Об открытии первой очереди сообщила RATA-news; оператор объявил о запуске пятидесятого отеля 26 июня, а первого гостя, по словам Intermark Residence, заселили ещё 18 июня. Комплекс стоит в центре ОЭЗ «Бирюзовая Катунь» в Алтайском крае, в 35 км от аэропорта Горно-Алтайска. Во второй очереди обещаны банный комплекс, спа-центр и бассейн — то есть курортный отель категории 4* продаёт номера уже сейчас, а спа и бассейн получит позже. Сроки второй очереди в Intermark Residence комментировать не стали, переадресовав вопрос застройщику: «это зависит от застройщика», работы при этом «ведутся полным ходом».
В пресс-релизах о проекте Intermark Residence значилась «оператором сервисных апартаментов» рядом с Cosmos — без объяснения, как два оператора уживаются в одном здании. На вопросы HotelInsider ответила управляющий партнёр Intermark Residence Карине Шмарева, и конструкция оказалась стройнее, чем выглядела со стороны.
Отношения с Cosmos — франчайзинг. Intermark Residence работает по договору франшизы и по стандартам Cosmos. Причина, по которой сеть вообще пустила в свой объект второго оператора, сформулирована прямо: «Космос напрямую не работает с множественностью собственников». Апартаменты распроданы частным инвесторам, и работа с сотнями арендодателей — отдельное ремесло, которое федеральный бренд предпочёл отдать специалисту.
Отношения с собственниками юнитов — аренда. Intermark Residence заключает с каждым собственником договор аренды и выплачивает процент от выручки за размещение — от валовой выручки, до вычета расходов. Все операционные расходы сидят внутри удержания оператора, а ставка удержания, по словам Шмаревой, у всех арендодателей одинаковая — 45%.
Отношения с застройщиком — сопровождение. С «Амтеком» у Intermark Residence был договор сопровождения на этапе подготовки проекта к сдаче: компания готовила комплекс как гостиничный объект.
Эксплуатация — у третьей компании. Зданием занимается сторонняя эксплуатирующая организация — ИАКС, не входящая в структуры Intermark Residence. Сам оператор в этой части выступает представителем собственников: взаимодействует с эксплуатантом и отслеживает качество услуг.
Итого в одном отеле — четыре слоя: бренд и стандарты Cosmos, гостиничный оператор-франчайзи Intermark Residence, эксплуатирующая компания ИАКС и сотни собственников-арендодателей. Июньская заметка Frontdesk, называвшая отношения Cosmos с «Амтеком» договором управления, при этом тоже не ошибалась — просто речь о другом объекте: в Intermark Residence подтвердили, что у «Амтека» неподалёку строится второй, классический отель на 150 номеров, и им Cosmos будет управлять напрямую. Соглашение по нему та же связка подписала на ПМЭФ-2026.
Для Intermark Residence объект — двойной дебют: первый курортный и первый такого размера. Компания юридически самостоятельна и входит в группу Intermark, работающую на российском рынке недвижимости с 1997 года. Сервисными апартаментами оператор занимается с 2019 года — это проект на Новом Арбате, 15 в Москве на 145 апартаментов; по данным сайта компании, с 2025 года в портфеле также объект в Казани.
Юниты в комплексе продаются в открытую: студии 32–34 м² — от 18,9 млн рублей, двухкомнатные апартаменты — от 24,3 млн. Сайт проекта обещает доход «до 2,8 млн рублей в год» с юнита и «капитализацию 14,05% годовых» при удержании управляющей компании в 40–45% выручки юнита. Ответ Intermark Residence уточняет механику сразу в двух местах: ставка удержания у всех арендодателей одинаковая — 45%, без вилки, — а собственник получает процент именно от валовой выручки за размещение, операционные же расходы отель покрывает из своей доли. То есть 45% — не чистая комиссия, а вся себестоимость работы отеля вместе с вознаграждением оператора.
Дальше цифры стоит просто перемножить — и здесь важная оговорка: всё, что ниже, это расчёт редакции HotelInsider по опубликованным на сайте продаж условиям. Intermark Residence этих оценок не называла и не подтверждала. Если 2,8 млн — выручка юнита, собственнику при ставке 55% достаётся около 1,54 млн в год. На студии за 18,9 млн это 8,1% годовых — до налогов. Заявленные «14,05%» с девелоперского сайта, судя по всему, складываются только вместе с ожидаемым ростом стоимости самого юнита. Показательно, что сайт самого оператора аккуратнее: Intermark Residence обещает инвесторам «8–20%», и нижняя граница вилки совпадает с нашей арифметикой.
Отдельный вопрос — что должен делать номер, чтобы выручить 2,8 млн в год. При круглогодичной загрузке 60% это средний тариф около 12,8 тыс. рублей за ночь — амбициозная планка для студии в регионе с выраженной сезонностью. Контекст курорта к оптимизму не располагает: по майскому отчёту «Толка» о состоянии ОЭЗ, отельеры «Бирюзовой Катуни» фиксируют сжатие окна бронирования с трёх месяцев до одного, а номерной фонд зоны за 2026 год вырастает примерно на треть — с 900 до более чем 1100 номеров, и основную часть прибавки даёт именно Cosmos Stay. Предложение на курорте растёт скачком, спрос стал менее предсказуемым, и обещания доходности предстоит выполнять именно в этих условиях. В Intermark Residence динамику описывают сдержанно: «выручка постепенно растёт».
