Мы пересобрали портфели трёх крупнейших гостиничных операторов России поштучно — 176 объектов, каждый со сверкой номерного фонда по федеральному реестру. Попутно пришлось изменить методику: выяснилось, что считать все отели под вывеской компании её работой нельзя. Рассказываем, что получилось и что это говорит о рынке.
Разбирая портфель Accor, мы столкнулись с тем, что ломает любой рейтинг операторов: под вывеской международного бренда в России работаю совсем другие операторы. Франчайзер даёт бренд, стандарты и систему бронирования — но операционный результат отеля делает кто-то ещё.
Три примера из одного портфеля. ibis Москва Аэропорт Домодедово числится у Accor, а в портфеле ZONT Hotel Group стоит как «by ZONT Airport Club». Novotel Екатеринбург Центр в январе 2022 года перешёл под управление «Союз Маринс Групп» — бренд Accor сохранился, оператор сменился. SO/ Санкт-Петербург с 2023 года ведёт «360 Менеджмент».
Если считать эти отели портфелем Accor, происходит двойной счёт: одно и то же здание попадает и в строку французской группы, и в строку российского оператора. И, что хуже, работа российской компании приписывается владельцу бренда, а сама компания в этом здании становится невидимой.
Поэтому объекты теперь входят в расчёт с разным весом. Управление, аренда и собственная эксплуатация — вес 1,0. Франшиза — 0,3. Не ноль, потому что вклад франчайзера реальный: бренд, стандарты, дистрибуция, программа лояльности, обучение. И не единица, потому что за P&L отеля он не отвечает. Если известно, какая компания фактически управляет объектом, он засчитывается ей полным весом и отмечается в обеих карточках.
У этого решения есть неприятная сторона, и мы её не прячем. Дисконт применяется только к тем, кто форму отношений раскрыл, — а раскрывают её единицы. Cosmos честно называет свои франчайзинговые объекты и из-за этого теряет баллы; компания, которая молчит, не теряет ничего. Чтобы честность не наказывалась, раскрытие формы управления стало отдельным критерием фактора прозрачности: назвал — плюс, промолчал — минус и видимая пометка в карточке.
Главная техническая находка этого обновления — Единый реестр классифицированных средств размещения. Все средства размещения в России проходят обязательную классификацию, и в карточке каждого объекта лежит официальный номерной фонд и юрлицо-правообладатель.
Это оказалось сильнее и сайтов операторов, и агрегаторов. AZIMUT после редизайна сайта убрал номерной фонд с большинства карточек: из 73 объектов фонд опубликован примерно у тридцати. Реестр закрыл остальные 46. У Cosmos официально раскрыто около пятнадцати объектов из пятидесяти двух — остальное пока приходится брать с агрегаторов, и мы помечаем такие цифры.
Проверка сошлась там, где могла разойтись. Наша поштучная сумма по AZIMUT — 12 541 номер. Компания заявляет «12 700+». Разницу закрывает ровно один объект: санаторий имени Семашко в Кисловодске, чья реестровая запись прекращена на время реконструкции, а по пресс-релизу в нём «более 150 номеров». 12 541 плюс 150 — и цифра сети подтверждается.
Теперь номер реестровой записи хранится у каждого сверенного объекта. Это значит, что любой читатель может открыть государственную карточку и убедиться, что цифру мы не выдумали.
73 объекта в 50 городах, 12 541 номер, выручка 2025 года 32 млрд рублей при загрузке выше 70%. За 2025 год сеть открыла 11 отелей. Отрыв от второго места — почти две тысячи номеров.
Сильная сторона — география и устойчивость. AZIMUT работает там, куда сетевые операторы обычно не идут: Мирный, Абакан, Тобольск. Программа лояльности собрала 1,3 млн участников с долей повторных гостей 56% — для российского рынка это редкий показатель прямого спроса. Санаторная вертикаль из двадцати объектов появилась после покупки структурой владельца сети почти 100% АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ» в 2020 году.
Слабое место — прозрачность, и по этому фактору сеть получила 4 балла из 10. AZIMUT не публикует ни ADR, ни RevPAR — ни по сети, ни по сегментам. Номерной фонд с карточек снят. На двух страницах одного сайта одновременно висят «свыше 12 500 номеров» и «12 700+». План на 2025 год — 15 открытий, из них пять зарубежных — выполнен на 11 открытий, из которых зарубежное одно.
Второе ограничение структурное: подавляющая часть портфеля принадлежит бенефициару сети напрямую или через АО «РЖД-ЗДОРОВЬЕ». Это скорее собственник-оператор, чем управляющая компания в чистом виде, а доля объектов под управлением и франшизой не раскрывается. Партнёрские проекты появились только в последние два года и пока единичны.
52 объекта в 32 городах, 11 771 номер. Выручка 2025 года — 20,9 млрд рублей (+20%), OIBDA 7,3 млрд с рентабельностью 35%, загрузка 67,4%, ADR 7 072 рубля, RevPAR 4 765 рублей.
Само наличие этого абзаца — уже отличие. Cosmos единственная компания гостиничного сегмента, которая публикует управленческую отчётность по МСФО с загрузкой, ADR, RevPAR и OIBDA, причём поквартально и с сопоставимыми данными за прошлый период. Остальные операторы ограничиваются числом объектов и, в лучшем случае, выручкой. По фактору прозрачности компания получила 10 из 10.
Второе отличие — это настоящая управляющая компания, а не собственник-оператор. Пять из восьми открытий 2026 года — франшиза. Под управлением работают чужие активы: кампус СберУниверситета, комплекс в парке «Патриот», отель в Салехарде. Заявленная цель на 2030 год — более 60% сети по франшизе. Для собственника, выбирающего оператора, это принципиально: компания умеет и хочет работать с чужим зданием.
