Директор по развитию УК Domina Group Андрей Цыпкин - о проблеме выбора гостиничного оператора девелопером, рисках и причинах разрывов контрактов с УК - в экспресс-интервью HOTEL INSIDER.
ПРО РЫНОК УПРАВЛЕНИЯ
Состояние рынка гостиничных управляющих компаний я одновременно вижу, как не удивительно, и хаотичным, и стабильным. В данном случае имеется ввиду, что
На рынке чуть ли не ежедневно появляются новые УК, предлагающие различные услуги по управлению, что создает определенный хаос и не дает девелоперам чёткой картины по качеству предлагаемых услуг от той или иной компании. При этом пул крупных операторов - очень понятный и ограниченный, для больших качественных объектов у собственников остается выбор максимум из 4-5 управляющих компаний, готовых оказать полный комплекс услуг по сопровождению, предоткрытию и управлению отелем.
Ключевая проблема состоит в том, что большинство УК не развивает собственный бренд, их стандарты управления и обслуживания находятся на достаточно низком уровне, поэтому маркетинг, продвижение, обучение персонала зачастую ложится на девелопера. Как результат, некоторые девелоперы в связи с увеличением количества новых объектов в будущем уже задумываются о создании собственной УК для гарантии доходности своих объектов.
ПРО ВЫБОР УК
При выборе объекта собственнику необходимо ответить на вопрос: для чего ему нужен гостиничный оператор? Как только будет ответ, станет понятно, что для реализации крупномасштабных проектов высокого уровня необходим опытный оператор, который сможет дать консультацию еще на ранних стадиях проектирования, чтобы избежать ошибок при планировании проекта; оператор, который сможет обеспечить позиционирование и продвижение объекта на рынке, поможет в подборе и обучении качественного персонала и обеспечит рентабельность объекта после его запуска.
Основная причина разрыва контрактов как раз кроется в том, что девелопер зачастую не представляет требуемый масштаб работ и подписывается с небольшими УК, стараясь сэкономить, но в итоге в какой-то момент понимает, что успех проекта с текущей УК не гарантирован.
Особенно это видно в рамках проектов апарт-отелей, когда объект без узнаваемого бренда может плохо продаваться на рынке недвижимости.
ПРО КОМПЕТЕНЦИИ И РИСКИ
Наша компания уже участвует в нескольких проектах в РФ подобного формата. И в принципе рынку интересны такие проекты. Тем не менее риски из-за столь взрывного роста, конечно, же существуют.
Основная проблема: качество данных проектов и разный подход и в принципе разные бизнес модели у девелоперов и операторов. Большинство девелоперов рассчитывают на быстрый возврат инвестиций, тогда как любой гостиничный оператор планирует свою работу на 10-15-20 лет минимум.
Очень важно чтобы девелопер и оператор еще на ранних стадиях переговоров нашли общий язык и пришли к общему взгляду на проект. С точки зрения необходимых компетенций - оператор должен четко понимать структуру и специфику взаимодействия с инвесторами, вести прозрачную систему управления, чтобы инвесторы понимали свой доход и у них не возникало чувство, что их обманывают.
Оператору еще на стадии проектирования необходимо убедить девелопера создать достаточное количество многофункциональных помещений, конференц-зон и ресторанов, чтобы гарантировать загрузку не только в высокий сезон, но и в периоды низкого спроса.
У оператора должны быть знания и опыт управления различной инфраструктурой помимо номерного фонда [СПА, рестораны, анимация и т.д.].
С точки зрения доходности, девелопер и УК должны выработать совместную систему доходности, с которой будут выходить на рынок, иначе расхождения в заявленных девелопером цифрах и реальных показателях будут вызывать недовольство собственников. И нравится это оператору или нет, но, с точки зрения собственника, вся ответственность будет лежать именно на операторе.