Лот редкий по сочетанию признаков: частный собственник, действующий премиальный санаторий на курорте с 95-процентной загрузкой, и продажа не имущества, а доли в юридическом лице.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Предмет | 90% уставного капитала ООО «РегионСК» (ИНН 7706421719), номинал 22 500 ₽ |
| Начальная цена | 1 700 000 000 ₽ |
| Цена отсечения | 1 400 000 000 ₽ |
| Шаг понижения / повышения | 25 млн ₽ / 5 млн ₽ |
| Задаток | 10 000 000 ₽ |
| Форма | Голландский аукцион (на понижение с возможностью повышения) |
| Приём заявок | до 12 августа 2026, 23:59 |
| Торги | 14 августа 2026, 10:00 |
| Площадка | ЭТП Российского аукционного дома |
Продаётся доля в обществе, а не объект. Разница принципиальная: покупатель получает юридическое лицо целиком — с историей, налоговой задолженностью, судебными делами, договорами лизинга и коллективом из 186 человек. Оставшиеся 10% остаются у третьего участника, то есть миноритарий переходит к новому владельцу «в наследство».
Максимальный дисконт, заложенный в конструкцию аукциона, — 17,6%: двенадцать шагов понижения от старта до отсечения. Сам формат означает, что продавец заранее согласился обсуждать цену ниже заявленной.
Один девятиэтажный корпус 2018 года постройки на проспекте Ленина, 18 — в пяти-десяти минутах пешком от Нарзанной галереи и Курортного парка. Площадь 7 880,3 кв. м, участок 1 360 кв. м в собственности. 81 номер, 158 основных и 46 дополнительных мест; два номера категории «апартамент» выведены из продаж под администрацию, то есть коммерчески доступны 79.
Категория — 4★, запись в едином реестре объектов классификации C262025001404. Медицинская лицензия от 17 июля 2019 года, двенадцать лечебных профилей, грязелечебница и водолечебница, оборудование ROBOSPINE, MBST, система Helios Cryo.
Для Кисловодска решающий пункт — вода, и он в порядке: собственный бювет с сульфатным нарзаном, «Ессентуками № 4» и «Славяновской», подвод нарзана от скважины для ванн, лечебная грязь Тамбуканского озера. Плюс бассейн 14×6 м, термальный комплекс, ресторан на девятом этаже под стеклянной крышей, собственная котельная.
Объект работает: принимает брони на 2026 год и новогодние программы, признаков консервации нет.
Отчётность ООО «РегионСК» по годам, млн рублей:
| Год | Выручка | Прибыль от продаж | Чистая прибыль | Совокупный долг |
|---|---|---|---|---|
| 2018 (ввод) | 104,9 | 7,5 | −25,1 | 723,6 |
| 2019 | 246,2 | 44,5 | 13,1 | 694,5 |
| 2020 | 224,5 | 43,7 | 1,2 | 691,5 |
| 2021 | 484,9 | 135,9 | 57,3 | 573,9 |
| 2022 | 556,2 | 147,8 | 82,9 | 414,0 |
| 2023 | 594,1 | 137,3 | 73,3 | 352,2 |
| 2024 | 681,9 | 103,3 | 40,6 | 283,4 |
| 2025 | 708,2 | 110,2 | 48,2 | 231,2 |
Выручка за семь лет выросла в 6,8 раза. Единственный убыточный год — 2018-й, год ввода объекта, что нормально. Отрицательный капитал (−3,5 млн ₽ в 2018 году) восстановлен до 246,6 млн. Долг сокращён с 723,6 до 231,2 млн рублей — на 68%. Процентные платежи упали с 55,7 млн (2019) до 27,4 млн (2025). Аудиторское заключение за 2025 год — без оговорок. Банкротных сообщений нет, исполнительных производств нет, счета не блокировались.
Это не портрет объекта, который не справился с кредитом. Версию «финансовая модель не сошлась» на этих данных публиковать нельзя.
При рекордной выручке 2025 года прибыль от продаж — 110,2 млн рублей, меньше, чем в 2021 году (135,9 млн), когда выручка была на 46% ниже.
| Показатель | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Чистая рентабельность | 11,8% | 14,9% | 12,3% | 5,9% | 6,8% |
| Управленческие расходы, млн ₽ | 49,5 | 51,0 | 70,7 | 119,3 | 125,7 |
| Коммерческие расходы, млн ₽ | 10,6 | 12,9 | 17,0 | 28,7 | 46,5 |
| Их доля в выручке | 12,4% | 11,5% | 14,8% | 21,7% | 24,4% |
С 2022 по 2025 год управленческие расходы выросли в 2,5 раза, коммерческие — в 3,6 раза. Выручка за тот же период прибавила 27%. Два этих блока съели 172,2 млн рублей против 63,9 млн в 2022 году — то есть прирост в 108 млн, сопоставимый со всей прибылью от продаж.
