В четверг мы разбирали Баден-Баден, где российские гости давали около пяти процентов ночёвок, и курорт заместил их за три года. Карловы Вары — случай принципиально иной: здесь российский рынок был не сегментом, а основой. В 2019 году в Карловарский край приехало больше 83 тысяч туристов из России; по данным Чешского статистического управления, в 2025 году прямых гостей из России статистика не фиксирует вовсе.
Логика подсказывает катастрофу. Статистика показывает другое: в 2025 году край принял 1 436 015 гостей и 5 431 664 ночёвки — на 28,4% больше гостей, чем в допандемийном 2018-м. По числу ночёвок Карловарский край — второй в Чехии после Праги.
Но есть часть рынка, которая не восстановилась и, похоже, не восстановится. Она — не в отелях, и именно поэтому этот материал стоит дочитать до конца.
Это первое, что ломает привычную картину. Уход российского гостя из Карловых Вар не был одномоментным событием февраля 2022 года.
По исследованию Института социологии Чешской академии наук, российский поток в край рос до 2013 года, а с 2014-го начал, как сказано в работе, резко снижаться — после присоединения Крыма и первых санкций. Директор карловарского Hotel Imperial Александр Ребёнок формулировал то же самое из операционного опыта: отсутствие российского клиента чувствуется с 2015 года, а с начала пандемии его практически нет.
То есть у Карловых Вар было восемь лет на перестройку. Война не отняла рынок — она закрыла процесс, который шёл с 2014 года.
Это, возможно, главное отличие от Баден-Бадена. Немецкий курорт потерял свой российский сегмент мгновенно в 2022 году. Чешский терял его восемь лет — и успел научиться жить иначе.
Ковид, как ни странно, сыграл роль репетиции. Директор одного из карловарских отелей сказал об этом прямо: если бы не пандемия, а сразу война, «мы бы тут все закрылись».
| Карловарский край, 2025 | Значение |
|---|---|
| Гостей | 1 436 015 |
| Ночёвок | 5 431 664 |
| К уровню 2018 года по гостям | +28,4% |
| Иностранных гостей | более 776 000 |
| Из них из Германии | более 507 000 |
| Средняя длительность пребывания | 4,78 дня |
Чешское статистическое управление, данные по Карловарскому краю за 2025 год.
Немцы — две трети всего иностранного потока. Дальше идут Словакия, Украина, Тайвань, Польша, Израиль, США, Австрия и Нидерланды. Россия в списке отсутствует.
Интереснее другое: дольше всех в крае живут гости из Казахстана — 9,25 дня, из Израиля — 9,1 и из Саудовской Аравии — 7,61. Курорт нашёл замену не только по объёму, но и по формату: длинное лечебное пребывание, ради которого санаторная инфраструктура и построена, теперь обеспечивают другие рынки.
И ещё одна цифра, которую мы посчитали сами. В 2024 году город собрал рекордные 90 млн крон курортного сбора при ставке 50 крон за ночь. Значит, оплаченных сбором ночёвок было не менее 1,8 млн — «не менее», потому что часть гостей от сбора освобождена и в этот счёт не попадает.
Замещение произошло, но бесплатным оно не было, и отельерам это видно лучше, чем статистике.
Директор Hotel Růže Станислав Кадлец описывает разницу без иллюзий: российский гость жил три недели, чешский живёт пять-семь ночей. Один и тот же номер за месяц теперь проходит через четырёх-пятерых гостей вместо одного. Это другой объём уборки, стирки, работы службы приёма и другая себестоимость ночи.
Изменилась и модель продаж. Российский поток приходил организованно и предсказуемо — через агентства, годами, с повторными визитами. Немецкого и чешского гостя приходится добывать через площадки бронирования, с комиссией и постоянным присутствием в рекламе. Спрос, который раньше приходил сам, теперь покупается.
К этому добавились рекордные расходы на энергию и зарплаты и дефицит кадров, особенно специализированных — курортных медсестёр и врачей. Отрасль, по оценке отраслевых собеседников чешского радио, скорее выживает, чем зарабатывает на реинвестирование.
Сместился и сам продукт: карловарские санатории уходят от лечения к велнесу и профилактике, ориентируясь на более молодого и здорового гостя вместо традиционного «пожилого и больного». Это осознанная перестройка, а не косметика.
Теперь к главному — к той части рынка, где замещение не сработало и сработать не могло.