Сведём то, что сообщалось официально в разное время.
| Источник и дата | Всего в проекте | Первая очередь | Корпусов |
|---|---|---|---|
| Пресс-релиз Cosmos о подписании (2025) | 611 | 351 к концу 2025 | 4 |
| Frontdesk, ПМЭФ, 04.06.2026 | 611 | 300, июнь 2026 | — |
| Frontdesk об открытии, 26.06.2026 | 581 | 309 | 3 |
| RATA-news, август 2026 | 581 | 309 | 3 |
| Сайт продаж юнитов, август 2026 | 611 | 351, «построена и работает» | 4 |
По первой очереди точку ставит ответ оператора, и он же объясняет, почему цифры в публикациях не сходились: всего в первой очереди 327 апартаментов, а классифицированы 309 — те, по которым собственники заключили договор аренды. В классификацию попадает именно арендный пул, а не здание целиком, так что «число апартаментов» и «число классифицированных номеров» — это два разных показателя, и оба верны. Итоговый размер комплекса — 581 или 611 — остаётся на совести застройщика, как и сроки второй очереди; сдвиг первой против анонса составил минимум полгода. Для инвестора, купившего юнит с доходной программой, это не мелочь: от числа юнитов в пуле зависит и конкуренция за гостя внутри комплекса, и распределение дохода.
Самое содержательное в этой истории — масштаб связки. По словам Шмаревой, Intermark Residence — крупнейший на сегодня партнёр Cosmos, в работе порядка десяти объектов: большинство в Крыму, есть Калининград, Новосибирск, Горно-Алтайск. Публичный портфель компании называет часть из них поимённо: Cosmos Stay Одиссея, Cosmos Stay Новосибирск, крымские «Сансара» и термальный комплекс «Атлантис» (2030), Cosmos Pride Горно-Алтайск (2032).
При этом ставить знак равенства между крымской программой Cosmos — заявленными 14 отелями до 2030 года — и портфелем Intermark Residence было бы неверно, и в компании это подчёркивают: не все крымские проекты пойдут через неё, а в части объектов конструкция будет зеркальной — там Cosmos выступит управляющей компанией и заключит договор с эксплуатирующей организацией, у которой, в свою очередь, договоры аренды с собственниками помещений. Схема варьируется от объекта к объекту, но составные части одни и те же: бренд, оператор арендного пула, эксплуатант и частные собственники.
Логика связки понятна с обеих сторон. Cosmos получает рост сети без капитальных вложений и без самой неудобной для классического оператора материи — сотен частных собственников с договорами аренды. Intermark Residence получает региональный масштаб, которого у нишевого московского оператора не было, — под зонтиком федерального бренда и по его стандартам.
Для рынка это означает, что между привычными «управлением» и «франшизой» оформилась составная конструкция: франчайзи глобального бренда сам является профессиональным оператором чужих юнитов, а эксплуатацию ведёт третья компания. Куда записывать такой объект в статистике операторов — вопрос уже не риторический: в нашем Индексе УК форма отношений между брендом и объектом влияет на вес объекта в расчёте, и для этой конструкции правило придётся формулировать отдельно. Судя по планам Cosmos и Intermark Residence, случаев для него скоро будет достаточно.
Судьбу юнитов вне арендного пула. В первой очереди 327 апартаментов, договоры аренды заключены по 309. Кто владеет остальными восемнадцатью, ждут ли они сделок или останутся у застройщика — неизвестно; для собственников в пуле это вопрос будущей конкуренции внутри здания.
Реальную доходность. Все публичные цифры — 2,8 млн, 14,05%, 8–20% — обещания с сайтов продаж, а расчётные 8,1% — арифметика редакции по этим обещаниям. Первый проверяемый факт появится после первого полного сезона; оператор о текущей динамике говорит только, что «выручка постепенно растёт».
Сроки второй очереди и итоговый размер комплекса. 581 или 611 номеров, три корпуса или четыре — источники расходятся, а Intermark Residence переадресует вопрос застройщику. Позицию «Амтека» и Cosmos Hotel Group мы запросим; реестр классификации по второй очереди сверим после её сдачи.
Источники: комментарий управляющего партнёра Intermark Residence Карине Шмаревой для HotelInsider (11 августа 2026); RATA-news об открытии первой очереди; Frontdesk о 50-м отеле Cosmos (26 июня) и о соглашении на ПМЭФ-2026 (4 июня); пресс-релиз Cosmos Hotel Group о проекте; сайт продаж юнитов katun-apart.ru (цены, доходная программа, удержание); портфель Intermark Residence (пайплайн проектов Cosmos, вилка доходности 8–20%); «Толк» о состоянии ОЭЗ «Бирюзовая Катунь» (май 2026); страница бронирования отеля на cosmosgroup.ru. Расчёты доходности — HotelInsider по опубликованным условиям доходной программы.