Одновременно у общества предельно тонкие оборотные активы: на балансе 642,4 млн рублей, из них денег на счетах 9,9 млн при краткосрочных обязательствах 164,8 млн. И налоговая недоимка около 8,1 млн рублей, из которых 4,4 млн — страховые взносы и 2,0 млн — НДФЛ. Это зарплатные налоги: их не платит не тот, кто убыточен, а тот, у кого пустая касса.
За 2025 год компания при этом перечислила в бюджет 68,9 млн рублей, включая 12,2 млн налога на имущество и 2,5 млн туристического налога.
Куда ушёл прирост административных и коммерческих расходов — из открытых данных не следует. Возможных объяснений несколько: рост фонда оплаты труда при 186 сотрудниках и средней зарплате 124 тыс. рублей, маркетинг, консалтинг по подготовке актива к продаже, платежи связанным сторонам. Расшифровка есть в пояснениях к бухгалтерской отчётности, и до её изучения любая версия остаётся версией.
Хронология последних восемнадцати месяцев говорит больше, чем отчётность.
То есть за один год руководитель менялся дважды, затем двое из трёх совладельцев подали иск к собственному обществу, а через три месяца после этого 90% ушли на аукцион. Продаваемые 90% в точности соответствуют суммарной доле двух основателей — Бековицкого и Клешни, владеющих обществом с момента его регистрации в 2015 году. При этом Бековицкий одновременно и действующий генеральный директор, назначенный за восемь месяцев до торгов.
Предмет и результат дела А63-7470/2026 в открытом доступе не раскрыты: картотека арбитражных дел закрыта для. Именно там, судя по совокупности обстоятельств, лежит ответ на вопрос о мотиве продажи.
Здесь конструкция, которую покупателю придётся разбирать до сделки.
| Участник | Доля | Залог 1 | Залог 2 |
|---|---|---|---|
| Бековицкий М. И. | 45% | Сбербанк, договор № 2-8867 от 01.12.2016 | Сорокко Л. М., физлицо, договор от 13.02.2019 |
| Клешня Ю. В. | 45% | Сбербанк, договор № 2-8866 от 01.12.2016 | Сорокко Л. М., физлицо |
| Бирюков И. О. | 10% | Сбербанк, договор от 10.09.2018 | — |
Залог Сбербанка возник 1 декабря 2016 года — на этапе стройки, объект сдан в 2018-м. Это обычный залог долей под кредит на строительство: по данным «Московской перспективы» со ссылкой на «Коммерсантъ», Сбербанк выдал на стройку 380 млн рублей при общем объёме инвестиций свыше 500 млн. Доля Бирюкова заложена банку через месяц после его входа в общество.
Необычен второй залогодержатель — физическое лицо, с февраля 2019 года, поверх банковского залога. Это может быть частный займ или обеспечение по соглашению между собственниками; сумма и природа обязательства не раскрыты. Практическое следствие простое: отчуждение заложенной доли требует согласия залогодержателя — а здесь их два, и один из них частное лицо. Порядок снятия залогов должен быть описан в информационном сообщении к лоту.
Считаем по опубликованным данным.
| Показатель | По старту (1,7 млрд) | По отсечению (1,4 млрд) |
|---|---|---|
| Оценка 100% капитала | 1 889 млн ₽ | 1 556 млн ₽ |
| Enterprise Value (с чистым долгом 221 млн) | ~2 110 млн ₽ | ~1 777 млн ₽ |
| EV / выручка 2025 | 2,98x | 2,51x |
| EV / прибыль от продаж 2025 | 19,1x | 16,1x |
| Цена / балансовая стоимость активов | 2,94x | 2,42x |
| Цена за номер (81) | 21,0 млн ₽ | 17,3 млн ₽ |
Самое показательное сравнение — с новым строительством на том же рынке. «Источник Кисловодск», премиальный объект на 270 номеров, открытый в июле 2024 года, стоил инвестору 5,5 млрд рублей, то есть 20,4 млн рублей на номер. За «Арнику» 2018 года постройки просят 21,0 млн за номер — дороже, чем стоило новое премиальное строительство двумя годами позже. Оговорка: у «Источника» номера крупнее (от 38 кв. м против 19,3 кв. м у базового «стандарта» «Арники»), так что по квадратному метру картина будет иной.