По данным исследования Института социологии ЧАН, построенного на кадастре недвижимости, в курортном центре Карловых Вар в среднем 89,3% собственников — русскоязычного происхождения; за пределами центра — 58,3%. При этом в комплексах, построенных в 2016–2018 годах, доля русскоязычных собственников составляет уже только 13–25%: приток закончился вместе с потоком.
Что стало с этой недвижимостью, показывает рынок. Квартиры в курортной зоне, покупавшиеся по 80–100 тысяч крон за квадратный метр — на уровне пражского Старого Города, — не продаются. Чтобы найти чешского покупателя, продавцу нужно согласиться примерно на 60 тысяч за метр, то есть потерять около трети вложенного.
Вот здесь и лежит вывод, ради которого мы взялись за этот материал.
Отель сменил клиентуру за три года. Дом, проданный поштучно сотне частных собственников, сменить клиентуру не может — у него нет того, кто принимает решение.
Отель — это единый актив с единым управлением. Когда рынок уходит, оператор меняет каналы продаж, переписывает тарифы, перестраивает продукт под нового гостя и за два-три сезона возвращает загрузку. Именно это и произошло в Карловых Варах: гостиничная часть города пережила потерю ключевого рынка и вышла выше допандемийных показателей.
Квартира в курортном центре, купленная частным лицом как вложение, такого механизма лишена. Собственников сотни, общей стратегии нет, единого управления нет, и договориться о смене позиционирования не с кем. Здание остаётся стоять, но как рыночный актив оно не адаптируется — оно просто дешевеет до цены, по которой его согласится взять местный покупатель.
Во вторник мы считали Кавминводы и показали, что курортная земля там уходит под жильё: 700 тысяч квадратных метров жилого кластера против 44 тысяч у крупнейшего отельного проекта региона. Карловы Вары — это тот же сюжет, доигранный до конца и показывающий, чем он заканчивается.
Единое управление — это не сервисная надстройка, а страховка от смены рынка. Разница между гостиничной частью Карловых Вар и её жилой частью — не в качестве зданий и не в местоположении. Она в том, что у одной есть оператор, а у другой нет.
Курортная квартира как инвестиция стоит ровно столько, сколько за неё даст местный спрос. Надбавка за курорт держится на приезжем, и в момент, когда приезжий перестаёт приезжать, она исчезает первой. В Карловых Варах это стоило собственникам около трети вложенного, и это ещё щадящий сценарий: там есть немецкий покупатель в двух часах езды.
Диверсификация рынков — операционная задача, а не лозунг. Карловы Вары заместили Россию Германией потому, что Германия рядом, а не потому, что так решили. Российским курортам, где внутренний гость и есть основной рынок, полезнее спрашивать себя не «кто заменит», а «что произойдёт с загрузкой, если из потока уйдёт крупнейший сегмент», и считать этот сценарий заранее.
Восемь лет форы — редкая роскошь. Карловы Вары теряли рынок с 2014 года и потому успели. Курорт, теряющий сегмент за один сезон, такой возможности не имеет.
Скольких российских гостей Карловы Вары принимают на самом деле. Статистика считает страну постоянного проживания, а не язык и не происхождение: русскоязычный гость с израильским, казахстанским или немецким паспортом попадает в графу своей страны. Отельеры говорят, что такие гости продолжают приезжать, но измерить это по открытым данным нельзя.
Сколько именно недвижимости в Карловых Варах принадлежит россиянам. Много лет повторяется цифра «90% города», но она никогда не была подтверждена. Мы опираемся на академическое исследование, считавшее по кадастру, и на его оценку доли русскоязычных собственников в курортном центре — но методика «по происхождению имени собственника» даёт приближение, а не реестр гражданств.
Текущего состояния рынка недвижимости. Оценки цен, которые мы приводим, относятся к 2022 году; свежих данных о том, продались ли эти квартиры и по какой цене, у нас нет.
Экономики замещения. Мы видим, что гостей стало больше, чем до пандемии, но не знаем, что произошло с выручкой на номер и с доходностью отелей: чешская статистика публикует потоки, а не финансовые результаты. Гость из Германии на пять ночей и гость из России на три недели — это разные деньги даже при одинаковой загрузке.
Судьбы конкретных объектов. Сколько карловарских отелей сменило собственника, закрылось или перешло в другой формат с 2022 года, сводного учёта мы не нашли.