Выручка 2,32 миллиарда рублей за 2025 год. Столько зарабатывают федеральные гостиничные сети с тысячами номеров. Только эта компания не продала ни одной ночи — точнее, продала, но считать их никто не считает, и сама она их не раскрывает.
Речь про Baden Family — крупнейшего в России оператора термальных курортов. Сегодня мы открываем его карточку в Индексе УК, и это самый необычный участник индекса за всё время: у него есть деньги гостиничного масштаба и нет публичного номерного фонда.
Сеть Евгения Кононова работает на Урале с 2012 года. Первый термальный комплекс открылся под Курганом, затем появились курорты в Реже, Еткуле, на Уктусе в Екатеринбурге, на озере Тургояк и два объекта в Сысерти. Семь действующих площадок с размещением, восемь филиалов по трём областям, медицинская лицензия с 2021 года.
В январе 2026 года компания запустила Badenland — городской термальный комплекс в бывшем торговом центре «Комсомолл» в Екатеринбурге. 68 тысяч квадратных метров, крытый бассейн на 1 200 метров, инвестиции около 4 миллиардов рублей, из которых 70 процентов — банковский кредит по льготной федеральной программе поддержки туризма. Размещения там нет вовсе.
Заявленный портфель развития — одиннадцать проектов до 2028 года: Кемерово, Шерегеш, Нижний Тагил, Златоуст, Turgoyak Resort, Verkh City в Екатеринбурге и два комплекса под брендом THE THERME — в подмосковной Истре и Перми. В марте 2026 года подписано соглашение с правительством Свердловской области: льготное кредитование в обмен на социальные обязательства и три новых термальных комплекса за три года.
Теперь главное, ради чего эту карточку стоит читать гостиничнику.
У сетевого отельера продукт — ночь. Номер приносит деньги, а ресторан, спа и бассейн существуют, чтобы ночь стоила дороже и чтобы гость вернулся. У Baden Family всё наоборот: продукт — дневное посещение терм, а размещение прилагается к нему. Отельные корпуса, эко-деревни, дома-контейнеры и глэмпинги нужны для того, чтобы человек, приехавший за двести километров в купальнике, остался на ночь и пришёл в бассейн ещё и утром.
Отсюда вещи, которые гостиничной логикой не объясняются. Компания не раскрывает номерной фонд ни по одному объекту — на сайтах курортов перечислены категории номеров и типы домиков без количества. Для отельера это немыслимо: фонд — первая цифра в любой презентации. Для термального оператора это просто не ключевой показатель, как для торгового центра не ключевой показатель число парковочных мест.
Единственная проверяемая цифра фонда во всей сети — 62 номера в Еткуле, и та из систем бронирования, а не от компании; категория три звезды подтверждена выпиской из реестра классификации. По Режу сторонние источники дают около 165 мест. Всё остальное — пустота.
Мы этот факт не прячем и чисел не придумываем. В Индексе УК номерной фонд Baden Family близок к нулю, и это отражает отсутствие данных, а не отсутствие объектов. Запрос компании отправлен и остаётся в силе; как только ответят — пересчитаем. Выдумывать фонд для оператора с выручкой в два миллиарда было бы худшим из возможных решений.
Цифры за 2025 год стоит разобрать по порядку, потому что впечатляет в них не только первая строка.
Выручка — 2,32 миллиарда рублей, рост на 14 процентов. Чистая прибыль — 13 миллионов, падение на 56 процентов; годом раньше при выручке 2,30 миллиарда прибыль была 29 миллионов. Рентабельность по чистой прибыли — чуть больше половины процента.
Активы выросли на четверть до 3,4 миллиарда при собственном капитале 232,6 миллиона. Отсюда обязательства — порядка трёх миллиардов. Основные средства выросли почти втрое, до 261,6 миллиона. Штат — 296 человек, плюс 57 за год.
Это картина экспансии, оплаченной долгом. Badenland за 4 миллиарда с льготным кредитом на 70 процентов бюджета, новые площадки, растущий персонал — всё это стоит денег сегодня, а отдачу даст через несколько лет. Прибыль при таком режиме съедается стройкой, и 13 миллионов на 2,3 миллиарда оборота — не признак слабого бизнеса, а признак бизнеса, который сейчас не про прибыль.
Отдельно отметим: в реестре малого и среднего предпринимательства компания не состоит — с такой выручкой туда и не попадают. Арбитражных дел три в качестве истца и семнадцать в качестве ответчика. Для оператора, который строит на нескольких площадках одновременно, последнее объяснимо, и выводов о надёжности мы отсюда не делаем.
Свежая запись, ради которой мы и вернулись к этой карточке. С 9 октября 2026 года единственным участником ООО «УК «Баден Групп» значится ООО «Новый источник — Баден-Баден». До этого стопроцентная доля была напрямую у основателя.
«Новый источник» и раньше числился в наших заметках связанной компанией того же основателя, так что речь, судя по всему, о переупаковке внутри группы, а не о продаже на сторону. Текущий состав владельцев самого «Нового источника» мы не проверяли и утверждать ничего не станем. Евгений Кононов остаётся генеральным директором управляющей компании.
