Покупки россиянами зарубежной недвижимости упали, но не прекратились: в первом полугодии 2026 года на Европу пришлось 47% сделок. Изменился мотив — с инвестиционного на миграционный.
Общеевропейского запрета покупать недвижимость гражданам России не существует и никогда не существовало. Запреты есть национальные — в Финляндии, Латвии, Литве, с 2027 года в Эстонии. Российских валютных ограничений на такие сделки тоже больше нет: ЦБ снял лимиты в декабре 2025 года.
Российский рынок доходной недвижимости действительно вырос. Но объясняется этот рост ключевой ставкой, шестьюдесятью семью триллионами рублей на вкладах и бюджетным субсидированием гостиничного строительства — величинами, рядом с которыми весь зарубежный рынок россиян статистически неразличим.
Здесь есть то, чего нет почти нигде: официальный ряд. Национальное земельное управление Финляндии ведёт учёт по гражданству покупателя, и картина видна с середины девяностых.
| Год | Объектов куплено россиянами |
|---|---|
| 1994 | 5 |
| 2004 | 106 |
| 2007 | 698 |
| 2008 | 907 — исторический пик |
| 2014 | 287 |
| 2021 | 182 |
| 2022 | 298 |
| 2023 | 64 |
| 2025 | 60 |
Всего с 1994 года — 6 614 объектов на 740 млн евро. В собственности россиян к 2024 году оставалось около 3 500 объектов, к 2026-му оценки снизились до трёх тысяч.
Важная оговорка к этому ряду: в статистику Земельного управления не входят квартиры. По финскому праву квартира — это акции жилищного акционерного общества, а не объект недвижимости, и учитывается она иначе. Отдельный ряд Налогового управления показывает, что в 2024 году россияне владели 487 квартирами и были первой группой среди иностранцев — впереди Эстонии, Индии, Китая и Вьетнама.
Средний чек 2025 года — чуть больше 100 тыс. евро. Ни одной сделки на миллион. Максимум года — вилла в Савонлинне за 890 тыс. евро, минимум — ветхий дом в Куопио за 1 500 евро. Для сравнения: в 2008 году только в Тайпалсаари, на берегу Саймы под Лаппеенрантой, россияне купили 23 объекта по средней цене 259 тыс. евро.
Второй ряд официальной статистики — турецкий институт TÜİK, тоже с разбивкой по гражданству.
| Год | Купили россияне | Место среди иностранцев |
|---|---|---|
| 2021 | 5 379 | 3-е |
| 2022 | 16 312 — пик | 1-е |
| 2023 | 10 560 | 1-е |
| 2024 | 4 867 | 1-е |
| 2025 | 3 649 | 1-е |
Россияне держат первое место среди иностранных покупателей турецкого жилья пятьдесят один месяц подряд — с апреля 2022 года. Но само первое место обесценилось: от пика осталась пятая часть. В июле 2026 года россияне купили 394 объекта из 2 120, проданных всем иностранцам.
Дальше начинаются оценки, а не статистика, и это надо держать в голове. Ни один государственный орган — ни ЦБ, ни Росстат — не публикует ряда «покупки недвижимости за рубежом». В платёжном балансе такие сделки растворены в строке о вложениях домохозяйств в капитал нерезидентов: за первый квартал 2023 года по ней прошло 316,1 млрд рублей, но это заведомо шире недвижимости.
Всё остальное — замеры риелторских компаний, и они меряют разное. Prian считает поисковые запросы, Intermark — собственные сделки. Отсюда расхождения, которые нельзя складывать:
| Период | Изменение | Что именно замерялось | Кто замерял |
|---|---|---|---|
| 2024 к 2023 | −24% | обращения клиентов | Intermark Global |
| 2025 к 2024 | −25% | поисковые запросы | Prian |
| 2025 к 2024 | −39% | число сделок | Intermark Global |
| 1П2026 к 1П2025 | −23% | число сделок | Intermark Global |
Пик пришёлся на 2022 год: по оценке Tranio, тогда россияне купили за рубежом не менее 40 тыс. объектов примерно на 6 млрд евро. Это была не инвестиционная волна, а релокационная.
