущности. Собственник может сдавать через управляющую компанию, не проходя классификацию вовсе. Чем больше разрыв, тем менее объект похож на отель и тем более — на дом с общей диспетчерской.
Это не упрёк оператору. Это характеристика объекта, которую покупателю стоит видеть до сделки, а не после.
В каталоге появилось отдельное поле — структура собственности, с пятью состояниями: единый собственник; множество собственников при едином управлении; юниты проданы, единого управления нет; смешанная структура, когда часть продана, а часть осталась у девелопера; и «не раскрыта».
Там, где структура подтверждена как множественная собственность с единым управлением, объект в каталоге подписан «Кондо-отель». Во всех остальных случаях подпись прежняя — выдавать нераскрытую структуру за кондо мы не будем.
Отдельным типом объекта мы это делать не стали сознательно. Тип описывает формат размещения, собственность — другую ось: один и тот же апарт-отель бывает и в одних руках, и в сотне. Склеив две оси в одну, мы потеряли бы смешанный случай, который на практике самый частый, и состояние «не раскрыта», которое самое частое вообще.
Скажем прямо: по умолчанию «не раскрыта» стоит сейчас у всех объектов каталога. Проставлять структуру мы будем по мере подтверждения, по тем же правилам, что и остальные проверяемые поля — методика опубликована.
«Апарт-отель» размыли потому, что его никто не определил. Термин пришёл с рынка, разошёлся по рекламе и за несколько лет перестал нести информацию: сегодня он означает что угодно от гостиницы до жилого дома.
С «кондо-отелем» то же самое произойдёт за год, если определение не закрепит кто-то, у кого есть данные для проверки. ДОМ.РФ предлагает законодательно закрепить состав раскрываемых сведений о туристических объектах — структура собственности в этот состав напрашивается первой строкой. Пока её там нет, термин живёт на честном слове продавца.
Закрепится ли термин. Возможно, рынок выберет другое слово или останется при «апарт-отеле».
Как считать объект, где большинство юнитов у оператора, а меньшинство собственники забрали себе. Мы пометили такие случаи как смешанные, но границы между «смешанный» и «кондо» у нас пока нет, и мы её не выдумываем.
Есть ли у кого-то более точное определение. Если да — напишите, мы опубликуем и поправимся.
Источники: собственная сверка портфеля VALO Hospitality с Единым реестром объектов классификации, сентябрь 2026 года — юниты под управлением и классифицированные номера; выступление министра экономического развития на форуме-съезде «Деловой России» 15.10.2026 в части обременения юнитов договором управления; публикация Habitora о предложении ДОМ.РФ закрепить состав раскрываемых данных. Определение кондо-отеля, структура поля в каталоге и выводы — редакции. Это наше рабочее определение, а не отраслевой стандарт: стандарта пока не существует.