Наблюдаемое в последние годы смещение акцентов в пользу здоровья и превентивного wellness-подхода формирует принципиально новые требования к объектам оздоровительной инфраструктуры. Происходящие изменения охватывают весь санаторно-курортный сектор, влияя как на архитектурно-планировочные решения, так и на бизнес-модели управления. Этот процесс сопровождается существенным обновлением материально-технической базы: сегодняшние проекты кардинально отличаются от устаревших советских здравниц по уровню комфорта, технологическому оснащению и качеству сервиса.
Формируется новый класс инвестиционно-привлекательных активов. Растущий спрос на оздоровительные услуги, поддержка со стороны государства и ограниченное предложение качественных объектов создают предпосылки для устойчивого роста доходности в этом сегменте. Особый интерес представляют проекты, сочетающие традиционные санаторные функции с современными wellness-концепциями, что позволяет диверсифицировать загрузку объектов и повысить средний чек. Санаторно-курортный сектор вступает в фазу активного роста. Этот подъем обусловлен совокупностью факторов: импульсом, полученным во время пандемии COVID-19 благодаря спросу на медицинскую реабилитацию, изменениями во внутренней структуре спроса и предложения, а также влиянием общей внешнеполитической конъюнктуры. Санатории стали привлекательным активом для инвестиций и значимым сегментом внутреннего туризма.
Несмотря на то, что санатории составляют незначительную часть общего числа объектов среди всех коллективных средств размещения, их существенная доля в номерном фонде подчеркивает крупный масштаб этих комплексов. Такая масштабность является ключевым фактором рентабельности, поскольку высокие капитальные инвестиции в медицинское оборудование и инфраструктуру требуют значительного номерного фонда для обеспечения окупаемости. Иными словами, строительство малых санаториев невыгодно: чтобы проект был прибыльным, критически важно выдерживать оптимальную пропорцию между объемом медицинской части и количеством номеров.
Портрет потребителя
Традиционно санатории воспринимались как учреждения для людей зрелого возраста, которые выбирают такой отдых для поддержания здоровья, восстановления после болезней или использования социальных льгот. Параллельно сложилось отдельное направление детского санаторнокурортного лечения, ориентированное на оздоровление и профилактику заболеваний у подрастающего поколения. В последние годы восприятие санаториев меняется. Современные санаторно-курортные комплексы активно расширяют свою целевую аудиторию, предлагая программы, ориентированные на более молодые и активные возрастные группы. Яркими примерами такого подхода являются санаторий «Елизавета» 4* в Минеральных Водах, «Oдиссея wellness Resort» 5* в Сочи и санаторий Foros 4* в Ялте. Эти комплексы предлагают клиентам сбалансированное сочетание классических оздоровительных процедур (включая услуги, требующие медицинской лицензии) с широким спектром досуговых и релаксационных активностей, таких как спортивные развлечения, рестораны, бары, а также кинотеатры и игровые активности (бильярд, боулинг).
«Всего в санаториях существует три основных типа программ – базовые (общеукрепляющие), специализированные (классическое лечение конкретных заболеваний) и новые, модные (Healing Retreats). Молодая аудитория выбирает либо базовые программы, используя санаторий как SPA-отель или базу отдыха с лечением, либо новые, такие как программы Anti-age, цифровой детокс и другие виды ретритов. Молодые люди чаще всего приезжают летом, и в последнее время мы наблюдаем тенденцию, когда они приезжают группами по 6–10 человек, чтобы отдохнуть и поправить здоровье. Что касается детей в санаториях, мы столкнулись с неожиданной ситуацией. Изначально мы не планировали работать с семьями, однако уже в первый год их доля среди наших гостей достигла 30%. Такой незапланированный приток гостей с детьми показал, что мы не можем игнорировать этот запрос. Поэтому мы приняли решение отвечать на эту рыночную потребность, и это стало новым трендом».
Артем Мачульский Директор по развитию, Upro Group
Текущее предложение
В динамике развития санаторнокурортного сектора России прослеживаются две ключевые тенденции. С одной стороны, наблюдается последовательное снижение общего количества действующих санаторно-курортных организаций: за последние 10 лет количество санаториев снизилось на 11,5%, или на 197 объектов. Это свидетельствует о естественном процессе выбытия устаревших, неэффективных или не прошедших модернизацию комплексов. С другой стороны, наблюдаемый спад в общем количестве объектов компенсируется стабильностью и даже небольшим ростом общего количества мест размещения. После локального снижения в 2017 году общая вместимость рынка начала восстанавливаться, достигнув пикового значения в 451 тыс. мест к 2023 году, что объясняется переносом сдачи новых объектов, запланированных на 2022 год. Тот факт, что сектор сохраняет свою суммарную вместимость, несмотря на сокращение общего числа организаций, отражает его адаптацию к меняющимся условиям рынка за счет укрупнения, модернизации и расширения номерного фонда.