Что стоит держать в уме. Портфель развития — 83 объекта и около 33 тыс. номеров — это преимущественно соглашения о намерениях и франчайзинговые протоколы, а не стройки с проектной документацией. История сроков к оптимизму не располагает: первая очередь байкальского курорта была обещана на апрель 2024 года и на середину 2026-го находится в стадии монолитных работ, соглашение по Великому Устюгу область расторгла в одностороннем порядке, отель на курорте «Ведучи» обещали открыть во втором полугодии 2025 года — объекта в сети нет.
Самый показательный случай — и ради него методика и менялась.
Под брендами Accor в России работает 51 объект и 8 728 номеров: ibis, Novotel, Mercure, Adagio, Mövenpick, Swissôtel, Pullman, Rixos, SO/. Но управляемый периметр — от 3 024 до 3 500 номеров. Независимая оценка Commonwealth Partnership даёт Accor 3 515 номеров. Две методики сошлись, не зная друг о друге: рынок считает оператору то, чем он управляет, а не то, что носит его логотип.
Разбивка такая. Четыре отеля Accor арендует и обслуживает сам — это модель турецкого девелопера Akfen: он владеет зданием, Accor арендует и оперирует через ООО, принадлежащие французскому холдингу. Ещё по тринадцати есть признаки договора управления. Пять работают по франшизе. По двадцати девяти форма отношений не раскрыта вообще.
Отдельного упоминания заслуживает то, во что превратилось российское присутствие группы. Accor не ушёл и мастер-франшизу локальному партнёру не передавал — он работает через собственную стопроцентную дочку с офисом в Москве. Но российский периметр отрезан от глобальной инфраструктуры: вместо all.accor.com работает отдельный сайт на движке TravelLine, выпущено отдельное мобильное приложение, а глобальная программа лояльности ALL заменена локальной рублёвой.
Для гостя это означает бренд-стандарт без международной программы лояльности и без глобальной дистрибуции. То есть ровно ту часть ценности, за которую франчайзи обычно и платят.
Размер перестал быть главным вопросом. Первая тройка сформировалась, и разрыв между ней и остальными операторами такой, что в ближайшие годы он не сократится органически. Интереснее другое: три компании занимают верх рейтинга по трём совершенно разным причинам. AZIMUT — за счёт размера и географии. Cosmos — за счёт прозрачности и умения работать с чужими активами. Accor — за счёт брендов и модели, целиком построенной на чужой недвижимости. Собственнику, выбирающему оператора, полезнее смотреть на причину, чем на позицию.
Франшиза становится основным способом роста. У Cosmos пять из восьми открытий 2026 года — франшиза, и заявлена цель довести её долю до 60% к 2030 году. У Accor франшиза и вовсе единственный способ расти в России при замороженных инвестициях. Это меняет постановку вопроса для собственника: раньше он выбирал между «сам» и «отдать в управление», теперь появился третий вариант — взять бренд и стандарты, оставив операцию себе. Сравнить условия франшиз при этом негде: паушальные взносы, роялти и требования к объекту нигде не сведены. Этим мы займёмся отдельно.
Прозрачность начинает расходиться с размером. Самая крупная сеть страны не публикует ADR и RevPAR, а вторая по размеру раскрывает их поквартально по МСФО. Пока это выглядит как частный выбор двух компаний, но за ним стоит разница в модели: Cosmos готовится к pre-IPO и говорит с инвестором, AZIMUT принадлежит одному бенефициару и такой необходимости не испытывает. По мере того как в отрасль будет приходить институциональный капитал, разрыв станет заметнее и дороже.
Собственность в отрасли перестала быть тихой темой. За полтора года в разобранных портфелях: национализация Novotel Санкт-Петербург Центр в феврале 2026 года, продажа здания ярославского отеля AZIMUT областным Минимуществом, покупка Cosmos контрольного пакета в проекте «Бобровый лог» у «Норникеля», выход трёх объектов «Роза Хутор» из-под бренда AZIMUT. Для оператора это означает, что риск сменить собственника здания под своим управлением стал вполне обыденным.
Три вещи, за которыми мы будем следить до конца года.
Позиции первой тройки не поменяются, но разрывы сократятся. Cosmos растёт быстрее AZIMUT и по числу объектов, и по выручке. При сохранении темпа 2026 года — восемь открытий за семь месяцев — разрыв в 11 пунктов индекса начнёт сокращаться уже в следующем обновлении. Обгона в этом году не будет: слишком велика разница в номерном фонде.
Accor продолжит терять объекты, но не уйдёт. Развитие заморожено с 2022 года, новых проектов не анонсируется, а собственники зданий постепенно находят альтернативу — три объекта уже перешли к российским операторам. При этом четыре отеля Accor арендует и оперирует сам, офис работает, локальная инфраструктура построена. Это позиция человека, который не уходит, но и не вкладывается.
Раскрытие станет предметом торга. Мы ввели вес по форме управления и сделали нераскрытие фактором прозрачности. Реакция рынка покажет главное: готовы ли операторы называть, чем они управляют, а чем только брендируют. Наш прогноз — первыми раскроются те, у кого доля управления высокая, и это создаст давление на остальных.
Индекс УК обновляется по мере поступления данных. Методика раскрыта полностью — формула, пять факторов, веса по форме управления и приоритет источников описаны на странице «Как считается Индекс УК». Если в карточке вашей компании неверный портфель, номерной фонд или форма управления — напишите на info@hotelinsider.ru с указанием источника. Правим по проверяемым данным, бесплатно и без условий.