9 августа мы писали, что через несколько дней на торги выходит вся привокзальная гостиничная инфраструктура страны одним лотом: 74 помещения в 64 городах, 45 276 квадратных метров, пять лет, 22,64 млн рублей в месяц стартом. Торги прошли. Результат — ноль заявок.
Отсутствие сторонних претендентов было ожидаемо: лот неделим, платить нужно сразу за все 74 объекта, включая неработающие, а планировки и состав услуг заданы вокзалом. Мы писали об этом до торгов.
Неожиданно другое — что заявку не подал Smart Hotel. Сеть под управлением ООО «Петровский Альянс» занимает 62 из 74 помещений, держит там 974 номера, 352 сотрудника и действующие брони. Для неё это был не вход на новый рынок, а защита собственной операционной базы. Она не стала её защищать.
Отсюда следует ровно одно из двух. Либо у сети есть основание находиться в этих помещениях, которое не требует победы на аукционе, — и тогда вопрос, заданный нами в прошлом материале, становится острее: этого основания сеть не объясняла публично ни разу за шесть лет. Либо основание истекает, а заявленная цена неподъёмна даже для того, кто уже там работает.
Цифры объясняют исход лучше любых комментариев.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Стартовая ставка | 22,64 млн ₽/мес |
| В год | ≈ 271,7 млн ₽ |
| За пять лет договора | ≈ 1,36 млрд ₽ |
| На один номер сети | ≈ 23,2 тыс. ₽/мес |
| Доля в выручке действующего оператора | ≈ 30% |
Последняя строка — ключевая. Выручка «Петровского Альянса» за 2025 год составила 920,6 млн рублей. Арендная плата по стартовой ставке съедала бы почти треть оборота — при том что формат сети это комнаты длительного отдыха с тарифами на 6, 12 и 24 часа, а не городские отели с высоким средним чеком.
Есть и внешняя проверка. В мае председатель Экспертного совета по железнодорожному транспорту Павел Иванкин оценивал будущий годовой доход РЖД от этого проекта в 90–200 млн рублей. Стартовая ставка предполагала 271,7 млн — на 36% выше верхней границы экспертной оценки. Аукцион, стартующий заметно дороже потолка рыночных ожиданий, обычно и заканчивается так, как этот.
Августовский аукцион был не первым. 7 мая 2026 года РЖД объявила открытый аукцион на те же 45,3 тыс. квадратных метров в тех же 64 городах: месячная плата 23,89 млн рублей, договор на пять лет с возможной пролонгацией, задаток — две месячные платы.
Результата та процедура не дала. Это видно без протокола: если бы арендатор нашёлся, тот же лот не вышел бы на торги повторно три месяца спустя — да ещё на 5% дешевле.
Итого монополия дважды за лето вывела на аукцион одну и ту же позицию, снизив между попытками старт с 23,89 до 22,64 млн, и оба раза не получила ни одной заявки. Пятипроцентная корректировка при разрыве с верхней границей экспертной оценки в тридцать шесть процентов ничего изменить и не могла.
Логичный следующий шаг — третья попытка с более серьёзным снижением. Вопрос в том, насколько серьёзным: чтобы уложиться в оценку Иванкина, ставку нужно опустить примерно на четверть — до 16–17 млн рублей в месяц. Это уже не корректировка, а признание, что первоначальная оценка актива была завышена в полтора раза.
Стоит добавить и контекст. Привокзальные гостиницы — не единственная недвижимость, которую монополия выводит на рынок: в апреле на «Авито» появилось объявление о продаже самого Рижского вокзала в Москве за 4 млрд рублей, а до этого — небоскрёба Moscow Towers в «Москва-Сити» за 280 млрд. Гостиничный лот выделяется на этом фоне тем, что он не про разовую продажу актива, а про пятилетний операционный контракт, — и именно на нём рынок дважды промолчал.
Формально — ничего не изменилось: несостоявшийся аукцион не создаёт нового арендатора и не прекращает работу действующего. Гости, которые сегодня бронируют номер на Московском вокзале в Петербурге или в Челябинске, разницы не заметят.
Содержательно — вопрос отложен, а не решён. У РЖД есть несколько вариантов: объявить повторные торги со сниженной ставкой, разбить лот на лоты поменьше или на группы городов, изменить условия, отказаться от идеи единого оператора. Каждый из них — сюжет для рынка: 974 номера в 61 городе это по числу объектов первая тройка страны.
Для гостиничного рынка практический вывод простой. Две попытки вывести привокзальный сегмент на открытые торги показали, что по объявленной цене желающих нет — ни снаружи, ни изнутри. И пока лот собран целиком, единственный возможный участник — тот, кто уже внутри. Он не пришёл дважды.
Запрос в РЖД был направлен до торгов, вместе с вопросами о том, на каком основании помещения заняты сейчас и что будет с действующими объектами при смене арендатора. Ответ получен один: аукцион признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок.
Остальные вопросы остаются открытыми, и мы их повторим.
Будут ли повторные торги, в какие сроки и с какой ставкой.
На каком основании Smart Hotel занимает 62 помещения сегодня и до какого момента. Ни РЖД, ни сеть на этот вопрос публично не отвечали ни разу — ни нам, ни «Деловому Петербургу» в 2021 году.
Планирует ли монополия менять конструкцию лота — дробить по городам или по группам объектов. Именно неделимость лота, на наш взгляд, и определила исход.
Запросы в Дирекцию железнодорожных вокзалов и в Smart Hotel направлены. Ответы опубликуем.