В Испании идёт жилищная реформа, разделённая на два декрета. Большая часть мер к гостиничному рынку отношения не имеет: потолок индексации аренды, налоговый вычет арендаторам, беспроцентные займы на покупку жилья, защита уязвимых жильцов от выселения.
Но два пункта касаются нас прямо. Для туристических квартир вводится НДС 10%, а муниципалитеты получают право повышать налог на недвижимость для объектов, используемых не как постоянное жильё. Отдельно регулируется «сезонная аренда» — власти считают её способом обойти правила для постоянного жилья: теперь для такого договора нужна реальная и подтверждаемая причина временного проживания, а срок должен превышать 31 день.
Логика понятная: квартира, вынутая из жилого фонда в туристический оборот, становится дороже в содержании. Государство не запрещает — оно выравнивает.
У нас устроено зеркально. И это не оценка, а конструкция закона.
Туристический налог в России привязан к Единому реестру классифицированных средств размещения. Платят те, кто в нём есть: гостиницы, хостелы, санатории, базы отдыха, кемпинги, гостевые дома.
Квартиры и апартаменты средствами размещения по туристическому законодательству не являются. Ни классификации, ни реестра, ни, соответственно, налога — независимо от того, сдаёт их физлицо, самозанятый или ИП.
Отель и квартира в соседних домах продают одну и ту же ночь одному и тому же гостю. Один платит налог с каждой проданной ночи, второй не платит ничего. Разница создана не рынком, а определением.
Ставка налога растёт ежегодно и уже зафиксирована на годы вперёд. Возьмём номер за 6 000 ₽ за ночь.
| Год | Ставка | Отель | Квартира |
|---|---|---|---|
| 2026 | 2% | 120 ₽ за ночь | 0 |
| 2027 | 3% | 180 ₽ | 0 |
| 2028 | 4% | 240 ₽ | 0 |
| 2029 | 5% | 300 ₽ | 0 |
Расчёт HotelInsider по установленному графику ставок. Налог действует в большинстве регионов; Москва, Крым и Севастополь его не вводили.
Для отеля на сто номеров при загрузке 70% это 3,07 млн рублей в 2026 году и 7,66 млн в 2029-м — расход, которого у квартирного фонда в том же городе нет вовсе.
Обратите внимание на механику: чтобы разрыв вырос, не нужно принимать ни одного нового решения. Он заложен в график.
У налога есть минимум — 100 рублей за ночь. Это значит, что для недорогого размещения работает не ставка, а минимальная сумма.
При цене номера ниже 5 000 ₽ минимум оказывается выше двух процентов. Для отеля с ночью за 3 000 ₽ эффективная нагрузка — 3,3%, а не 2%. Для объекта за 10 000 ₽ — ровно 2%.
Налог регрессивный: чем дешевле номер, тем выше доля изъятия. А дешёвый сегмент — именно тот, который напрямую конкурирует с квартирами, где изъятия нет совсем.
Испанская норма о «сезонной аренде» существует потому, что там есть что обходить: правила для постоянного жилья жёсткие, и договор на «временное проживание» был способом из-под них выйти. Отсюда и требование реальной причины, и срок больше 31 дня.
У нас такой конструкции не требуется. Квартира не попадает в гостиничное регулирование не через лазейку, а по определению, и обходить ничего не нужно.
При этом реестр в последние годы расширяли — и довольно решительно. Гостевые дома, кемпинги и базы отдыха обязали зарегистрироваться, агрегаторов — показывать ссылку на реестровую запись, а в регионах эксперимента под классификацию попали индивидуальные дома и комнаты, сдаваемые туристам, с запретом рекламы без ссылки на реестр.
То есть периметр двигали в сторону тех, кто и так ближе к легальному полю: у гостевого дома есть адрес, вывеска и хозяин, которого можно найти. Квартира в многоэтажке осталась снаружи.
Мы не предлагаем запрещать посуточную аренду и не считаем, что квартиры надо загнать в реестр. У такого шага есть своя цена, и платит её в итоге гость.
Мы предлагаем другое: называть цену нынешней конструкции вслух. Сегодня государство собирает туристический налог с той части рынка, которая уже прозрачна, и не собирает с той, которая непрозрачна. Это не стимул выходить из тени — это плата за выход из неё.
Испанский декрет можно считать избыточным, спорным, вредным для рынка аренды — всё это обсуждаемо. Но в одном пункте он устроен последовательно: нагрузка идёт туда, где фонд уходит из жилья в туризм. У нас она идёт туда, где объект зарегистрирован.
Испания строит государственную систему справочных цен — индекс, относительно которого считается, завышена аренда или нет. Оценку объекту присваивает государство.
У нас эту функцию на рынке посуточного жилья де-факто взяла платформа: мы разбирали категории комфорта Авито — разметку присваивает тот, кто зарабатывает на размеченном объекте.
Какой из двух способов хуже — вопрос открытый. Государственный индекс негибок и политизирован, платформенный несёт конфликт интересов. Но важно видеть, что функция одна и та же, и в обоих случаях её кто-то выполняет.
Текста испанского декрета мы не читали. Материал опирается на опубликованное описание его положений. Детали формулировок, исключения и порядок вступления в силу могли быть переданы неточно, и выводы о российской стороне от этого не зависят.
Собираемости налога с новых категорий. Гостевые дома и кемпинги попали в реестр недавно. Сколько из них платит налог фактически, публичной статистики нет.
Размера рынка вне реестра. Оценки доли посуточной аренды квартир расходятся кратно, и ни одну из них мы подтвердить не можем. Поэтому в тексте нет цифры «столько-то миллиардов проходит мимо» — она была бы красивой и недоказуемой.
Обсуждается ли расширение налога. Поступали ли предложения распространить туристический налог за пределы реестра, нам неизвестно. Вопрос направлен в профильные ассоциации.
Источники: опубликованные описания положений жилищной реформы Испании; нормы о туристическом налоге и Едином реестре классифицированных средств размещения; публикации о расширении реестра на гостевые дома, кемпинги и индивидуальные дома. Расчёты налоговой нагрузки — редакционные, по установленному графику ставок и модельным параметрам отеля. Материал не является налоговой консультацией: ставки и льготы различаются по регионам, проверяйте применимые к вашему объекту.