Что изменилось с тех пор — видно по структуре спроса, и это интереснее абсолютных чисел. Доля Европы в запросах: 76% в 2021 году, 41,1% в 2025-м, 33,2% в начале 2026-го. Доля сделок, совершаемых ради ВНЖ или гражданства, — 59% по итогам 2025 года, максимум за четыре года. Доля собственно инвестиционных сделок к середине 2026 года упала до 20%.
Зарубежная недвижимость перестала быть способом вложить деньги и стала способом получить документ. Это ключевой сдвиг, и он объясняет, почему «вернувшихся» денег не видно: их и не было в том смысле, в каком мы привыкли думать об инвестициях.
Здесь придётся начать с опровержения.
В русскоязычных публикациях регулярно встречается «европейский запрет россиянам покупать недвижимость». Его нет ни в одном из двадцати санкционных пакетов.
Норма действительно существовала — в проекте. Еврокомиссия внесла её в шестой пакет 3 мая 2022 года: запрет на продажу и передачу прав собственности на недвижимость в ЕС гражданам России без европейского паспорта или ВНЖ. К концу мая норму из пакета изъяли. Блокировал Кипр, требовавший исключений для россиян, живущих вне России; Еврокомиссия сочла, что такие исключения меру выхолостят. С тех пор в пакеты она не возвращалась — двадцатый пакет, принятый 23 апреля 2026 года, недвижимости не касается вовсе.
Что действительно мешает сделке — не запрет покупки, а финансовая блокада. Статья 5b Регламента 833/2014 запрещает банкам ЕС принимать от граждан России депозиты свыше 100 тыс. евро; исключение — обладатели ВНЖ стран ЕС и ЕЭЗ. Именно эта норма, а не жилищное законодательство, делает второй паспорт ключом к сделке. А с 29 января 2026 года Россия внесена в европейский список третьих стран высокого риска по отмыванию — формально это не запрет, но банки стали отказывать массово, включая клиентов с европейским ВНЖ.
| Страна | Норма | С какой даты | Что запрещено |
|---|---|---|---|
| Литва | национальные санкции, продлены Сеймом до 2028 года | 2023 | покупка гражданами РФ без ВНЖ Литвы |
| Латвия | поправки, принятые Сеймом 19.06.2025 | 2025 | покупка гражданами РФ и Беларуси, а также компаниями с их долей от 25% |
| Финляндия | закон 328/2025 | 15.07.2025 | покупка объектов недвижимости гражданами РФ и Беларуси без ПМЖ Финляндии |
| Эстония | поправки одобрены правительством | 01.01.2027 | покупка гражданами РФ и Беларуси без долгосрочного ВНЖ |
Польша формального запрета не вводила, но в 2025 году гражданам России не выдано ни одного разрешения на покупку в приграничных зонах — при 1 400 разрешениях украинцам и 475 белорусам.
Финский закон стоит разобрать подробнее, потому что он самый жёсткий и самый показательный. Внесён в парламент 6 февраля 2025 года, принят единогласно 11 апреля, вступил в силу 15 июля вместе с постановлением правительства, которое и назвало две страны поимённо. Механика: гражданство России — абсолютное основание для отказа в разрешении на приобретение. Если сделка совершена, а разрешение не выдано, покупатель обязан продать объект в течение года; не продал — Министерство обороны назначает публичные торги. 27 октября 2025 года министерство разом вынесло одиннадцать отказов по объектам от Миккели до Колари.
При этом закон дырявый, и признают это сами финны. Он регулирует объекты недвижимости — землю и дома, — но не акции жилищных обществ, то есть обычные квартиры. Он не затрагивает наследование и не имеет обратной силы. И он не мешает купить не объект, а компанию, которая объектом владеет. Расследование Yle в январе 2026 года описало три схемы обхода за один только 2025 год: торговый центр Zsar купил гражданин России с немецким паспортом, детский лагерь в Миехиккяля — формально финская компания с тремя российскими совладельцами, усадьбу Rantalinna продали вместе с юрлицом. По данным Земельной службы, россияне в 2025 году купили 35 объектов до вступления закона в силу и ещё 20 — после.
В феврале 2026 года министр обороны Антти Хякканен заявил о намерении пересмотреть все сделки иностранцев из стран вне ЕС за последние двадцать лет, в августе — о планах закрыть квартирную дыру. Ни того, ни другого пока нет даже в виде законопроекта.