Другие ориентиры Кисловодска: санаторий «Факел» структуры «Газпрома» ушёл в августе 2025 года за 1 млрд рублей при старте 882,9 млн; санаторий, ранее принадлежавший Украине, продали в 2023 году за 537 млн. На КМВ в мае 2026 года Росимущество выставляло санаторий «Елизавета» за 450,7 млн.
Рынок при этом сильный: загрузка санаториев Кавминвод 95–98%, тарифы от 3 до 20 тыс. рублей в сутки, в премиальном сегменте выше; Кисловодск в 2025 году продал рекордные 4,8 млн койко-дней, +5,3% к 2024-му. «Арника» — это примерно 1,1% городского рынка по койко-дням.
В соседнем лоте того же аукционного дома, кстати, — 99,97% акций АО «Отель "Звёздный"» в Сочи за 4,1 млрд рублей. Продажа курортных активов через доли и акции, а не через имущество, перестаёт быть единичной конструкцией.
Три документа закрывают почти все пробелы, и любому потенциальному участнику они нужны раньше, чем цена.
Информационное сообщение к лоту. Организатор и продавец в открытой части страницы формально не названы; там же должен быть описан порядок снятия обоих залогов и судьба обязательств перед Сбербанком и частным залогодержателем.
Выписка из ЕГРН по зданию и участку 26:34:020213:16. Залог долей в открытых реестрах виден, ипотека самого здания — только в ЕГРН. При наличии стройкредита ожидать её логично.
Материалы дела А63-7470/2026. Мотив продажи и характер спора между совладельцами.
Отдельный вопрос, который стоит задать до сделки: у общества по реестрам значатся лицензия на медицинскую деятельность и лицензия на автобусные перевозки, но не лицензия на пользование недрами. Между тем нарзан для ванн идёт «подводом от скважины». Значит, право на воду, скорее всего, оформлено договором с недропользователем — и условия этого договора для санатория в Кисловодске стоят не меньше, чем состояние фасада.
Остаток долга перед Сбербанком. Известен размер кредита на стройку (380 млн рублей, по данным «Московской перспективы» со ссылкой на «Коммерсантъ») и совокупный долг на балансе (231,2 млн на конец 2025 года). Сколько из этого приходится на банк и на каких условиях — не раскрыто.
Природа второго залога. Кто такой частный залогодержатель и какое обязательство обеспечено — из открытых источников не следует.
Расшифровка управленческих расходов. Рост в 2,5 раза — факт из отчётности. Причина — нет.
Мотив продажи. Ни продавцы, ни площадка его не заявляли. Совокупность обстоятельств указывает на корпоративный конфликт, но это вывод по косвенным признакам, а не установленный факт.
Господдержка. В реестре получателей поддержки МСП у общества 14 записей, включая возвратное финансирование Минэкономразвития России по ставке 6% в 2022 году. Бывший краевой министр Александр Трухачев говорил о «около 100 млн рублей господдержки» и налоговых льготах. Но за 2025 год компания заплатила 12,2 млн налога на имущество — значит, льгота по нему на тот момент не действовала. Отнести финансирование к профильной программе льготного кредитования строительства отелей у нас оснований нет: ставка 6% и статус МСП указывают скорее на общую программу поддержки малого и среднего бизнеса, а объект введён до появления профильной.
Результат торгов. Если 14 августа лот уйдёт близко к отсечению или не состоится, это и будет главной цифрой в этой истории.
Данные: страница лота на ЭТП Российского аукционного дома; отчётность ООО «РегионСК» по данным ФНС и Росстата (list-org, checko); сведения о залогах и составе участников — ЕГРЮЛ; «Московская перспектива» от 08.07.2026; официальный сайт arnika.vip; рыночный контекст — «Российская газета», Hoteliernews, «Эксперт ЮГ», «Коммерсантъ». Расчёты мультипликаторов и цены за номер — HotelInsider. Мы не даём инвестиционных рекомендаций: материал описывает публично доступные данные о лоте.
Этот лот редакция нашла в собственной ленте торгов: она собирает аукционы по гостиничной и санаторной недвижимости с площадок автоматически, каждый день. Лента доступна подписчикам в разделе Торги и сделки.