Сделка интересна не суммой, а тем, что она говорит сразу о трёх вещах: кто сегодня покупает большие городские отели в России, почему хороший актив может семь лет не находить покупателя и сколько такой объект стоит на охлаждающемся рынке.
Отель на улице Римского-Корсакова в Адмиралтейском районе. Четыре звезды, 251 номер, 17,2 тыс. кв. м по данным реестра средств размещения. Построен в 2005 году — на месте двух исторических зданий, от одного сохранён фасад.
До перехода прав собственниками ООО «РК 5–7» в равных долях были Бексолт Давлатов и Виктор Прокопцов, соучредители компании «Петербургские отели». Ни они, ни Marins Hotels и «Союз Маринс Групп» на запросы «Коммерсанта» не ответили.
История актива объясняет дисконт лучше любых рыночных обзоров.
С 2016 года отель был предметом корпоративного конфликта: Александр Терентьев с долей 62,6% и Виктор Прокопцов с 37,4% судились несколько лет, дело дошло до Верховного суда. В феврале 2021 года объект перешёл к двум владельцам в равных долях и был выставлен на продажу за 3,5 млрд рублей.
Финансовая история тоже не помогала. ООО «Отель Амбассадор» показало за 2023 год выручку 467,3 млн рублей при прибыли 7,9 млн — и это после убытка в 412,4 млн годом ранее. В декабре 2023 года появилась собственная управляющая компания «Амбассадор Сервис» под руководством Прокопцова.
Но главной причиной эксперты называют не конфликт, а цену. Продавец запрашивал 3,8 млрд рублей, говорит управляющий партнёр Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич. Именно высокие ценовые ожидания затянули поиск покупателя, считает руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов: он сомневается, что рыночная стоимость актива превышает 2–3 млрд. Ивашкевич предлагает ориентироваться на 3,1–3,2 млрд.
Разброс оценок сам по себе показателен: два профессиональных консультанта расходятся в цене одного объекта в полтора раза.
Дальше — наши расчёты, а не заявления сторон.
При сумме около 3 млрд рублей выходит примерно 12 млн рублей за номер и 174 тыс. рублей за квадратный метр.
Проверим цену через рынок. По данным NF Group, в январе—июне 2026 года средняя загрузка отелей Петербурга снизилась на 2,4 процентного пункта, до 60%, а средний тариф вырос всего на 2% — до 10,6 тыс. рублей в сутки. При таких показателях 251 номер даёт около 583 млн рублей номерной выручки в год, и цена в 3 млрд — это примерно 5,1 годовой выручки от номерного фонда. Сам «Амбассадор», по оценке Дуванова, держит среднегодовую загрузку 60–80% — то есть работает не хуже рынка, а вероятно, лучше.
Для сравнения: за пермский Hampton by Hilton, о котором мы писали сегодня утром, застройщик получил льготный государственный кредит 2,373 млрд рублей на 130 номеров — 18,3 млн рублей на номер новой стройки. Разница между «купить готовое в центре Петербурга» и «построить новое в Перми» — шесть миллионов на номер в пользу покупки.
Здесь начинается самое интересное для отраслевого читателя.
В нашем Индексе УК Marins Hotels стоит не среди управляющих компаний, а в группе «Гостиничные собственники» — компаний, которые управляют преимущественно своими объектами. Это принципиально другая модель: они не продают управление чужим активом, они покупают активы. Форма сделки это подтверждает: управляющей компании в ней нет вовсе, покупатель поставил своего человека во главе юрлица.
Портфель — 12 объектов и 4 254 номера: Marins Park Hotel в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Ростове и Москве, Marins Grand Hotel в Астрахани, «Тропикана Парк» в Подмосковье, «Ялта-Интурист Green Park» в Крыму на 1 300 номеров. Петербурга в этом списке не было.
Отели при этом — лишь одно из направлений группы «Союз Маринс Групп». Она же занимается кинопроизводством (сериал «Морпехи», фильм «Вий») и коммерческой недвижимостью: ей принадлежит московский бизнес-центр «Нагатинский» на 70 тыс. кв. м. Группу основал Александр Куликов, погибший в 2016 году; конечные бенефициары сегодня не раскрываются.
Масштаб самого гостиничного юрлица при этом скромный: по данным СПАРК, выручка ООО УК «Союз Маринс Групп» за 2025 год выросла на 19%, до 841,5 млн рублей, чистая прибыль — 10,8 млн. Это отчётность управляющей компании, а не оборот тринадцати гостиниц, но деталь полезная: покупку за три миллиарда компания такого размера делает не из операционной прибыли отельного направления.
И ещё одно, что связывает эту сделку с сегодняшним утренним материалом. Marins держит два Hampton by Hilton — в Уфе и Воронеже — и Novotel в Екатеринбурге, причём екатеринбургский Novotel перешёл к «Союз Маринс Групп» в январе 2022 года, когда Accor сворачивал присутствие в России. Покупатель «Амбассадора» — ровно тот тип игрока, который последние четыре года собирает активы международных сетей и работает под их вывесками на собственных условиях.
Крупные городские отели в России сегодня покупают не операторы, а собственники с деньгами и собственной операционной командой. Управляющая компания в классическом смысле в такой сделке не участвует.
Момент для покупки при этом выбран не случайно. Инвесторы стали осторожнее относиться к гостиничному сегменту из-за длительных сроков окупаемости, дорогого заёмного финансирования и охлаждения экономики, говорит директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева. Загрузка в Петербурге падает, тариф растёт медленнее инфляции — на таком рынке продавец с семилетним стажем на витрине торгуется хуже, чем покупатель.
Для собственников, ищущих выход из актива, сигнал практический: покупатель есть, но он приходит за дисконтом и за контролем. И чем дольше объект висит с неизменным ценником, тем очевиднее становится размер этого дисконта.
Точной суммы сделки. Три миллиарда — оценка, а не раскрытая цена, и сами оценки расходятся: 2–3 млрд у NF Group, 3,1–3,2 млрд у Ivashkevich Hospitality.
Что будет с брендом. Дуванов считает вероятным ребрендинг с включением в сеть: название может сохраниться с добавлением марки Marins, а может ограничиться сменой логотипа и визуального кода.
Останется ли действующая команда и что будет с управляющей компанией «Амбассадор Сервис», созданной прежним совладельцем. Андреева допускает, что прежние собственники продали объект, решив сосредоточиться на другом бизнесе.
Запрос в Marins Hotels направлен. На вопросы «Коммерсанта» в компании не ответили; если ответят нам — опубликуем.