Франшизы - вверх, прямое управление - вниз? Отчет Global Hotel Chartbook 2025, опубликованный в прошлом месяце и отражающий картину доходов крупнейших гостиничных сетей планеты, очертил ряд важных трендов рынке гостиничного управления.
Marriott, крупнейший гостиничный оператор в мире, сигнализирует об изменении структуры дохода управляющих компаний.
СПРАВКА: Сложившаяся мировая практика прямого управления отелями подразумевает, что управленческое вознаграждение [Management fee] складывается из базовой платы [Base fee - может быть выражено в фиксированной сумме или зависеть от выручки отеля] и поощрительного вознаграждения [Incentive Fee - рассчитывается в процентах от валовой прибыли, чем выше прибыль гостиницы и собственника, тем выше доход управляющей компании].
Традиционно, когда прибыль отелей сокращается, комиссии за управление быстро снижаются, часто задолго до того, как другие показатели [ADR, загрузка] начнут подавать сигналы тревоги.
И последние данные Marriott демонстрируют именно эту тенденцию.
Франчайзинговые сборы Marriott выросли на 7% в первой половине 2025-го года, а рост комиссий за управление - составил 0% [!]. При том, что в 2023-м году управленческое вознаграждение компании демонстрировало рост в 43% [по отношению к 2022-му году], в 2024-м году рост комиссий за управление составил лишь 2%.
Эти показатели сопоставимы в тем, что было во время кризиза 2008-го года, когда комиссионные за управление у Marriott упали на 50%, франчайзинговые сборы – на 11%, а базовые комиссии за управление – на 17%.
Что является причиной такого разрыва между выручкой и прибылью гостиничного бизнеса? В отчете Global Hotel Chartbook 2025 подчеркивается
Актуальный для всего гостиничного бизнеса вне зависимости от региона тренд – несмотря на то, что общий доход на номер [TRevPAR] превышает допандемический уровень, валовая операционная прибыль на гостиничный юнит [GOPPAR] продолжает отставать – прежде всего по причине резкого роста издержек, с которыми сталкиваются гостиничные операторы при прямом управлении [а вот на франшизах это не отражается напрямую].
Постоянная инфляция, высокие расходы на техническое обслуживание и коммунальные услуги, а также резко [повсеместно, не только в РФ - !] растущий фонд оплаты труда, совокупно составляющие более половины общих операционных расходов, привели к тотальному снижению рентабельности. Добавьте сюда постоянно растущие ожидания гостей, увеличение расходов на технологии и улучшение сервиса, а также замедление восстановления высокодоходного делового туризма.
Базовая рентабельность отелей под прямым управлением – снижается, несмотря на то, что выручка остается стабильной. И для инвесторов это может служить ранним предупреждением о сокращении рентабельности в гостиничном секторе [примеряйте на себя – то, о чем говорят прогнозы CMWP, NF GROUP и Б1 – гостиничный рынок в РФ в 2026-м году сократится в деньгах].
ВАЖНО: О том, почему хорошие прогнозы больше похожи на "маску проницательности", а главная угроза для собственников отелей – не невежество [их владельцев], а уверенность [гостиничных операторов] - в материале инвестора Говарда Маркса "Иллюзия "знаний" в лакшери-сегменте гостеприимства".
Тем не менее, гостиничные операторы с небольшими активами, такие как Marriott [с концепцией "управлять, а не владеть"], по-прежнему лучше подготовлены к рыночным трудностям, чем большинство операторов с активами в собственности. Их масштаб, диверсифицированный портфель брендов и наличие доходов, базирующихся на комиссионных сборах [за франшизы], обеспечивают стабильность даже при снижении базовой рентабельности отелей.
РЕКОМЕНДУЕМ: Плохой сценарий для отелей, которые не способны работать в условиях экономики с высокой стоимостью труда - в интервью Алексея Мусакина "Тренды, проблемы и решения рынка гостиничного управления и девелопмента".
Согласно рейтингу Global Hotel Chartbook 2025, гостиничные группы с наименьшим объёмом активов, такие как Marriott, Hilton и Wyndham, в этом году обеспечат себе наиболее высокую EBITDA в секторе — от 72% до 83% — благодаря операционной эффективности, глобальному охвату [конверсии программ лояльности в отчисления за франшизы — наше все] и способности перераспределять источники дохода между географическими регионами и масштабами сетей.
Между тем,
Разрыв в показателях эффективности между сегментами сетей продолжает увеличиваться. Отели верхнего и среднего ценового сегмента испытывает давление из-за роста затрат и ограниченного ценообразования [пределы тарифов], в то время как сегмент отелей класса люкс демонстрирует существенно большую устойчивость.
Отели класса люкс и ультра-люкс в 2025-м году [янв-июн] смогли увеличить как выручку, так и прибыль: TRevPAR и GOPPAR выросли на 7.5% и 8.7% соответственно.
Несмотря на то, что в гостиницах ультра-люкс наблюдался наибольший рост расходов на заработную плату на номер [+7,5% по сравнению с –0.3% в отелях среднего и эконом-класса], разрыв между ростом выручки и расходов стал наименьшим в верхнем сегменте.
Проще говоря,
Отели люкс-класса по-прежнему находятся на волне быстрого восстановления выручки, в то время как средний сегмент рынка несет на себе основной удар сокращения маржи вследствие тотального роста издержек.
Стагнация роста комиссий за управление сигнализирует о растущем операционном напряжении на уровне отелей, и для инвесторов общая картина становится неоднозначной. Гостиничные операторы и управляющие компании с небольшими активами и без обременений в виде владений [или долгового обслуживания] в значительной степени защищены своей структурой комиссий и силой бренда, даже несмотря на то, что прибыльность отдельных владельцев отелей [их клиентов] начинает снижаться.
ОТ РЕДАКЦИИ:
Почему это важно? Кризис гостиничной отрасли в США во многом схож с процессами, идущими в России - сокращение объема денег в корпоративном секторе [шатдаун — у них, замедление экономики — у нас], резкое снижение въездного туризма [конфликтная политика Трампа и эффект СВО], достижение предела роста тарифов в среднем сегменте [у них — рост AirBnb и частного сектора, у нас — перетекание в посуточную аренду квартир — даже у корпов, посмотрите на рост KeyGo или увеличение спроса на Авито, например]...
Как вывод: операционная эффективность прямого управления — то, что станет главным вызовом в 2026-м году. И франшизы — точно получат больше внимания и спроса, чем сегодня.
Вопрос только кто из отечественных компаний сможет предоставить собственникам продукт, максимально приближенный к реалиям рынка и действительно приносящий доход? Кстати, аутсорс продаж на уровне управляющей компании, такой, как UPRO GROUP — точно станет большим подспорьем независимым отелям, собственники которых хотя принимать непосредственное участие в жизни своего объекта, но нуждаются в помощи в части его загрузки.