Управляющие компании
Подавляющее большинство (93%) действующих объектов управляется локальными операторами, а не сетевыми компаниями. Крупнейшими сетевыми операторами можно назвать Azimut Hotels и AMAKS Hotels&Resorts. Прогноз на период до 2028 года свидетельствует о сохранении данной тенденции: 81% планируемых к открытию санаториев также будут находиться под управлением не сетевых операторов. Подобная рыночная конфигурация порождает ряд системных вызовов для отрасли. Прежде всего, она существенно осложняет процесс выработки и внедрения единых отраслевых стандартов качества обслуживания, что может негативно сказываться на общем восприятии санаторно-курортного сегмента страны. Кроме того, структура рынка, состоящая из множества независимых операторов, приводит к отсутствию сильных, общенациональных брендов (по аналогии с крупными гостиничными операторами). Это, в свою очередь, ограничивает возможности реализации масштабных маркетинговых стратегий, что затрудняет эффективное продвижение российского санаторного продукта как на внутреннем, так и на внешнем рынках. Вместе с тем отсутствие жесткой стандартизации позволяет операторам создавать индивидуальные программы лечения, максимально учитывающие местные бальнеологические ресурсы и климатические факторы. Это способствует формированию разнообразного и конкурентного предложения на рынке, где каждый санаторий может развивать свою уникальную специализацию.
«Рынок санаторно-курортных услуг обновляется: появляется больше молодых и семейных клиентов, ориентированных на профилактику и превенцию. Это повышает спрос на разнообразные программы и требования к качеству сервиса. Предложение на рынке неоднородно, представлено в основном реновированными объектами и относительно немногочисленными новыми проектами. Конкуренция распределена неравномерно: некоторые регионы перенасыщены, другие — свободны. Управление санаторным объектом довольно сложный процесс из-за необходимости совмещения компетенций по гостиничному и медицинскому направлениям. Решением для новых игроков могут стать партнерства между отельными операторами и медицинскими сетями для объединения компетенций».
Евгения Кулеш Заместитель директора департамента стратегического консалтинга, Nikoliers
Вызовы сегмента
Устаревшая инфраструктура и необходимость в реновации Значительная часть санаторного фонда была построена в советский период и морально устарела. Несоответствие комфорта, сервиса и технологий современным стандартам является серьезным препятствием для привлечения новой, более требовательной аудитории. Необходимость в масштабных инвестициях в реновацию и модернизацию является одним из ключевых вызовов, от которого зависит будущее развитие отрасли.
Дефицит кадров Нехватка специалистов – одна из ключевых проблем санаторно-курортного сектора, усугубляемая общей низкой безработицей в стране. Санаториям приходится конкурировать за квалифицированный персонал с другими отраслями, что ведет к росту расходов и ограничивает возможности для развития. Нехватка медицинских и обслуживающих специалистов напрямую влияет на качество услуг, сдерживает масштабирование бизнеса и мешает внедрению новых программ. Особенности привлечения капитала
Привлечение капитала в санатории сопряжено с трудностями, поскольку для инвесторов, не связанных напрямую с отраслью, этот сектор остается малоизученным и воспринимается как рискованный. Главным сдерживающим фактором является специфика бизнес-модели санаториев, которая значительно отличается от классических отелей. В сочетании с высоким порогом входа эти особенности делают инвестиции в сектор менее привлекательными для широкого круга инвесторов.
Полный отчет
Справка: NIKOLIERS — ведущая международная консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости Свою деятельность в России компания начала в 1994 г. в качестве представительства международного бренда Colliers. С 21 апреля 2022 г. компания работает под брендом Nikoliers. В офисах компании в Москве, Санкт-Петербурге, Дубае и обособленных подразделениях работает свыше 650 сотрудников, которые реализуют проекты по всей России. В феврале 2023 года компания вышла на международный рынок, открыв офис в Дубае. Мы предлагаем нашим клиентам комплексные решения в сфере недвижимости, основанные на широкой профессиональной экспертизе, глубоком понимании российского рынка, а также лучших международных практиках. Специалисты Nikoliers оказывают полный комплекс профессиональных услуг арендаторам, владельцам, девелоперам коммерческой и жилой недвижимости, инвесторам, и сопровождают проект на всех этапах его реализации: от приобретения земельного участка и разработки концепции до инвестиционной продажи объекта.
Источник: Nikoliers / Отчеты