Обратная сторона сюжета, о которой публикации обычно молчат: со стороны России препятствий не осталось.
Лимит на переводы физлиц за рубеж прошёл путь от 5 тыс. долларов в месяц в марте 2022 года до 1 млн долларов в июле того же года, а 5 декабря 2025 года Банк России объявил, что с 8 декабря отменяет его полностью — «в связи со стабильной ситуацией на валютном рынке». Ограничения сохранены только для нерезидентов из недружественных стран.
Разрешение правительственной комиссии на покупку зарубежной недвижимости тоже не требуется: ещё в марте 2022 года ЦБ разъяснил, что указ №81 не применяется к объектам за пределами России, если расчёты идут через счета в иностранных банках.
То есть барьер сегодня целиком на европейской стороне и он не юридический, а банковский. Купить можно — заплатить нельзя.
Это самая тяжёлая часть сюжета и самая поучительная для любого, кто считает недвижимость безрисковым активом.
Около трёх тысяч объектов в Финляндии по-прежнему принадлежат россиянам, преимущественно жителям Петербурга и Ленобласти. С ними происходит следующее.
Доехать нельзя. Все восемь сухопутных пунктов пропуска на финской границе закрыты с 15 декабря 2023 года; 4 июня 2026 года правительство Финляндии подтвердило, что закрытие сохраняется. Три морских пункта закрыты для прогулочных судов с апреля 2024 года. С 1 июля 2026 года уже Россия приостановила движение через пять железнодорожных пунктов на финском направлении. Владение недвижимостью основанием для визы не является. Собственник не может попасть на свой участок третий год.
Продать можно, но некому. Запрета на сделку с российским продавцом нет — финский закон регулирует только приобретение. Но исторический покупатель, россиянин, теперь под запретом, а продавцу нужен счёт вне России, иначе деньги не получить. Результат: почти половина объектов, выкупленных у россиян, уходит дешевле 30 тыс. евро. Сделки идут между россиянами, живущими в Финляндии, и россиянами из Петербурга и Москвы, часть расчётов — бартером.
Платить надо в любом случае. Налог на недвижимость, обслуживание, электричество, вода, страховка, вывоз мусора. Дом 98 кв. м у озера при использовании три месяца в году обходится примерно в 3 680 евро в год. Заплатить из России нельзя. МИД Финляндии с 2026 года выдаёт индивидуальные разрешения на приём платежей от отрезанных владельцев — при условии, что накопленный долг гасится целиком.
Долг ведёт к потере. С 8 июля 2024 года в Финляндии действуют поправки, позволяющие жилищному обществу забрать помещение за неуплату взносов, причём для владельцев из-за пределов ЕЭЗ уведомление можно опубликовать в официальной газете. Параллельно растут банкротства самих жилищных обществ: 27 случаев в 2023 году, 57 в 2024-м, 62 в 2025-м, 16 за первое полугодие 2026-го. Одна из названных причин — российские владельцы перестали платить, и особенно пострадали Иматра и Лаппеенранта. При банкротстве общества акционер теряет квартиру: в 2023 году так лишились жилья в Пункахарью актрисы Лидия Федосеева-Шукшина и Елена Кондулайнен и актёр Александр Пашутин.
Судиться бесполезно. Петербуржцы Александр и Елена Цветковы купили в 2017 году участок 1,28 га с домом в Китее за 180 тыс. евро, а 6 июля 2023 года получили запрет на въезд. Их иск к Финляндии российские суды отклоняли со ссылкой на иммунитет иностранного государства; в марте 2026 года Верховный суд России направил дело на рассмотрение по существу. Исполнить такое решение в Финляндии практически невозможно — финская сторона называет вопрос политическим.
Ни одна из этих строк не про санкции против конкретного человека. Всё это — про обычных частных владельцев дачи у озера.