Зачем холдинговая надстройка появляется у компании с тремя миллиардами обязательств и одиннадцатью проектами в пайплайне — вопрос, на который из одной регистрационной записи ответа нет. Такие конструкции обычно собирают перед привлечением денег или перед разделением активов и операционки, но это общее наблюдение, а не утверждение об этой сделке.
Чтобы оценить модель Baden Family, полезно поставить рядом другую велнес-историю этого же года.
31 августа 2026 года хилинг-отель Green Flow на Роза Хутор объявил о закрытии. Девять лет работы, первый российский участник ассоциации Healing Hotels of the World, витрина сегмента. За две недели до закрытия владелец бренда, московское ООО «Антерра», не заплатил купоны по двум выпускам биржевых облигаций, а ещё раньше лишился доступа к расчётным счетам.
Две компании в одном сегменте и с противоположной конструкцией. Green Flow продавал проживание премиального уровня и финансировал развитие публичным долгом с рынка облигаций. Baden Family продаёт билеты в термы, а ночь прилагает, и финансируется банковским кредитом с государственным субсидированием ставки.
Вывод из этой пары нужно сделать аккуратно, и мы его сделаем именно так. Мы не говорим, что одна модель хорошая, а другая плохая, и тем более не предсказываем Baden Family судьбу «Антерры». У обеих компаний обязательства кратно превышают собственный капитал, и устойчивость определяется не моделью, а тем, хватит ли потока на обслуживание долга.
Но разница в природе потока существенная, и её стоит назвать. Дневное посещение терм — это массовый чек, низкий порог входа и выручка, которая не зависит ни от сезона отпусков, ни от авиаперевозки, ни от туроператоров. Премиальный велнес-отель — это высокий чек, узкая аудитория и зависимость от каждого из этих факторов сразу. При равном долге первая выручка устойчивее просто по своей конструкции.
Три следствия, которые мы считаем практическими.
Первое. Термальный оператор — конкурент за те же выходные, что и загородный отель. Семья, которая раньше ехала на две ночи в подмосковный или уральский загородный комплекс, теперь может съездить на день в термы и вернуться домой. Это прямой вычет из спроса на короткое проживание, и он не виден ни в одной гостиничной статистике, потому что термы в неё не попадают.
Второе. Термы стали якорем недвижимости — мы разбирали это в материале о городских курортах. Badenland занял бывший торговый центр: 68 тысяч метров, которые в прежней жизни были ретейлом. Это новый способ переработки большой коммерческой площади, и у гостиничных проектов появился соперник в борьбе за такие здания.
Третье и для нас главное. В России растёт сегмент гостеприимства с выручкой гостиничного масштаба, который не считается ни в одной отраслевой цифре. Термальные комплексы без размещения в номерной фонд не входят, в реестр классифицированных средств размещения не попадают, туристический налог не платят. Когда оператор такого профиля строит одиннадцать объектов до 2028 года, включая два в Подмосковье и Перми, — это меняет карту спроса в регионах, а отраслевая статистика этого не заметит.
Запрос был отправлен ещё при подготовке карточки и остаётся в силе. Вопросы те же:
— номерной фонд по каждому объекту сети и категории классификации;
— как распределяется выручка между дневным посещением и размещением;
— форма владения объектами: собственность, аренда или концессия;
— сроки и бюджеты проектов THE THERME в Истре и Перми;
— чем вызвана смена участника управляющей компании 9 октября и кому принадлежит ООО «Новый источник — Баден-Баден».
Ответ на любой из них опубликуем отдельно, без правки и сокращений, и сразу пересчитаем карточку.
Мы не знаем номерного фонда сети. Это главный пробел, и он не наш: компания его не раскрывает. Из-за этого Baden Family стоит в индексе с фондом, близким к нулю, рядом с операторами, у которых объектов втрое меньше.
Мы не знаем, какая доля из 2,32 миллиарда приходится на размещение. Без этого нельзя сказать, насколько компания вообще гостиничная, — а это определяет, как её корректно сравнивать с остальными участниками индекса.
Мы не знаем структуры долга: сроков, ставок и того, какая часть трёх миллиардов обязательств приходится на льготный кредит по Badenland.
Мы не знаем, кому принадлежит «Новый источник — Баден-Баден» сегодня и зачем понадобилась надстройка.
И мы не знаем, сколько из одиннадцати заявленных проектов дойдёт до открытия в заявленные сроки. Пайплайн на рынке курортов — жанр обещаний, и мы держим его в заметке, а не в фонде.
Если вы работали с этой сетью как подрядчик, партнёр или сотрудник — напишите нам. Особенно интересны цифры по загрузке размещения: именно их на рынке нет ни у кого.
Источники: baden-family.ru и сайты объектов, реквизиты baden74.ru, выписка из Единого реестра объектов классификации (рег. № С742025014802 по Еткулю); ЕГРЮЛ и бухгалтерская отчётность ФНС по ИНН 6677009016, сверено 13 октября 2026 года; РБК Екатеринбург — Badenland и покупка «Комсомолла»; E1.RU и 45.ru — интервью Евгения Кононова; uralweb — соглашение с правительством Свердловской области от 12 марта 2026 года; материалы HotelInsider о закрытии Green Flow и о городских курортах. Baden Family подписчиком HotelInsider не является.