Теперь к главному вопросу. Версия звучит убедительно: финская граница закрылась — деньги петербуржцев пошли в Карелию; Испания и Черногория стали недоступны — деньги пошли в Сочи и Крым; Прибалтика закрылась — в Калининград. Проверим её так, как проверяют любую гипотезу о перетоке: сопоставлением порядков величин.
| Величина | Период | Сумма |
|---|---|---|
| Сделки россиян с недвижимостью в Финляндии | 2025 | ≈ 0,5 млрд руб. (60 сделок, €6 млн) |
| Весь накопленный фонд россиян в Финляндии | 1994–2023 | ≈ 70 млрд руб. (€740 млн) |
| Инвестиции в гостиничную недвижимость России | 2025 | 60–70 млрд руб. |
| Приток частных денег в ЗПИФ недвижимости | 2025 | 227 млрд руб. |
| Инвестиции в недвижимость России, все сегменты | 2025 | 1,1 трлн руб. |
| Средства населения на банковских вкладах | начало 2026 | 67,4 трлн руб. |
Годовой оборот россиян на финском рынке недвижимости — меньше процента от одного только гостиничного сегмента России. Всё, что россияне купили в Финляндии за тридцать лет, по стоимости равно одному году инвестиций в российские отели. Даже если бы весь этот фонд был распродан в один день и все деньги до копейки вложены в карельские отели, статистика бы этого почти не заметила.
Единственная величина, теоретически достаточная для разговора о перетоке, — пиковые 6 млрд евро 2022 года по всем странам сразу, около 450 млрд рублей. Но это были деньги, уехавшие из России вместе с людьми, и назад они не вернулись: покупки за рубежом продолжаются, Европа даёт почти половину сделок первого полугодия 2026 года.
Главный аргумент сторонников версии — рост инвестиций в карельский гостиничный бизнес в десять раз за год. Цифра настоящая, но означает не то, что кажется.
По данным Минэкономразвития Карелии, заявленные инвестиции по новым проектам выросли с 1,9 млрд рублей в 2023 году (10 проектов) до 22,5 млрд в 2024-м (20 проектов). Это портфель намерений с горизонтом реализации до 2028 года и далее.
В той же публикации РБК Карелия приводит вторую цифру, на которую обычно не обращают внимания: по данным Карелиястата, фактические инвестиции в деятельность по предоставлению мест для временного проживания за январь — сентябрь 2024 года составили 83,6 млн рублей. Рост при этом реальный, в 3,3 раза, — но от очень низкой базы.
Честности ради: Карелиястат считает только крупные и средние организации, и малый бизнес — глэмпинги, гостевые дома, турбазы — в эту цифру не попадает. Истина где-то между 83,6 млн и 22,5 млрд. Но разрыв в двести семьдесят раз между заявленным и учтённым сам по себе говорит о том, насколько осторожно надо обращаться с региональной инвестиционной статистикой.
Физический рост в Карелии при этом не выдуман: номерной фонд вырос на треть с 2023 года и достиг 21 тысячи номеров, в 2025 году открылось 13 отелей, турпоток по итогам 2025 года — 1,44 млн человек против 1,06 млн годом ранее. Вопрос только в том, чьи это деньги.
Если бы переток существовал, он продолжался бы и сейчас. Смотрим текущий год.
| Регион | Что происходит в 2026 году |
|---|---|
| Сочи, побережье | загрузка −19,4%, RevPAR −27% за первое полугодие |
| Краснодарский край | загрузка 54%, минус 20 п.п. |
| Калининградская область | турпоток −11%; уже в 2025-м размещение в КСР −7,8%, загрузка 0,46 → 0,40 |
| Карелия | прогноз турпотока властей на 2026 год: +4,2% против +36% в 2025-м |
| Крым | часть спроса перетекла в Анапу из-за логистики |
Лидеры роста по итогам 2025 года — вообще не «замены закрытых направлений»: Карачаево-Черкесия с ростом гостевого потока в 2,4 раза и Тверская область с плюсом 48,2%. Ни Эльбрус, ни «Золотое кольцо» никакую Финляндию не замещают.
И отдельно — тезис, что зарубежные направления вообще закрылись. В 2025 году россияне совершили 13,4 млн туристических поездок за границу, на 15,6% больше, чем годом ранее. Более того, консультанты по итогам первого полугодия 2026 года фиксируют обратное движение: часть отдыхающих ушла из России в Турцию и Азию на фоне отмены субсидий и подорожания внутренних перевозок.
Три фактора, каждый на два порядка крупнее любого «перетока».
Ключевая ставка и депозиты. С 12 августа 2026 года ставка ЦБ — 14%, против пика в 21%. Именно снижением ставки и перетоком с депозитов участники рынка объясняют рост фондов недвижимости. Стоимость чистых активов ЗПИФ недвижимости выросла за 2025 год на 50% до 893 млрд рублей, а к середине 2026 года превысила триллион. База этого перетока — 67,4 трлн рублей на вкладах населения.
Бюджетная субсидия ставки. По программе льготного кредитования гостиниц с 2022 по 2025 год введено 18 700 номеров в 56 регионах, из них 6 200 — напрямую по льготным кредитам под 3–5% годовых. Программа завершена, лимиты исчерпаны, новых отборов не планируется. Прогноз ввода на 2026 год — 10 100 номеров, и это достройка проектов, запущенных под субсидию.
Внутренний туризм как таковой. По итогам 2025 года в российских средствах размещения побывало 89 млн человек, выручка гостиниц — 1,16 трлн рублей.
Есть и четвёртое обстоятельство, которое портит картину роста: около 40% гостиничных сделок 2025 года пришлось на проблемные активы и торги против 13% годом ранее. Существенная часть «рекордных инвестиций» — это перераспределение уже существующих объектов, а не строительство новых.
Первое. Если вы держите недвижимость в Финляндии или Прибалтике, задача сейчас не «дождаться, когда откроют», а посчитать стоимость удержания. Обслуживание идёт, платить нельзя, долг ведёт к потере права. Разрешение МИД Финляндии на приём платежей существует, но требует погасить накопленное целиком — и чем дольше пауза, тем дороже вход обратно в легальный режим.
Второе. Инструменты для тех же денег внутри России есть, и они разные по механике выхода. Прямая покупка юнита в апарт-отеле даёт свободу продать в любой момент, но на вторичном рынке, где цену определяют соседи по комплексу. Пай биржевого ЗПИФ — например, ДОМ.РФ Аренда — даёт ликвидность биржи вместо ликвидности объявлений. Мы разбирали и третью, немецкую конструкцию — коллективное владение отелем через закрытый фонд, где выход требует трёх тысяч подписей. Выбор между ними — это выбор механизма выхода, а не уровня доходности.
Третье, и главное. Проверяйте региональные инвестиционные цифры до того, как принимать по ним решение. «Рост инвестиций в десять раз» может оказаться ростом числа заявок в реестре министерства. Кто управляет объектами, которые действительно построены и работают, видно в нашем индексе управляющих компаний — там номера, а не намерения.
Сколько денег из зарубежной недвижимости всё-таки вернулось в Россию. Опросов инвесторов с вопросом «рассматривали ли вы раньше зарубежную недвижимость» не существует, а ни один из консультантов рынка — IBC Real Estate, NF Group, CORE.XP, Nikoliers — в комментариях к итогам 2025 года и первого полугодия 2026-го возврат капитала из-за рубежа среди драйверов не называет. Отсутствие свидетельств не равно свидетельству отсутствия: эффект может быть, просто он меньше погрешности измерения.
Сколько объектов россиян в Финляндии осталось на самом деле. Оценки расходятся: 3 500 по данным 2024 года, около 3 000 по данным 2026-го. Квартиры и объекты, оформленные на финские компании, в этот счёт не входят вовсе.
Каким окажется реальный объём фактических инвестиций в карельский гостиничный бизнес. Между 83,6 млн рублей по крупным и средним организациям и 22,5 млрд заявленных — двести семьдесят раз, и полной картины не даёт ни та, ни другая цифра.
Дойдёт ли до закона финское намерение пересмотреть сделки за двадцать лет. Пока это заявление министра, а не норма.
Источники: Национальное земельное управление и Налоговое управление Финляндии, TÜİK, Банк России, Росстат и Карелиястат, Регламент Совета ЕС 833/2014, закон Финляндии 328/2025, публикации Yle, «Делового Петербурга», РБК, «Коммерсанта» и «Ведомостей»; оценки Prian, Intermark Global, Tranio, IBC Real Estate, CORE.XP, Nikoliers. Все сопоставления, расчёты на объект и на год, а также вывод о порядках величин — HotelInsider.